ПРИДОБИВАНЕ НА ВЕЩНИ ПРАВА ЧРЕЗ СДЕЛКИ.
Това е най -често срещания придобивен способ. Във фактическия му състав като задължителен елемент е съществуването на едно право у определено лице. Тук имаме правоприемство, което може да бъде два вида: когато праводателя се лишаванапълно от правото си което преминава у правопприемника. Нарича се прехвърлително правоприемство, транслативна сукцесия или прехвърляне; възможно е праводателят да не прехвърли правото си, а да изведе от него едно несъществуващо до тогава право. Това е учредително правоприемство или конститутивна сукцесия. Докато трае правото върху чуждата вещ, собственикът й не може да упражнява правото си по начин, който пречи на упражняването на правото върху чужда вещ. Нашето право е възприело френската система на договорно прехвърляне - достатъчно е съгласието между страните. Тъй като придобиването на собствеността е пройзводно, действителността му зависи от съществуването на правото на събственост у праводателя. Ако той не е собственик договора няма да има действие.
Момент на прехвърляне на собствеността. ?лен 24, ал.1 от ЗЗД. Прехвърлянето настъпва по силата на самия договор, без да е нужно да се предаде вещта. Това е валидно, при единично определените вещи, но ако от договора се вижда, че прехвърлянето ще стане в един по късен момент, действието му ще започне при настъпването на условието, което страните са имали предвид.
= договори за прехвърляне на собствеността върху вещи, определени алтернативно. Те пораждат действие след като задължението се превърне от алтернативно в просто (се концентрира) и собствеността ще се прехвърли от момента на концентрацията, а не с обратна сила.
= договори за прехвърляне собствеността върху вещи определени родово. Тези вещи се конкретизират при предаването си, а собствеността ще премине при преминаването на риска, което е въпрос на облигационното право.
= договор за прехвърляне на бъдещи вещи. Това е договор, който се сключва с оглед на очакване възникването на една вещ. Необходимо условие е когато бъдещите вещи започнат да съществуват техният отчуждител да има право на собственост.
= договор за прехвърляне на собствеността върху чужда вещ. Възможно е той да се сключи с оглед правомерното придобиване на продадените чужди вещи, но прехвълянето на веща е поставено в зависимост от придобиването й от продавача. Ако страните или само приобретателят не знаят, че веща е чужда, актът може да се потвърди от собственика. Докато няма потвърждение приобретателят може да иска развалянето му.
= придобиване на собственост чрез скрит пълномощник или чрез подставено лице. Това положение мъчно може да се съгласува със закона защото то изисква волята на приобретателя на недвижим имот да бъде изразена в нотариална форма а пълномощното за придобиване трябва да е с нотариално заверен подпис.
= уговорка за отлагане прехвърлянето на собствеността. Прехвърлянето се поставя в зависимост от срок или условие и обикновено това е плащането на цената.
= уговорка да неотчудаемост. Не може при прехвърлянето на собственост да се постави условието тя да бъде неотчуждаема. Но напълно действителна ще бъде клауза, с която собственика се задължава да не я отчуждава за определен период. Тя има облигаторно действие и нарушаването й дава право да се търсят вреди и загуби.
= доровори за придобиване на права върху чужда вещ. Тези права могат да се учредяват само от собственика на вещта. При съсобственост напълно гадно право върху вещта може да се учреди само със съгласието на всички съсобственици.
= специални условия при някои договори. В зависимост от законовата уредба,сключването на договорите е усложнено или улеснено.
когато страната по една предварителна сделка е чуждестранно лице трябвада бъдат спазени условия на Закона за сделките с валутни ценности и валутния контрол, съгласно който е необходимо разрешение на Министерството на финансите, когато се извършват сделки, с които чуждестранни лица прехвърлят собственост на местни лица или на други чуждестранни лица имущества, намиращи се в страната; местни лица прехварлят в собственост на чуждестранни лица или други местни лица, имущества намиращи се в чужбина; местни лица прехвърлят на чуждестранни лица имущества, намиращи се в страната; учредяват се или се прехвърлят други вещни права върху недвижими имоти, при които на едната или на двете страни участва чуждестранно лице; местни лица, се отказват от наследство, получено в чужбина, след съгласието на Министерството на финансите. Тези разпоредби са императивни и неспазването им води до нищожност на сделката.
право на строеж в полза на съпруг, низходящ, възходящ и неограничен ред за роднини по съребрена линия се учредява със съгласие, изразено в нотариално заверено заявление до техническата служба в общината, което е вписано в нотариалните книги.
при съсобственост право на строеж, надстрояване, пристрояване, се учредява с писмено съгласие с нотариална заверка на подписите в заявление в общината, когато е в полза на съсобственици.
право на строеж при липса на съгласие на съсобствениците се учредява въз основа на предварителен архотектурен проект.
замяна на държавен или общински имот с друг става с договор между кмета и преобретателя.
право на собственост или право на строеж върху държавна или общинска земя става след заповед на кмета и писмен договор.
замяна на земеделски земи, собственост на държавата и общините с такива на ФЛ, става при равностойност по количество или качество между тях. За писмения договор не е необходима нотариална форма.
при недвижими имоти в семейна имуществена общност разпореждането става съвместно от двамата съпрузи.
оземляването на безимотни и малоимотни граждани със земеделски земи става чрез търг, обявен от общинската поземлена комисия.
правото на собственост и други вещни права върху кораби по силата на Кодекса на търговското мореплаване става по Законът на знамето а формата зависи от местосключването на договора.
Прехвърляне на двнижими вещи. Не се изисква особена форма и е достатъчно простото съгласие между страните. Изключения:
= прехвърляне на едър добитък - необходимо е “Свидетелство за собственост на едър добитък”.
= прехвърляне на моторно превозно средство - с писмен договор за регистрирането му с нотариално зоверени подписи.
= прехвърляне на кораби - писмено с нотариално заверени подписи и вписване в регистрите на корабите на съответното пристанище.
= уреждане на права върху чужда вещ при вижими вещи. Това е правото на ползване и заложното право. Заложното право има особени правила за да може да се противопостави на трети лица. Необходимо е да има заложен договор и вещта да се предаде.
Прехвърляне на недвижими вещи. Страните изразяват своето съгласие в нотариална форма, което се вписва в специални нотариални книги. Прехвърлянето се извършва пред нотариуса по местонахождение на имота от сключващите договора или от техни пълномощници. Нотариусът не извършва акта преди да е установил, че отчуждителят е собственик на имота. Нотариалната форма се изключва при договори за прехвърляне на наследство от наследника в случаите, когато се прехвърля квота от наследството. Формата е писмена с нотариална заверка на подписите; глава 4 от Закона за държавната собственост определя реда и начина за прехвърляне на собственост върху държавни имоти където е необходима заповед на областния управител по местонахождение на имота, договор, който се вписва от нотариуса по местонахождението на имота; в ЗУТ - в случаите на съсобственост, когато съсобствениците чрез заявление до Общинския съвет с нотариално зеверени подписи разрешават на единия от тях да застрои общия имот; при съсобствени парцели определени за малко и средноетажно строителство всеки от съсобствениците може да поиска да му бъде разрешен строеж по архитектурен план, който предвижда жилища и за другите съсобственици, като това право възниква със съгласието им, утвърждаването на плана и уважаване на молбата за застрояване; по член 19, ал. 3 ЗЗД когато страните са сключили предварителен договор за прехвърляне правото на собственост, който е обявен за окончателен след предявяването на иск пред съда, който има коститутивно действие.
Придобиване на плодове. Плодовете стават самостоятелна движима вещ от момента на отделянето им от растението. С този акт собственикът на растението става собственик на плода, но при учредяване на право на ползване плодоползувателят става собственик на отделената вещ по силата на правото на продоползване. При владелеца в зависимост от това дали е добросъвестен или не, той получава добивите от растението до предявяването на иска за връщане и съответно дължи на собственика добивите, които е получил или е могъл да получи.
Преработване на вещи. Правилото е, че преработването на една вещ е без правни последици в областта на вещното право, ако преработването е извършено не от собственика на вещта, но ако преработената вещ е с по - ниска стойност от работата по преработването, полученият обект принадлежи на лицето, което го е създало; ако новата вещ е от материали, принадлежащи на 2 или повече лица, тя по принцип е съсобствена при равни квоти или квоти, съобразени със съотношението на материалите. Тези правила се прилагат, ако между страните няма договорни отношения или по различно законодателно уреждане. В член 94 до 96 от ЗС, е регламентирана преработката на 1 вещ. Особеното е, че при изработване на вещ от мотериали на различни собственици, ако някой от материалите може да се определи като главен, неговия собственик става собственик на вещта и дължи обезщетение на останалите.
Съединяване. Тук има различни хипотези и се преценява съединяването на вещите и получения резултат.
Ако вещите запазват своята самостоятелност и съединяването може да се прекрати без да се повредят съществено, във вещноправно отношение всеки собственик може да иска винаги разделянето.
Ако вещите са така съединени, че не могат да се отделят без да се повредят значително, се търси коя е главната и второстепенната вещ губи своята самостоятелност, като става част от главната. Собственикът й губи вещното си право, което се трансформира в право на обезщетяване. При спор въпросът се решава от съда.
Тези принципи са в сила, доколкото между страните не съществуват договорни отношения.
Придобиване на новоотделени вещи. Това са хипотезите на разкъсване на физическата връзка между частите на една вещ, като всяка от тях придобива самостоятелност и отделност. Вещните права върху вещта, от която са отделени новите движимости се разпростира и върху тях.
ПРИДОБИВАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ЧРЕЗ ЖСК И ЧРЕЗ ГРУПОВ СТРОЕЖ.
Прдобиване на недвижим имот чрез ЖСК. Това е кооперация, но по своята це тя значително се различава от останалите кооперации. Уредена е в отделен Закон за ЖСК (ЗЖСК), който определя ЖСК като кооперация, ЮЛ,носител на права и задължения. Целта й еснабдяване на членовете със собствени жилища и, или други обекти. Снабдяването на ЖСК с терен за строителство става чрез определяне ежегодно от Общинския съвет на терени за строителство върху общинска или държавна земя или чрез сделки, което сега е приложимия вариант, като ЖК в качеството си на ЮЛ влиза в отношения с останалите гражданскоправни субекти.
1. Образуване на ЖСК. Създава се за изграждане на най - малко 6 самостоятелни имота, с най - малко 6 члена, при определен архитектурен проект. Образува се на учредително събрание, което взема решение за образуването, приема устава и избира управителен и контролен съвет. Съставя се протокол, който се подписва от всички участници. Протокола е многостранен договор и единодушното му подписване е условие за валидност. Разпоредбите на устава трябва да са съобразени с действащите закони, иначе те са нищожни. Изменения и допълнения в устава на ЖСК се правят от общото му събрание, с мнозинство от 2/3 от гласовете. ЖСК се регистрира в ОС по седалището му. УС подава молба с препис от учредителния протокол, устава, свидетелствата за съдимост на всеки от членовете на управителния и контролния съвет и други доказателства. Деня на регистрацията се счита за ден на учредяването на ЖСК.
2. ?ленствено правоотношение. Това е лично право, възникналопо оригинерен начин, по силата на закна или на наследяване. ?ленове са учредителите, допълнително приетите с писмена молба до ОС и членове по право - лица, обезщетени срещу отчужден техен недвижим имот, с обект в сградата на ЖСК. Не може да се приемат членове, за които няма свободен имот. Възможно е придобиването на имот в съсобственост. ?лен кооператорите по право могат да избират жилището, с което да бъдат обезщетени преди другите и ценообразуването не рефлектира върху цената на обектите на тези кооператори - те плащат цената в АА. Прекратяването на членството става след доброволно напускане; освобождаване по решение на ОС, когато по силата на одобрения архитектурен план на сградата се намали броя на обектите; при изключване, ако кооператорът не внесе в срок дяловата си вноска или системно не изпълнява устава или закона; при смърт - членствените му права и задължения преминават върху членовете на семейството му, като при прекратяването на правоотношението може да получат средствата, внесени в ЖСК.
3. Правни последици от развод при прекратяване на семейната имуществена общност и при обявяване недействителност на брака. Когато и двамата съпрузи са членове на ЖСК или ако единият е член, а на другият бъде присъдена част от жилището, съдът по искане на заинтересования решава кой от двамата съпрузи да продължи членството, като се взема предвид интереса на децата, жилищните нужди и здравословното състояние на съпрузите. Ако има имоти и двамата могат да останат члeнове на ЖСК. Срокът за предявяване на иска е едномесечен от прекратяване на семейната имуществена общност и влизане в сила на съдебното решение. Той е преклузивен. Искът се предявява от единия съпруг срещу другия и срещу ЖСК. Условие за предявяването му е членственото правоотношение да е породено през време на брака и до прекратяването му да не е прекратено ЖСК.
4. Органи на управление на ЖСК.
Общо събрание. Това е върховен орган от всички членове на ЖСК. Избира се председател, секретар и членове на управителния и контролния съвет. Решенията му се вземат с обикновено мнозинство от гласовете на присъстващите. То взема решение за разпределяне на имотите, окончателната им цена, решението за освобождаване от отговорност на УС и КС, за изключване на членовете му.
УС се състои от 3 до 7 членове. Той организира изпълнението на решенията на общото събрание, решава оперативни ръпроси и представлява ЖСК пред трети лица.
Контролен съвет. Състои се от 3 членове и упражнява надзор върху действията и решенията на УС. При установяване на нарушения, които засягат интересите на кооперацията той свиква незабавно общото събрание.
Когато решенията на общото събране на ЖСК са взети в нарушение на закона или устава, те могат да бъдат отменени от РС по молба на член - кооператорите, подадена в двуседмичен срок от вземане на решението за присъстващите, а за неприсъствалите от узнаването. Към нея може дза се присъедини и да я поддържа всеки член - кооператор. Ако моблата е основателна РС отменя решението. Решението на РС не подлежи на обжалване, но може да се атакува по ПРН и реда за отмяна по 231 от ГПК.
5. Прекратяване на ЖСК. Тя е ЮЛ с временно съществуване и в едномесечен срок след построяване на сградата трябва да се определи цената на имотите от УС. Окончателната цена се приема от общото събрание. То приема и идеалните части от общите части и от дворното място. Въз основа на влязлото в сила решение на общото събрание по тези въпроси, нотариусът снабдява членовете на ЖСК с нотариални актове. Правото на собственост се придобива с издаване на нотариалния акт. След като всички членове се сдобият с нотариални актове, ЖСК прекратява съществуването си. Делба на обект в сградата може да се допусне, само след като кооператорът, за който той е отделен, придобие правото на собственост, защото правото на членство в ЖСК не може да се дели по съдебен ред.
Придобиване на право на собственост върху недвижим имот чрез извършване на групов строеж
Правната уредба е в ЗУТ, тълкуватерно решение N39/1970 година на общото събрание на гражданската колегия и постановление на пленума на ВС N4/1970 година. Групов строеж може да се осъществи върху дворно място, върху което строитерите (инвеститорите), имат право на собственост или право на строеж. Той се извършва от две или повече лица, с отстъпено право на строеж, надстрояване или пристрояване на заварена сграда. Може да бъде само върху урегулиран имот. Най - често групов строеж се осъществява в недастроен парцел. Договорът се сключва между 2 или повече ЮЛ или ФЛ. Страните трябва да притежават право на собственост или право на строеж.
Разграничение между ЖСК и групов строеж. И при двете се цели придобиване на право на собственост върху конкретен обект от сходни участници. Отликите са, че ЖСК е корпоративно устроено ЮЛ, което може да се учреди без да съществува терен за спроителство и то има органи на управление. При груповия строеж създаването му е обусловено от сключването на договора при наличието на вещни права върху парцела, на базата на предварителна проекта подготовка, като при вземането на решения е необходимо единодушие.
Разграничаване между гражданско дружество и групов строеж. И звете са договори за съвместна дейност със специфични особености за всеки от тях.
Договора за групов строеж е двустранен или многостранен, писмен, формален договор с изискване за нотариална заверка на подписите. Неспазването на формата води до нищожност.
Задължения по договора. Страните по договора участват с пари, труд и материали. Паричната вноска се дели на първоначална, която отговаря на определена строителна дейност и при изчерпване на сумата се прави допълнителна като този въпрос трябва прецизно да е уреден в договора. При сключването вна договора би следвало да се включат клаузи, които да уреждат бъдещите облигационни и др. отношения. Това не е възможно и се урежда начина на вземане на решения при групов строеж - с пълно единодущие на участниците в него. В договора може да се определи те да се вземат по друг начин защото нормата на закона е диспозитивна.
Промени в участниците в груповия строеж.
При смърт. ВС е приел, че товане води до прекратяване на груповия строеж, а наследникът или наследниците на починалото лице го заместват в договора.
Когато участник в груповия строеж желае да го напусне той може да прехвърли правата си по договора със съгласието на останалите. Третото лице сключва допълнително споразумение с тях и се включва в основния договор. С това се уреждат неговите права и задължения. Това лице трябва да придобие вещни права върху парцела, което става с нотариален акт или по друг начин предвиден от закона преди подписване на споразумението му с останалите участници в груповият строеж.
В груховиятстроеж могат да се включат допълнително трети лица, ако в застроително - регулационния план е предвидена впоследствие по - висока етажност, увеличаване на строителното петно или някой от имотите бъде разделен. Тези промени могат да станат само със съгласието на всички участници в договора изразено в писмено споразумение с нотариално заверени подписи.
Обект на придобиване. Договора за групов строеж може да се сключи само за построяване на самостоятелен обект в една сграда.
Приключване на груповия строеж с делба. Тя прекратява договора и при нормално развитие е доброволна. В договора се отразява коя от страните, кой обект ще получи в собственост, с какви идеални части в общите части на сградата и на парцела.
Разпределянето може да се извърши и чрез съдебно делба. Съдът решава всички въпроси, за които е нормално да бъдат включени в делбеното производство. Делбеният съд е задължен при спор между страните съделители да възложи на всеки участник онзи обект, който му се полага като няма право да прави възлагане, различно от писмено договореното.
Като финал на делбата трябва да се получи документ, в който прецизно да се отрази кой обект ще получи всяка една от страните. При това трябва да се изхожда от договора за групов строеж.
Правна последица на делбата е ликвидирането на съсобствеността и получаването от всеки участник в договора на конкретен обект. Друга последица е възникването на етажна собственост в сградата. ОТЧУЖДАВАНЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ЗА ДЪРЖАВНИ НУЖДИ. ОБЕЗЩЕТЕНИЯ ЗА ОТЧУЖДЕНИТЕ ИМОТИ.
Отчуждаването е оригинерен способ запридобиване на собственост върху даден имот. При него няма правоприемство - държавата придобива имота на ново юридическо основание, а досегашното право на собственост се погасява. За носителя на погасените вещни права се поражда правото но оценяване, обезщетяване, преместване и други. Това не е особен вид договор за покупко - прдажба, защото е налице властническа намеса на държавен орган.
Отчуждаването се разгранечава от:
= ограниченията на собствеността, които не погасяват самото право на собственост, а стесняват частично някои правомощия на собственика.
= от принодителната продан, извършвана от съдия-изпълнителя по реда на ГПК. И в двата случая държавата проявява своята власт, но при отчуждаването се цели задоволяването на една конкретна обществена нужда, докато съдебната продан е за удовлетворяване на частна претенция.
= конфискацията е принудително безвъзмездно отнемане на принадлежащо на виновния имущество, на част от него или на определени вещи. Това е наказателна или административна санкция. Отчуждаването е включено в Конституцията и законите и е нормален начин за задоволяване на обществена нужда и няма нищо общо с виновно действие или бездействие на едно лице.
= национализацията, която е с различни цели.
Отчуждаването е формално административно производство, приключващо със законно определен АА. Извършва се винаги на основание и в изпълнение на закона за постигане на определена от него цел, свързана със задоволяване на държавна или общинска нужда. В Закона за държавната собственост (ЗДС) няма определение за обществена нужда, а основанието е, че отчуждаването става по силата на влязъл в сила подробен градоустройствен план. Основанието е застроително регулационния план на селището. Държавата може да отчуждава след предварително и равностойно обезщетяване, при условие че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин. Редът и начина са уредени в ЗДС, ЗТСУ, Законът за мините и кариерите, Законът за паметниците на културата и Законът за пътищата. Независимо от многото закони има само два вида процедури и основания за отчуждаване на имоти и обезщетяване на техните собственици:
1. Отчуждаване и обезщетяване по ЗДС. Това е общия закон.
Отчуждаването се извършва на основание влязъл в сила градоустройствен план. Може да се отчужди сграда с прилежащата й земя или само сградата. Отчуждения имот става публична държавна собственост.
Заинтересованото учреждение прави мотивирано искане за отчуждаване чрез областния управител до министъра на финансите и министъра на териториалното развитие и строителството. Областния управител дава мнение за основателността на искането. Министрите одобряват или отхвърлят искането. Когато искането е одобрено преписката се връща на областния управител за извършване на отчуждителната процедура. Той прави предложение за отчуждаване до собственика, където посочва потвърдената от министрите държавна нужда, начинът на обезщетяване и оценката на имота. Предложението се връчва по реда на ГПК.
На собственика с предложението за отчуждаване се предлага друг равностоен имот от същия вид, или с негово съгласие парично обезщетение (размерат е по пазарна цена от датата на издаване на заповедта за отчуждаване и обезщетяване на собственика) или имот от друг вид. С това започва процедурата по обезщетяване. В седемдневен срок от връчването, собственика може да възрази срещу отчуждаването. При връчването той може да даде писмено съгласие или след изтичането на седмичния срок се счита, че е съгласен. При това положение областния управител сключва договор за покупко-продажба или замяна. В случаите, когато собственика не е съгласен, областния управител провежда преговори в продължение на 1 месец от получаване на възражението за постигане на споразумение, което трябва да се съгласува с министъра на финансите и министъра на териториалното развитие и строителството. Въз основа на споразумението се сключва договор за покупко-продажба или замяна и производството се прекратява. Ако не се постигне споразумение в 14-дневен срок областния управител издава заповед за отчуждаване на имота и обезщетяване на собственика, където посочва държавната нужда, отчуждавания имот, начина на обезщетяване. Тази заповед се връчва по реда на ГПК и може да се обжалва по реда на ЗАП като съдът може да се произнесе по нейната законосъобразност. Решението на съда е окончателно. Имотът се счита за отчужден когато се изплати или когато се издаде нотариален акт за отстъпения имот. Собственикът на отчуждения имот трябва да бъде обезщетен в 6-месечен срок от отчуждаването, инъче ОС по местонахождението на имота по негова молба отменя акта на отчуждаването. Ако в 3-годишен срок имотът не бъде използван по предназначение собственика или областния управител могат да искат от ОС по местонахождение да отмени отчуждаването и да постанови възстановяване на даденото от двете страни. Държавата дължи обезщетение на собственика за нанесените му вреди. Тя има право да получи по-малката стойност между разходите и увеличената стойност на имота от извършените в него промени или подобрения. Държавата придобива имотите необременени. При обещетения с пари, паричното обезщетение до размера на дължимото на ипотекарния кредитор му се заплаща, а ако има друга вещна тежест, обезщетението се внася в ДСК като обезпечение на съответното вземане. При обезщетение с недвижим имот вещното право на ползване и ипотеката преминават по право върху отстъпения имот. Вещните тежести се вписват служебно от нотариуса. По отчуждителните производства не се събират данъци и такси.
ПРАВО НА ДЪРЖАВНА И ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ.
Държавна собственост.
Обекти на държавна собственост. Регламентирани са в Конституцията и Закона за държавна собственост. Конституцията сочи, че собствеността у нас е частна и публична, режимът на обектите, държавна собственост се определя със закон. На 21.05. 1996 година в ДВ е публикуван Закона за държавната собственост, в който се уреждат придобиването, стопанисването, управлението и разпореждането с недвижими имоти и движими вещи държавна собственост. Според член 2, ал.1 от ЗДС собствеността на държавата е публична и частна.
Публична държавна собственост:
1. Обектите, изключителна държавна собственост, посочени в член 18 от Конституцията.
2. Имотите, предоставени на органите на държавна власт за изпълнение на функциите им.
3. Държавните имоти и вещи, обявени по установения ред за паметници на културата от национално или световно значение.
4. Други имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности чрез общо ползване от национално значение.
?астна държавна собственост.
1. Имоти, вещи и дейности върху които е установен държавен монопол - железопътен транспорт, националните пощенски и далекосъобщителни мрежи, използването на ядрената енергия и производството на радиоактивни продукти, оръжие, взривни и биологично силно действащи вещества.
2. Плодовете и приходите от имотите и вещите публична държавна собственост.
?лен 3 от ЗДС определя като държавна собственост и имуществото, което държавата придобива без да го квалифицира като публична или държавна собственост.
Не са държавна собственост имотите и вещите на търговските дружества и фондациите дори ако държавата е била единствен притежател на вложеното в тях имущество.
Имотите публична държавна собственост, които са престанали да имат това качество се обявяват за имоти частна държавна собственост с решение на Министерския съвет. Имотите, публична държавна собственост не могат да се отчуждават, да се обременяват с вещни права и да се придобиват по давност. Особено право на ползване върху такива обекти се предоставят чрез концесия при условие и по ред определени в отделен закон. Общите разпоредби за собствеността и разпореждането с нея са в ЗДС.
Стопанисване и управление на имотите и вещите държавна собственост.
В член 14 от ЗДС се каза, че държавните ЮЛ упражняват правото на държавна собственост върху предоставените им за стопанисване и управление недвижими имоти и движими вещи от свое име, за своя сметка и на своя отговорност в пределите на закона. Имотите трябва да се стопанисват с грижата на добър стопанин и да се ползват за нуждите, за които са предназначени.
Публичната държавна собственост се ползва за нуждите на органите на държавната власт и за трайно задоволяване на обществените потребности от национално значение, чрез общо ползване. Тя се предоставя безвъзмездно. Исканията за това, се отправят до специална комисия, определена от МС, която им отговаря в едномесечен срок. Тези имоти не могат да се отдават под наем, да се преотстъпват за ползване, да се ползват съвместно с трети лица и да сеизползват за пройзводствена и стопанска дейност с изключение на тези, които имат пряко пройзводствено или стопанско предназначение. Поддържането на имотите става от органите на държавна власт, които ги стопанисват и управляват, а когато те не са предоставени на такива органи - от областния управител.
?астната държавна собственост се предоставя безвъзмездно на ЮЛ и организации на бюджетна издръжка или се отдава под наем чрез търг и договор с областния управител или със негова заповед, когато се предоставят на социални, културни, образователни, здравни и други дейности. Срокът за наем не може да бъде по - дълъг от 3 години, освен при съгласие на Министъра на финансите. Наетите имоти не могат да се пренаемат, да се преотсъпват за ползване, или да се ползват съвместно с трети лица по договор. Движимите вещи се предоставят безвъзмездно на ЮЛ и др. организации на бюджетна издръжка. Новопридобитите движими вещи се стопанисват от съответните ведомства или от областния управител. Движимите вещи, стопанисвани от ведомствата се отдават под наем по ред, определен от ръководителя на ведомството.
Разпореждане с имоти и вещи частна държавна собственост.
То се извършва под общото ръководство на Министъра на финансите, който упражнява контрол за законосъоброзното управление. Разпореждането с недвижими имоти честна държавна собственост е продажба и замяна, извършването на делба на съсобствени недвижими имоти и учредяването на ограничени вещни права върху тях. Продажбата се извършва от областния управител при условия и по ред, определени от МС, със заповед на областния управител, въз основа на която се сключва договора за продажба. Замяната с имоти на ЮЛ или ФЛ, се осъществява от областния управител със съгласието на министъра на финансите. Областния управител издава заповед и въз основа на нея се сключва договора за замяна. Когато имотът се стопанисва от ведомство съгласието за сключването на договорите дава неговия ръководител. Договорите се сключват в писмена форма и се вписват от нотариуса по местонахождението на държавния имот. Доброволната делба се прави след предложение на съсобствениците до областния управител по негова инициатива въз основа на негова заповед и договор между съделителите. Правото наползване се учредява със заповед на областния управител за срок не по - дълъг от 10 години. Когато е безвъзмездно е необходимо съгласието на МС по предложение на министъра на финансите. Когато е възмездно се провежда търг, на който се определя цената на правото и областния управител сключва договор. Правото на ползване се отнема със заповед на областния управител. Правото на строеж на надстрояване и пристрояване се учредяват със заповед на областният управител. Договорите се вписват в нотариалната служба по местонахождение на имота. Движимите вещи частна държавна собственост са под разпореждане на ръкъдителите на ведомствата, които ги стопанисват. Продажбата им се извършва чрез търг, по ред, определен от Министъра на финансите.
Актове за държавни имоти.
Към областните управители, към министерствата и ведомствата се създават служби “Държавни имоти”. За недвижимите имоти се съставят актове за държавна собственост по образец утвърден от министъра на финансите. С тях се лигитимира правото на собственост на държавата и в тях се отбелязват промените, които настъпват в тях. Обектите които подлежат на актуване са сградите и имотите в границите на населените места и сградите извън тях, земеделските земи, собственост на държавата след влизане в сила на плановете за земеразделяне, недвижимите имоти, отчуждени за държавни нужди, земята, върху която са разположени обектите на железопътната инфраструктура, имотите, собственост на РБ извън страната, мините, кариерите, горите, езерата, плажовете и парковете с национално значение. Не се актуват коритата на реките, водите, пътната мрежа, железопътната инфраструктура и др. подобни, ако в специални закони не е предвидено и временните постройки. Актовете за недвижими имоти изключителна държавна собственост се съставят в 2 екземпляра за служба “държавна собственост” в Министерство на финансите и за съответния областен управител. За останалите имоти държавна собственост актовете са в 3 екземпляра - в служба “държавна собственост, в Министерство на финансите и в лицата, които ползвет имота. Към актовете се прилагат документите, установяващи правото на собственост на държавата. В актовете се отбелязва и учредяването или прекратяването на правото на ползване, на строеж и други ограничени вещни права. Актовете се отбелязват с последователни номера, подшиват се в актови книги и се съхраняват в съответната служба “Държавна собственост”. Завежда се главен регистър, картотека, спомагателен регистър и др. по образци, одобрени от министъра на финансите. Книгите за държавни имоти са общодостъпни. Деактуването на имотите може да се иска ако те са неправилно актувани като държавни или основанието за актуване е отпаднало. Те се отписват и се връщат на собственика със заповед на областния управител. Деактуване става и когато недвижимия имот, собственост на държавата бъде прехвърлен на трето лице или бъде съборен.
Общинска собственост.
Тя се състои от имотите, определени като общински от действащите закони - Закон за общинската собственост (ЗОС). Общинската собственост е публична и частна.
Публична собственост са имотите, предназначени за осъществяване функциите на органите на местно самоуправление и местната администрация, предназначените за трайно задоволяване на обществени потребности от общинско значение и недвижимите имоти и движимите вещи, общинска собственост, обявени по установения ред за паметници на културата от местно значение.
?астна общинска собственост са всички други имоти и вещи, плодовете и приходите от имотите и вещите, публична общинска собственост.
Имотите и вещите - публична общинска собственост, които са престанали да имат такова значение се обявяват за частна общинска собственост и обратното.
Имотите и вещите общинска собственост не могат да се придобиват по давност, а тези, които са публична собственост не могат да се отчуждават и да се обременяват с вещни права.
Стопанисване и управление на имотите и вещите общинска собственост.
Организира се от общинския съвет, който издава наредба за реда за придобиване, стопанисване, управление и разпореждане с общинско имущество и конкретните правомощия на кметовете и районните съвети. Общинската собственост се стопанисва и управлява в интерес на населението, съобразно с разпоредбите на закона и с грижата на добър стопанин. Публичната собственост се стопанисва и управлява от кмета или от съответните организации и ЮЛ на общинска бюджетна издръжка. Тя не може да се отдава под наем, да се преодстъпва за ползване, да се ползва съвместно по договор с трети лица и за стопанска и производствена дейност, освен ако е с такова предназначение. ?астната общинска собственост се стопанисва от лццата, на които е предоставена. Отдаването под наем е от кмета и срокът му не може да бъде по-дълиг от три години. Тези имоти не могат да се пренаемат и преодстъпват за ползване.
Разпореждане с имоти частна общинска собственост.
Продажбата става от кмета на общината след търг по условия и ред, определени с натедба на общинския съвет. Замяната се извършва от кмета след решение на общинския съвет. След тези актове се сключват договори, които се вписват в нотариалната служба по местонахождението на общинския имот. Доброволна делба се извърщва по предложение на съсобствениците до кмета на общината или по инициатива на кмета. Необходимо е съгласието на общинския съвет и въз основа на решението му се сключва договор за делба с кмета. Право на строеж, на надстрояване и пристрояване се учредява със заповед на кмета след търг при условия и по ред, определени от общинския съвет. Право на ползване се учредява със заповед на кмета за срок, не по-дълъг от 10 год. Разпореждането с двежими вещи общинска собственост става при условия и по ред, определени по наредба на общинския съвет.
Актове за имотите общинска собственост.
Систавят се по образец, утвърден от министъра на финансите. Подлежат на актуване недвижимите имоти в строителните граници на населеното място, селищните образувания и извън границите на населеното място, земеделските земи, недвижимите имоти, отчуждени за общински нужди и сградите в тях и територията на водоемите и прилежащите към тях плажове, кариерите, парковете с общинско значение и общинските сгради и постройки. Актът се съставя в 3 екземпляра и се съхранява един в служба “Общинска собственост”, съставила акта, която е по местонахождение на имота, един в служба “Общинска собственост” към общинския съвет и един в лицата, които ползват имота. Актовете се отбелязват с последователни номера в регистъра, подшиват се в актови книги и се съхраняват в съответните служби “Общинска собственост”. Актовите книги са обшодостъпни. Завеждат се главен регистър, картотека, спомагателен регистър и други регистри, одобрени по образцц от министъра на финансите. Деактуване се прави за имоти, неправилно актувани като общински или за които основанието за актуване като общински е отпаднало. Те се отписват от актовите книги и се връщат на собственика. Споровете за материални права се рещават по съдебен ред.
ПРАВО НА ЧАСТНА СОБСТВЕНОСТ. СОБСТВЕНОСТ НА ЧУЖДЕСТРАННИ ЮРИДИЧЕСКИ ЛИЦА.
Частната собственост е една от формите на собствеността. Специални норми за нея никога не е имало и няма защо да има. Това, което важи за собствеността, важи в най-пълна степен за частната собственост. Свободата й се изразява в това, че собственикът, ако поиска може да продаде имуществото си на този, на когото пожелае при приемливи условия за него и контрахента му, а не по императивен ред и цена, определени по законодателен път. Единствените ограничения са по отношение на чуждите граждани и чуждестранните ЮЛ. Свободата на частната собственост трябва да бъде насочвана в обществен интерес и това става чрез ограниченията й в ЗТСУ, Правилника за приложение на ЗТСУ, наредба номер 5 за правила и норми по териториални и селищно устройство и др. правнотехнически норми.
Правомощията на владение, ползване и разпореждане са налице, стига с това да не се нарушават наложените със законите и с подзаконовите актове забрани. Владението се изразява във фактическото господство над вещта. Ползването е свързано с владението, защото без него то не може да съществува. С него на собственика се осигурява извличане на възможните полезни свойства на вещтта. То обхваща възможността да се употреби вещта, да се събират или извличат всички плодове от нея и др. Разпореждането е правото да се извършват сделки с вещта и да се обременява тя с тежести. Упражняването му променя правната съдба на вещта. То е лично или се упражнява чрез пълномощник с изрично и надлежно оформено пълномощно.
От обектите на частна собственост са изключени посочените в чл.18 от Конституцията и според чл.28, ал.1 от ЗС вещите публична, диржавна или общинска собственост.
Придобиването на частна собственост става по всички предвидени в законите начини - оригинерни или деривативни. ?уждите граждани с местожителство в чужбина могат да придобиват недвижими имоти в страната само с разрешение на министъра на финансите с изключение при наследяване по закон. ?ужда държава не може да придобива недвижими имоти в страната по наследство. ?уждите граждани и чуждестранните ЮЛ не могат да придобиват собственост върху земеделски земи.
Изгубването право на собственост става по обикновените правни способи. Когато трто лице придобие право на собственост, предходния собственик престава да бъде такъв. Според чл.100 от ЗС е допустимо да се извърши отказ от право на собственост върху недвижим имот в писмена форма с нотариално заверен подпис и последващо надлежно вписване.
В областта на земеделските земи действа Закона за собствеността и ползването на земеделски земи. Субекти на ораво на собственост според него са гражданите, държавата, общините и ЮЛ. Политическите партии и организации, движенията и коалициите с политическа цел с оглед на същността си не могат да притежават земеделски земи. Същото се отнася и за чуждите държави, чуждестранните ЮЛ, ЮЛ с чуждестранно участие над 50%. ?уждите граждани придобиват земеделска земя само чрез наследяване по закон. В 3 годишен срок те са длъжни да я прехвърлят на български граждани, на държавата, общините или ЮЛ. Срока за това тече от откриване на наследството. В чл. 4 от Закона за земеделските земи е отразено задължението те да се ползват само съобразно предназначението си.
18.СЪСОБСТВЕНОСТ.
Съсобственост.
Съсобственост има, когато вещта е собственост на две или по-вече лица. Може да съществува за две или по-вече вещи. Никой от съсобствениците няма идеална част от общото, а те всички се разпореждат общо с вещта.
На вещтното право са познати 2 вида съсобственост. Дялова - вещта е обща собственост на две или по-вече лица в определено съотношение, като всеки от съсобствениците има оптеделен дял и сбора на дяловете дава 100%. Семейна имуществена общност - носители са само съпрузите за вещите придобити по време на брака и режимът е подчинен на императивни правни норми; тази съсобственост се нарича бездялова и при прекратяване на брака се трансформира в обикновена съсобственост.
При съсобствеността се разделя вещното право, а не вещта и между частите на мислено поделената вещ не могат да се установят граници. Броят на съсобствениците не е теоретично ограничен.
Обект на съсобственост могат да бъдат движими и недвижими вещи, права върху движими и недвижими вещи, плодовете като дяловете се определят в зависимост от дела във вещта.
?астите на съсобствениците са равни до доказване на противното и се изразяват в дроби или проценти като сбора им трябва да е равен съответно на 1 или на 100%.
Съсобствеността може да възникне в резултат на наследяване, но след приемане на наследството и преди неговата подялба; завет, когато едно лице прехвърля собственост на две или по-вече лица; по силата на правен или административен акт - например при дворищна регулация; по закон - в сграда при режим на етажна соцственост, където определени части са общи за съсобствениците.
Прекратяването на съсобствеността става чрез правен акт, когато един или по-вече съсобственици поискат. Не могат да се делят общите части при етажна собственост, някои видове съсобствени парцели за малко и средноетажно застрояване и комплексно застрояване, регулирани дворищни парцели с минимални площ и лице, жилища с минимално необходима жилищна площ и помещения и земеделски имоти с минимални площи. Съсобствеността може да бъде прекратена по няколко способа:
разпоредителна сделка: когато някой от съсобствениците продаде идеалната си част или всички съсобственици едновременно се разпоредят с частите си. Съсобственик може да продаде свочта идеална част на трето лице, ако преди това е предложил на другите съсобственици при еднакви условия с третото лице да я изкупят и те не са направили това в определения от него срок.
прекратяване чрез делба: всеки съсобственик може да извърши това въпреки съшествуваща противна уговорка. Делбата може да бъде доброволна - договор, с който се извършва разпореждане с идеалните части от дееспособни лица след предварително разрешение на съда; съдебна - уредена е в ГПК.
Общата вещ се ползва от всички, но по предназначение и така, че да не се пречи на останалите съсобственииц да упражняват правата си. Мнозинството от съсобствениците определят начините за ползване на съсобствената вещ. Съсобственика, който притежава повече от Ѕ идеална част може да определи начина на ползване. Аако някой от съсобствениците имат равни части те трябва да са единодушни при вземане на решението за ползване. Когато не може да се образува мнозинство или решението на мнозинството е вредно за вещта, РС по искане на един от съсобствениците решева въпроса като взема необходимите мерки и ако е нужно назначава управител на вещта. Мнозинството не може да предприема съществени промени в съсобствения имот. В този случай е необходимо единодушие на съсобствениците. Съсобственик, който не си служи с вещта може да иска обезщетение.
Етажна собственост.
Това е изключителна собственост върху самостоятелен обект в една сграда и съсобственост върху общите й части. Етажната собственост няма качеството на ЮЛ, а само права и задължения при управлението в самата сграда. Отделни обекти в сградата са жилищата, ателиетата, гаражите и др. с прилежащите към тях тавански, зимнични и др. складови помещения. Общите части са такива по право и не могат да се разделят между съсобствениците. Възможно е някои да бъдат обект на съсобственост само на част от етажните съсобственици, защото се използват само от тях. Дяловеете се определят съобразно стойността на всеки обект. Ако се учреди право на надстрояване или пристрояване в етажната собственост се включват нови обекти, което налага ново разпределяне на идеалните части в общите части.
Възникване на етажната собственост. Става чрез сделка, в резултат на извършено строителство и при делба. Не възниква при наследяване, защото наследниците получават наследството като съвкушност от права и задължения, но при евентуална последваща делба е възможно възникването й.
Щом предпоставките за визникване на етажната собственост престанат да са налице, тя се прекратява като за това не е необходим специален акт. Прекратяването става и когато един от съсобствениците изкупи всички обекти; ако сградата се събори, когато съсобствениците остават с вещни права върху терена.
Строителство на сграда при режима на етажна собственост - чл.56 от ЗТСУ. Тези правила се прилагат само, ако имотите ще се придобиват директно от лицата - етажни собственици, а ако придобиването ще става от трети лица те трябва да придобият вещни права по общите правила и при спазване на съптветната нотариална форма. Ново строителство, надстрояване или пристрояване от съсобственици от етажната собственост се извършва със съгласито на останалите собственици. То се изразява в писмено заявление до кмета с нотариално заверени подписи, надлежно вписано в нотариалните книги. Не е необходимо съгласие при преустройство на собствени помещения или промяна на предназначението им; при разделяне и преустройство на обекти от сградата, когато не се използват общи части. Необходимо е писмено съгласие за изменение на съществуващите инсталации и за прокарването на нови, които засягат имотите на собствениците.
Праволник за управлението, реда и надзора на етажната собственост.
Всеки собственик може да използва и променя своя обект като е длъжен да не допуска нищо, което може да изложи сградата на опастност. Не може да прави изменения във външния вид на своя имот без съгласие на общото събрание на собствениците.
Общото събрание осъществява управлението на общите части. За вземане на решение е необходимо в него да участват ѕ от собствениците. То взема решенията си с обикновено мнозинство.
Изваждането на собственик от етажната собственост става ако излага на опастност сградата, систематично нарушава правилника или решенията на общото събрание. Засегнатия собственик може да иска от районния съд да отмени това решение. Въз основа на решението на общото събрание РС издава изпълнителен лист.
Управителен съвет или управител. Назначава се за една година от общото сибрание. Управителя представлява собствениците за всички действия като те не могат да излизат от обхвата на обикновеното управление или ако са необходими за тях трябва да има изрично пълномощно от заинтересованите собственици. Той следи са спазване на законите, правилника и приетия от общото събрание бюджет. Отчита се пред общото събрание.
Използването на общите части в етажната собственост става по правилата на обикновената съсобственост.
19.ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ ЧУЖДА ВЕЩ.
Право на строеж (суперфиция).
Това е ограничено вещно право върху чужда вещ. ?лен 63 от ЗС гласи, че собственикът може да отстъпи на друго лице правото на построи сграда като стане собственик на постройката. Обемът на правото на строеж, което собственикът прехвърля на суперфициара вече не принадлежи на собственика на терена.
Правото на строеж може да бъде ограничено - прехвърля се правото да построи сграда, да ползва чуждия имот доколкото това е необходимо, за да използва постройката по предназначение и ако строи в руга част, за това трябва да му се учреди нова суперфиция; пълно - придобивна се право на строеж върху целия терен.
Правомощия на суперфициара. При ограничената суперфиция собственика на терена отделячаст от своя патриманиум и го прехвърля на суперфициара. При пълната суперфициара получава пълното владение и ползване, но е ограничено разпореждането му със сградата, която той ще построи, защото ако я продава трябва първо да я предложи на собственика.
Предмет на суперфицията е недвижим имот в чертите на населеното място, които са определени за застрояване.
Суперфицията вможе да бъде придобита безсрочно или срочно - правото на строеж се придобива за определен срок, като след изтичането му собствеността на сградата преминава върху собственика на терена. Тя може да бъде ечредена за определена постройка или за част от нея, а ако това не е посочено в учредителния акт се счита, че е затова, което е определено в застроителния план. В случаите когато е построено повече от посоченото, което не може да се обособи, суперфициарът трябва да доплати на собственика, но те не стават съсобственици. Това е ексцес. Ако той може да се обособи, собственикът на терена става негов собственик и трябва да доплати на суперфициара в качеството му на подобрител.
Учредяване на правото на правото на строеж.
1. ?рез сделки - продажба, дарение, замяна. Задължителна е нотариалната форма с изключение на държавните и общинските имоти и при учредяването между роднини - писмено заявление с нотариална заверка на подписите което се подава в общината.
2. За държавните и общинските имоти това става чрез търг и последващо сключване на договор съответно с областния управител или кмета. За държавни учреждения и ЮЛ на бюджетна издръжка, учредяването е безвъзмездно. Догворите се вписват в нотариалната служба по местонахождене на имота.
Прекратяването на суперфицията става чрез погасяване на правото, ако то не се упражнява повече от 5 години или при отчуждаване на имота за държавни и общински нужди.
Право на надстрояване.
Собственикът може да разреши с нотариално заверено заявление да се учреди право на надстрояване. Прехвърля се правото на собственост въхру идеални части от терена и общите части в сградата или право на строеж върху терена и право на собственост върху общите части в сградата; право на собственост върху реално определени зимнични, или тавански помещения.
Правото на строеж се учредява върху терена а на надстрояване върху определена сграда без да се нарушава конструкцията й.
При надстрояването се придбива право на собственост само върху идеални части от имота и това внася промяна в правото на собственост върху идеалните части на старите собственици и променя обема на притежаваните от тях тавански и зимнични помещения.
Предмет на надстрояването е жилищен имот, при които наличната жилищна сграда се запазва според строителния план.
Учредяването му става при:
1. Делба. При разлика в дяловете правото на надстрояване може да се използва за изравняването им.
2. Държавата може да отстъпи правото на строеж.
3. С нотариално заверено писмено заявление може да се учреди за близки и роднини.
4. По решение на всички съсобственици при етажна собственост.
5. Придбиване по давност, когато е надстроено въз основа на предварителен договор за надстрояване с изтичането на 10 години.
Последиците са вещни - прехвърля се правото на надстрояване в патримониума на приобретателя и с това се обособява самостоятелно вещно право, което се упражнява с изграждането на надстройката, като е възможен и ексцес; облигационни - когато правото е учредено възмездно то трябва да се плати, когато при строежа са нанесени щети, пострадалите трябва да се възмездят, ако е било необходимо сторите собственици да се изнесат разноските им се поемат от инвеститора, собственикът на надстроения имот дължи обезщетение на този който надстроява, ако при надстрояването неговият имот се е увеличил, той има право на задържане докато не му се изплатят вредите, причинени от надстроителя.
Право на ползване.
Това право включва правото да се използва зеща според предназначението й и правото да се получават добиви от нея без да се променя тя съществено. Това е ограничено вещно право. Ползувателят придобива правото да владее вещта и да получава добиви от нея. Правото на ползване е свързано с личността, то е непрехвърлимо и ненаследимо, тоест приобретателят му няма правото да се разпорежда с него. Ползувателят трябва да плаща разноските по ползването и да поддържа веща в състоянието, в което я е получил. За целта при предаването се прави опис, а ако не е направен, се счита, че веща е предадена в добро състояние. Ползувателят не отговаря за нормалното похабяване на вещта. Подобренията от ползувателя задължават собственика да му плати обезщетение.
Учредяването на правото е срочно или безсрочно. Учредява се чрез правни сделки - при прехвърляне на имота прехвърлителят може да си го запази (при договор за гледане и издръжка); делба - правото на ползване е обременително право, но може да се учреди и при доброволна делба; по давност с изтичане на 10 години от началото на ползването.
Прекратяването му става, с изтичане на срока за който е учредено, със смъртта на ползувателя, по съдебен ред преди изтичане на срока, ако ползувателя я ползва по начин, който я застрашава, съществено я променя и е бил предупреден за това от собственика, при отказ на ползувателя в писмена форма с нотариална заверка и последващо вписване.
Правото на порзване може да се учреди върху общинска и държавна собственост, за срок не по - дълъг от 10 години. Безвъзмездното му учредяване е по решение на Общинккия съвет или със съгласието на МС, след предложение на министъра на финансите. В този случай се издава заповед съответно от кмета или от областния управител, въз основа на която се сключва договора.
20.ЗАЩИТА НА ВЕЩНИТЕ ПРАВА.
Вещното право на собственост е абсолютно и противопоставимо на всеки дтуг правен субект. То е гарантирано по конституционен път и със съдебни и административни гаранции. Защитима е всяка форма на собственост както върху недвижими, така и върху движими вещи. В широкия смисъл то е защитено срещу всяко ограничение, което може да му се наложи по правен път от държавата. В тесен смисъл държавата осигурява по правов път защитата му.
Конституционни гаранции. Конституцията предвигда отговорност за вредите, които държавните органи и длъжностните лица биха причинили на ФЛ и ЮЛ и на техни имоти. Тя прокламира неприкосновеността на частната собственост. В този смисъл са и ограниченията за отчуждаване на частна собственост за държавни и общински нужди и конфискацията на вещи частна собственост. Наказателния кодекс определя конкретни престъпни състави за посегателство върху частната собственост. Със Закона за отговорност на държадата за вреди причинени на граждани се създава отговорност на държавата. Административната защите се отнася за имотите държавна и общинска собственост.
Специална защита, предвидена наред с общата, осъществявана по съдебен ред чрез гражданскоправните способи - вещни искове и с наказателноправните норми.
Вещни искове - изразяват вещноправната (петиторна) защита.
1. Ревандикационен иск - иск на невладеещия собственик срещу лицето, владеещо вещта без основание. Уреден е в чл.108 от ЗС “Собственикът може да иска вещта от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това”. Този иск се предявява само от собственика на вещта - ищец. Той не трябва да владее вещта. Ответник е лицето, което в момента владее вещта, а не лицето, което е отнело владението, но в момента не владее вещта. Предмет на ревандикационни иск е защитата правото на собственост или друго вещно право върху недвижим имот или движима вещ.
Ищецът е длъжен да докаже активната и пасивната си легитимация. Активна легитимация - да докаже претендираното от него право, че е собственик като може да използва всички видове доказателства, съобразявайки се с ограничнията на свидетелски показания в ГПК. Пасивна легитимация - да докаже, че ответникът е владелец или държател по време на процеса. Ако ответника изостави имота или го продаде искът е насочен стещу него, освен ако няма правоприемство когато двамата отговарят солидарно. Ищецът трябва да докаже, че ответникът владее или държи имота без да има право на това.
Ответникът ноже да не се яви на делото, да не оспори или да оспори иска. Той има два вида възражения - пресичащи и отблъскващи. Може да оспори правото на собственост на ищеца (пресичащо възражение) като не е длъжен да докаже чия е вещта. Може да оспори пасивната легитимация като докаже, че не държи вещта като своя, а като наемател и трябва да доведе наемодателя. Може да не оспорва, че владее или държи вещта, ако има интерес (когато държи вещта въз основа на унищожаем или нищожен договор).
?есто исканията за прекратяване на договор и ревандикационния иск се съединяват с цел ответника да върне вещта.
Когато съдът приеме, чи иска е основателен и доказан ищецът трябва да е доказал комулативно двете си легитимации. Ответникът чрез настещно искане - възражение може да претендира обезщетение за подобрение в имота. С признаването на иска съдът трябва да осъди ответника да върне владението или държането на ищеца.
Този иск не се погасява по давност. В случаите, когато имота е придобит от ответника по давност двете лица имат едно и също право едновременно.
2. Негаторен иск. Уреден е в чл. 109 от ЗС. “Собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право”. С този иск собственикът не може да се брани срещу онези ограничения на своето право, които са създадени от закон или въз основа на закона на трети лица.
Ищецът трябва да докаже своята активна и пасивна легитимация, които са еднакви с тези при ревандикационния иск. Ответникът има същите възражения като при ревандикационния иск.
Това е по-слаба форма на защита, защото е за преустановяване на действие или бездействие.
3. Иск за определяне на граници- чл. 109, ал.2 от ЗС. Трябва да се има предвид местонахождението на имота - в или извън населено място. И двете страни по делото са едновременно ищец и ответник - всяка от тях трябва да докаже своето право на собственост. Този иск може да се предяви, ако няма дворищно - регулационен план, защото ако има границит ще са определени от него. Тогава може да се предяви иск по чл. 32 от ЗТСУ - при грешка в кадастрален план, когато границите не са посочени правилно. Страната твърди, че е допусната грешка при заснемането на имота и иска промяна в плана. На делото се явява и съседът. Плана се поправя по административен ред. Лицето, което е засегнато трябва да докаже, че спорната територия е негова.