ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ ЧУЖДА ВЕЩ

Въпрос № 19
ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ ЧУЖДА ВЕЩ
Право на строеж, надстрояване и пристрояване. Право на ползване. Сервитути.
Право на строеж /Суперфиция/

Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда /постройка/ върху чужда земя и да стане изключителен собственик на постройката. Правата на собственост върху земята и постройката се намират в юридическо единство по силата на чл.92 от ЗС. Но чл.63 от ЗС ги разделя на две вещни права – едно лице е носител на правото на собственост върху терена, друго е собственик на постройката върху същия терен. Именно правото да се притежава, да се държи постройка в чужда земя, се нарича право на строеж или суперфиция. Вещно право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот. Затова няма право на строеж върху собствена земя. Ако собственикът застроява своя парцел, това не е отделно вещно право на строеж, а е осъществяване на неговите правомощия на собственик. Не е нужно постройката да съществува реално. Право на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена е с тази цел то най-често се учредява, затова и вещното право на строеж не е сервитут, не е тежест върху определен имот.
Докато сервитутът следва имота, при правото на строеж собственикът на постройката винаги може да я прехвърли на трето лице при спазване на изискванията на чл.33 от ЗС. И най-сетне сервитут не може да възникне без да съществува господстващ имот, докато правото на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена. За разлика от правото на ползване, вещното право на строеж не е право intuitu personae – не се погасява със смъртта на своя носител, а може да се наследява и прехвърля. То не се погасява и с погиване на вещта – ако постройката погине, носителят на правото на строеж може да я построи отново, без да е нужно да му се учредява ново право на строеж. От направените сравнения може да се направи извод, че вещното право на строеж е самостоятелно ограничено вещно право върху чужда вещ. Всеки субект на гражданското право може да бъде носител на вещното право на строеж. То може да се отстъпва на физически лица, на юридически лица, на кооперации. Правото на строеж може да бъде съпритежание на две или повече лица и в такъв случай за него ще важат съответно правилата за съсобствеността. Предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята. Ако суперфициарът построи повече от уговореното, например вместо сграда на два етажа построи и трети етаж, построеното в повече по силата на приращението се придобива от собственика на земята. Вещното право на строеж включва следните правомощия:
Право да се построи и държи сграда в чужд имот. То се свежда до правото да се извърши строителство. Това правомощие трябва да се упражни в петгодишен срок. То се погасява по давност, ако не бъде упражнено в този срок.
Изключително право на собственост върху постройката. С извършване на строежа носителят на ВПС автоматично става собственик на постройката. Собственикът на земята няма никакви право върху постройката.
Право да се ползва чуждата земя. Носителят на правото на строеж има и допълнително правомощие да ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за използване на постройката. Например, да си направи пътека з апреминаване, да складира материали за строежа и т.н.
Учредяване на право на строеж
Учредяването на право на строеж може да стане чрез различни правни актове. Съгласно чл. 55 от ЗС, вещни права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. Най-често правната сделка ще е отделен договор – за учредяване на право на строеж. И понеже сделката има за предмет недвижим имот, съгласно чл.18 ЗЗД, тя трябва да бъде извършена във формата на нотариален акт, като условие за нейната действителност. Учредяването на право на строеж върху държавна или общинска земя по начало е възмездно и се осъществява чрез провеждане на търг. Учредител или страна по договора за отстъпване право на строеж може да бъде само собственикът на земята. Приобретател на право на строеж може да бъде всеки правен субект – физическо или юридическо лице. Право на строеж може да се придобие и по давност. Принципната възможност да се придобие по давност ВПС следва от чл.85 от ЗС, който постановява, че разпоредбите за придобиване на право на собственост върху недвижим имот по давност важат за придобиване по давност и на други вещни права върху такъв имот. Доброволната делба е друг способ за придобиване на право на строеж. При съсобственост на застроен имот, съсобствениците могат да си поделят имота така, че един от тях да придобие само собствеността върху постройката, а собствеността върху земята да остане за другия собственик. Щом земята и постройката принадлежат на различни лица, възниква право на строеж. Понеже делбата е доброволна, достатъчна е писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Право на строеж може да се учреди и чрез завещание. Така например, наследодателят може да завещае правото на собственост върху земята в полза на един от наследниците, а право на строеж в полза на друг. Известно е, че освен административни правоотношения, административните актове могат да породят и гражданскоправни последици. С такива последици може да се учреди и право на строеж. В посочените по-горе случаи отстъпването на право на строеж върху държавна или общинска земя се осъществява чрез смесен фактически състав /административен акт плюс договор/.
Прекратяване на правото на строеж
Правото на строеж може да се прекрати с различни правни способи – с изтичане на уговорения срок, по давност, с отказ от право на строеж, прехвърляне право на строеж и други. Член 65 от ЗС дава възможност ВПС да се учреди с определен срок. След изтичане на уговорения срок собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята по силата на чл.65 от ЗС. Досегашния собственик няма право на обезщетение за подобренията, направени в чуждия имот. Съгласно чл.67 от ЗС, ВПС се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на пет години. Всъщност, това не е погасителна давност, защото се загубва самото право на строеж, но по практически съображения към този срок ще се прилагат правилата за погасителна давност, установени в чл. 115-120 ЗЗД. Началният момент на давността, това е моментът на придобиване на правото на строеж – датата на договора, на административния акт или разрешението за строеж. От този момент суперфициарът трябва да получи и фактическа възможност да започне строителните работи в чуждата земя. Ако, например собственикът не го допусне да строи, давността няма да започне да тече. Относно въпроса какво се разбира под упражнено право на строеж има две становища – според едното обектът трябва да бъде изграден в груб вид, т.е. в основни линии; според другото – достатъчно е да е налице одобрен архитектурен проект и издадено разрешение за строеж. Според новите правила на ЗУТ, строителство се извършва въз основа на разрешение за строеж, което се издава не само за строеж в собствен имот, но и на лица, на които е учредено право на строеж. То губи правното си действие, ако в 3 – годишен срок строежът не е запичнал или когато в продължение на 5 години от издаването му не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградата. Известно е, че правото на собственост не се погасява по давност, нито исковете за неговата защита. Но ето, че ограничени вещни права се прекратяват по давност, като при това се смесват функциите на придобивната и погасителната давност. Погасителната давност се свързва с не упражняване на правото на иск, а придобивната – с упражняването на владелчески, фактически въздействия върху вещта. Правото на строеж не се учредява с оглед на личността, затова не се погасява със смъртта на своя носител. Прехвърлянето може да стане както преди да е реализирано правото на строеж, така и след като сградата е построена. Правото на строеж може да се прекрати чрез отказ, чрез едностранно волеизявление на неговия носител. И понеже има за предмет вещно право върху недвижим имот. Право на строеж може да се учредява и при съсобственост върху парцел. Съсобственост върху парцел може да възникне при регулация, чрез която се сливат парцели, при наследяване и чрез правна сделка. При сгради в режим на етажна собственост, построени върху държавна или общинска земя, може да се учредява право на строеж за самостоятелен обект или право на надстрояване, без да се иска съгласие на лицата, на които първоначално е била учредено право на строеж.
Право на надстрояване и пристрояване - ПНП
Правото на надстрояване и пристрояване е сравнително ново явление, наложено от нуждите по най-ефективен начин да се застрояват поземлените имоти; то е икономически изгодно, защото се осъществява в съществуваща сграда и не се налага да се и не се налага да се извършват ред подготвителни работи – прокарване на водопроводи, канализация и пр. Правото на надстрояване и пристрояване според едни е разновидност на правото на строеж, според други – то е самостоятелно вещно право. Характерните белези на ПНП се свеждат до следното:
ПНП предполага налична, построена сграда;
НП е вид строителна дейност, чрез която се извършва застрояване във височина на съществуваща сграда или към нея неделимо се пристроява друга сграда, респективно определено помещение;
Носителят на ПНП става собственик на надстроения /пристроения/ обект;
Носителят на ПНП придобива право на собственост или право на строеж в съответни идеални части от терена на заварената сграда;
Носителят на ПНП придобива и идеални части от терена на заварената сграда;
Носителят на ПНП придобива и идеални части от общите части на сградата.
ПНП е право на едно лице да надстрои или пристрои заварена сграда, собственост на друго лице /лица/, с етаж или свързана неделимо с нея пристройка, заедно със зимничните и таванските помещения, като стане изключителен собственик и така надстроените или пристроени функционално обособени обекти и собственик със съответен дял в общите части на сградата и носител на съответна част от правото на строеж.
Субект, носител на ПНП, може да бъде както физическо, така и юридическо лице. То е външно за собственика или за етажната собственост лице. Въпреки някои особености, неговото съдържание е еднотипно с това на правото на строеж. Така носителят на ПНП има същите правомощия – да извърши строителството /надстрояване и пристрояване/ на обособен обект; след надстрояването или пристрояването той става изключителен собственик на реално обособения обект; може да ползва чужда земя, върху която е построена сградата. Наред с това той придобива и дял в общите части на сградата и съответна част от съществуващото право на строеж.
Учредяване и прекратяване
ПНП се учредява от собственика на земята, или на изградената постройка. Така например право на надстрояване и пристрояване върху недвижим имот, изграден върху държавна земя /съответно общинско/ се учредява със заповед на областния управител /съответно кмета/ след провеждане на търг, като въз основа на търга се сключва договор. ПНП може да се учреди и в полза на собственици на жилища в жилищни сгради, построени върху държавна или общинска земя или в полза на техни пълнолетни низходящи, ако са с незадоволени жилищни нужди. За учредяване на ПНП на съществуваща сграда в режим на етажна собственост или при съсобственост на строителен парцел е необходимо съгласието на етажните собственици, респективно на съсобствениците. Когато ПНП се учредява върху имот, който е държавна или общинска собственост нотариална форма на договора не е необходима. Достатъчна е писмена форма. Договорът обаче подлежи на вписване. Когато ПНП се учредява от физически или юридически лица, сделката се извършва във формата на нотариален акт. С нотариално заверени подписи се отстъпва право на надстрояване и пристрояване върху съсобствен или ако сградата е в етажна собственост. ПНП може да се придобие и по давност – чрез фактическо упражняване на действия, съставляващи съдържанието на това вещно право. ПНП може да се придобие и по силата на съдебно решение с конститутивен иск. Например чрез съдебно решение по чл.19 ЗЗД, с което предварителният договор за прехвърляне или учредяване на ПНП се обявява за окончателен.
Доколкото ПНП е разновидност на правото на строеж, към него намират съответно приложение и правилата за прекратяване на правото на строеж. Така ПНП се прекратява с изтичане на уговорения срок. То може да се прекрати и по давност, ако не се упражни в продължение на пет години, както и чрез едностранно волеизявление – чрез отказ. ПНП обаче не се прекратява, ако част от постройката, например надстроения етаж погине – носителят на ПНП отново може да извърши надстрояването, без да му се учредява ПНП. Всички разходи за надстрояване или пристрояване на заварената сграда, включително тези за укрепване на сградата, например на основите, носещите конструкции и др. са за сметка на носителя на ПНП. Собствениците на обекти в сградата не участват в тези разходи. Носителят на ПНП трябва да поеме и евентуално разходите по преместване и осигуряване с временно жилище на обитателите, ако това се налага с оглед строежа, както и отстрани всички повреди, които строителната дейност е причинила.
Право на ползване – ПП
В термина “право на ползване” ПП се влага различно съдържание. Първо, с него днес се обозначава едно от вещните права върху чужда вещ. Второ, терминът ПП се употребява и в ЗЗД. Съгласно чл.228 от ЗЗД с договора за наема наемодателят предоставя на наемателя “една вещ за временно ползване”. В тези случаи отношенията, които възникват между страните по ползването на вещта, са облигационноправни, а не вещни правоотношения. Трето, с термина право на ползване се означава едно от правомощията на собственика по класическата римска триада. Вещното право на ползване се покрива до голяма степен със съдържанието на правото на ползване като правомощие на собственика, но за разлика то последното, то е самостоятелно вещно право и може да съществува независимо и наред с това правомощие. И четвърто, за право на ползване се говори в чл.33 от Закона за патентите – за отстъпване право на ползване. В тези случаи също не се касае до вещно право, а за ползване на нематериален творчески продукт на човешка дейност – предмет на патентни права.
Според чл.56 “правото на ползване” включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добивите от нея, без тя да се променя съществено.
То е ограничено вещно право да се използва чужда вещ съобразно нейното предназначение и да се получават добивите от нея без тя да се променя съществено. То има за предмет вещи, както недвижими така и движими. То обаче не може да се учредява върху потребими вещи, тъй като при ползване се засяга субстанцията им. Налага се мнението, че ПП върху съвкупност от вещи не може да се учредява, тъй като самата съвкупност не е вещ, не е годен обект на вещното право. Ако все пак върху такава съвкупност се учреди право на ползване, това ще бъде право на ползване върху всяка от вещите, влизаща в съвкупността. Затова ако една от вещите погине, ще се прекрати правото на ползване само върху нея. Налага се изводът, че правото на ползване може да се учредява само върху веществени обекти, влизащи в състава на имуществото на едно лице. Ако все пак се учреди някакво право върху търговско предприятие, например да се даде под аренда като цяло, то отношенията ще бъдат облигационноправни, а не вещноправни. На практика правото на ползване се учредява главно върху недвижими имоти – жилища, стопански обекти, магазини и др. съгласно чл.56 ПП включва правото да се ползва вещта съгласно нейното предназначение и да се получават добивите от нея. Но за да се ползва една вещ, е необходимо ползвателят да упражнява и фактическа власт върху нея, т.е. той има и право на владение. Тези характеристики показват сходство в правото на собственост и правото на ползване и са дали повод за дискусия относно разграничаването на правото на собственост и правото на ползване.
Правото на ползване като вещно право е абсолютно, то е противопоставимо на всички, включително и на самия собственик. Правото на ползване, за разлика то правото на собственост е срочно право. То е и неотчуждимо вещно право, учредява се с оглед на личността на ползвателя. Ползвателят не може да отчуждава своето право.
Права и задължения на ползвателя
Да се ползва вещта, да се получават добивите е невъзможно, ако ползвателят не упражнява фактическата власт върху нея. Както при всяко вещно субективно право, правомощието владение е съществен елемент от съдържанието на правото на ползване. Това не не владение по смисъла на чл. 68 от ЗС, ползвателят упражнява фактическа власт върху чуждата вещ, защото има права да я упражнява. Освен това липсва намерението да я държи като своя. Друг съществен елемент на ПП е правомощието ползване. Стопанският смисъл на ПП е да се използва вещта и да се получат добивите то нея. Според чл.56 вещта трябва да се използва според нейното предназначение. Предназначението може да бъде определено от физическия характер на вещта. Например, един кон не би трябвало да се унищожи и използва за храна; едно жилищно помещение да се използва за склад и т.н. Но предназначението може да бъде определено и с нормативен акт, например земеделска земя, строителен парцел. Предназначението може да бъде определено и с договор. И най-сетне предназначението може да се определи със съдебен акт, със съдебно решение по чл.288 от ГПК – например вилна сграда да се предостави за жилищни нужди. Правото на ползване може да се извършва лично от ползвателя или от членовете на неговото семейство. ПП обаче като цяло е непрехвърлимо. Ползвателят придобива всички плодове – естествени и граждански, например наемите от имота, ако той го отдаде под наем. Що се касае за придобиване на някои специфични плодове, като добив на полезни изкопаеми, въглища, инертни материали и др. следва да се има в предвид че те могат да бъдат публична държавна, респективно общинска собственост и върху тях могат да се дават концесии, т.е. да се учредява особено право на ползване, като в учредителния акт се определят и условията за придобиване на плодовете. ПП включва в своето съдържание и други правни действия. Така например ползвателят може да отдава под наем чуждата вещ в заем за послужване, влог и др. това са сделки на управление и те са допустими при ПП. Но сделки на разпореждане, включително ипотека и залог са недопустими. С учредяване на ПП възникват вещни правоотношения между неговия носител и всички други лица, включително и със собственика.
ПП е абсолютно вещно право и е противопоставимо дори на собственика. И той трябва да се въздържа от въздействия, които пречат на ползвателя да упражнява своето право.
Задължение на ползвателя е да плаща разноските, свързани с поддържане на вещта, с ползването, както и да плаща данъци, такси и др. преди всичко това са разноски по поддържане на вещта. Такива са необходимите разноски, тези без които вещта би погенала или би се повредила съществено. ползвателят няма право на обезщетение за тях от собственика, нито право на задържане. Ползвателят черпи облаги от вещта /плодовете/, затова в негова тежест са разноските, които той прави, за да получи добиви от същата вещ. Друг вид разноски са разноските, свързани с ползването. Тези разноски ще са най-често в категорията на подобренията. Ползвателят фактически осъществява правомощия на собственика. Той сам преценява и извършва подобрения с цел да получи добиви, които стават негова собственост. Не би било редно при това положение да се възлагат тези разноски в тежест на собственика, още повече че ПП често се отстъпва и безвъзмездно. След прекратяване на ПП това, което е направено върху чуждия имот по силата на чл.92 от ЗС, принадлежи на собственика. В тежест на ползвателя са и разноските за данъци и такси. Данъчно задължено лице, по смисъла на финансовото право обикновено е собственикът, респективно лицето реализирало определени доходи. Обаче съгласно ЗС ползвателят е длъжен да плаща данъците и таксите. Задължение на ползвателя е да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите по застраховката. При погиване на вещта собственикът ще бъде удовлетворен от сумата по застраховката. Ползвателят е длъжен да съобщава на собственика за всяко посегателство срещу собствеността. Носителят на ПП може сам да защити своето право и по този начин да защити и правата на собственика. Задължение на ползвателя е да върне вещта след прекратяване на ПП и то в състоянието, в което е приета, като се отчете разбира се овехтяването или изхабяването, които настъпват при нейната употреба според предназначението. Затова при предаване на имота /вещта/ се съставя опис.
Собственикът също има задължения във връзка с ПП. В ЗС те не са изрично изброени, но следват от съдържанието на ПП. По-характерни задължения на собственика са: да предаде владението, фактическата власт върху вещта, върху която е учредено ПП, защото без владение не може да се упражнява ПП, да съдейства при съставяне опис на имота, да не пречи на ползвателя да упражнява ПП, да защитава имота от посегателства, както и да понася разноските във връзка с петиторните искове.
Учредяване и прекратяване
Съгласно чл. 55 от ЗС “вещни права върху чужда вещ могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени от закона”. Тези способи важат и за придобиване на правото на ползване. ПП може да се учреди с отделен договор за учредяване на право на ползване или като клауза в друг договор, например дарение със запазване правото на ползване. ПП в някои случаи може да се учреди и с административен акт. Така например право на ползване върху земи от държавния и общинския поземлен фонд се учредява с акт на министъра на земеделието и горите. Право на ползване може да възникне и чрез конститутивни съдебни решения. Право на ползване възниква и при учредяване на търговско дружество, кооперация, друго юридическо лице, или гражданско дружество. В тези случаи обаче ПП възниква само върху недвижимите вещи, апортирани в дружеството. По давност може да се придобие право на ползване, ако едно лице през определен от закона срок фактически упражнява съдържанието на ограниченото вещно право на ползване. Такъв би бил случаят, когато се ползва чужда вещ, получават се добивите то нея, плащат се данъци, такси, застрахова се в полза на собственика, съобщава му се за всяко посегателство върху нея. Ако тези фактически действия се упражняват в определения от ЗС 5-годишен, респективно 10 годишен срок, може да се придобие вещното право на ползване по давност. Това е рядка хипотеза, защото трудно се различава владението на вещта от владението на нейното ползване. Разликата ще е в намерението.
Прекратяването се извършва на различни основания. ПП се прекратява с изтичане на уговорения срок. С изтичане на срока, ползвателят е длъжен да върне вещта на собственика и то в състоянието, в което я е приел. Той не отговаря обаче за изхабяването или овехтяването на вещта, произтичащо от обикновената й употреба. Ако е причинил по-големи вреди, дължи обезщетение на собственика. Правото на ползване се прекратява със смъртта на ползвателя. То има личен характер. По начало ПП не се наследява. Наследяване може да има при условията на чл. 35 от Закона за наследството, когато ПП е учредено със завещание плодоползване. Например завещано е право на ползване на един от наследниците, а на другите само голата собственост. ПП се прекратява и с погиване на вещта, тъй като в тези случаи поради липса на обект, върху който то може да се упражнява. Но ако погине само част от вещта и останалата част може да бъде използвана според нейното предназначение, ПП няма да се прекрати – то ще се упражнява върху останалата част. Съгласно чл.59 от ЗС, правото на ползване се погасява, ако не се упражнява в продължение на 5 години. Правото на ползване се учредява в интерес на ползвателя – да получава добивите от чуждата вещ. Затова, ако той не го упражнява, законът предполага, че няма интерес от правото на ползване и затова въздига бездействието на ползвателя в правопогасяващ факт. Едно от важните задължения на ползвателя е да не променя съществено чуждата вещ, да полага грижи за нея. Санкцията за неизпълнението на това ново задължение е предсрочно прекратяване на правото на ползване. Ползвателят трябва да е извършил действия, с които да застрашава вещта от разрушаване или повреждане или да не е изпълнил някои от своите съществени задължения като плащане на данъци, такси и др. освен това необходимо е и предупреждение. Не е необходима специална форма, но с оглед на доказването, то може да бъде отправено чрез нотариална покана. Ищец по този иск е собственикът, а ответник ползвателят, компетентен да разгледа иска е районният съд по местонахождението на имота. Искът е конститутивен – прекратява ПП. С отчуждаване на имота за държавни или общински нужди учреденото върху такива имоти ПП се прекратява. Държавата отговаря за ипотеки и други вещни тежести върху отчуждения имот до размера на дължимото обезщетение, о отчуждените имоти за мероприятия по ЗУТ се придобиват от държавата без всякакви тежести, следователно в тези случаи, ако има учредено ПП, то се прекратява.
СЕРВИТУТИ
Според легалните определения поземления сервитут е тежестта, наложена върху недвижим имот, наречен служещ имот в полза на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, който принадлежи на друг собственик. В действителност сервитутното право като вещно право принадлежи не на господстващия имот, а на собственика на този имот.
Той е субект на сервитутното право, затова сервитутът се определя като вещно право на ограничена власт върху чужд имот принадлежащо на собственика на друг недвижим имот и представляващо изгода за използване на този имот.
Тази изгода може да се състои в право да се използва чуждият недвижим имот или да се изисква да не се извършват определени действия в него, или пък да се изключи упражняването на право, произтичащо от собствеността върху обременения имот.
В закона няма уредено сервитутно право с едно единно съдържание, нито пък са определени ограничен брой сервитутни права. Сервитутът е отношение не между 2 имота, а правоотношение между собствениците на недвижими имоти. От друга страна сервитутът като абсолютно субективно право създава задължения и за всяко трето лице да се въздържа от въздействие върху обременения и господстващия имот, с които се пречи на упражняването на правомощията на носителя на сервитутното право. Сервитутът има известно сходство с така наречените ограничения на собствеността – да не се засаждат дървета на определено разстояние от имота на съседа и т.н.
Абект на сервитутно право може да бъде само недвижим имот. За да има сервитут е необходимо съществуването на 2 имота – един който се обременява и друг, заради ползването на който се учредява сервитутното право. Необхосимо е двата имота да са реално съществуващи. По това сервитутът се отличава от правото на строеж, което може да се учреди и преди сградата да е построена. Освен това двата имота трябва да принадлежат на различни лица. Не е необходимо двата имота да са винаги съседни, въпреки че най-често това е така. Важното е имотите да се намират в обективна зависимост и единият да не може да се използва пълноценно според своето предназначение без да се обременява другия и без да се ограничават правата на собственика на служещия имот.
Сервитутното право няма личен характер. То следва вещта, имота. Затова ако собствеността на господстващия имот се прехвърли, заедно с нея преминава и сервитута в полза на новия собственик. Ако се смени собственика на служещия имот, новият собственик също ще трябва да търпи ограниченията. В този смисъл сервитутът е едно акцесорно ограничено вещно право. Сервитутът трябва да се осъщестява с оглед нуждите на собственика на господстващия имот, но не и за трети лица – например оттам да преминава цялото население. Сервитутът дава право да се упражнява фактическа власт върху чужда вещ. Тя може да се изрази в положителни активни действия върху служещия имот или във възможността да се иска от собственика на служещия имот да не извършва определени действия. Сервитутът обаче не може да се състои в действия на собственика на служещия имот. Като абсолютно вещно право сервитутът е противопоставим на всяко трето лице. Той може да се брани с вещни искове – ревандикационен, негаторен или установителен. Но тъй като сервитутното право е акцесорно, не би могло да се предяви ревандикационен иск, отделно от ревандикацията на господстващия имот.
Сервитутът е неделимо вещно право. То е вещна тежест върху всяка част от служещия имот, затова ако служещия имот се раздели например при наследяване, той остава да тежи върху целия имот, а и върху всяка част от него, освен ако сервитутът не е учреден за точно определено място на имота. Сервитутът си остава неделимо право и при проява на съсобственост на господстващия имот.
Сервитутите нямат обособена правна уредба, а това затруднява тяхната класификация. Несъмнено е обаче, че вън от уредените в законодателството случаи, собствениците на недвижими имоти могат да уговарят различните видове сервитути – това следва то свободата на договаряне. Според начина на учредяване, сервитутите могат да се разграничат на законни и доброволни /договорни/. Законни са сервитутите, които са установени с правна норма. Но те не възникват автоматично по силата на закона. Те само дават право на собственика на господстващия имот с едностранно искане пред компетентен държавен орган, последният да му учреди конкретно сервитутно право. От тази гледна точка, правото да се иска учредяване на законен сервитут по своята същност се явява особен вид субективно потестативно право. Доброволни или договорни са сервитутите, които се учредяват по волята на собствениците на недвижими имоти.
Според съдържанието, сервитутите могат да бъдат положителни и отрицателни. Положителните сервитути дават възможност да се извършват положителни активни въздействия върху обременения имот. Например да се преминава през него, да се прокара водопровод. При отрицателните сервитути, носителят на сервитутното право не извършва никакви въздействия върху чуждия имот. Той има право само да иска от собственика на служещия имот да не извършва определени действия в своя имот – да не строи на определено разстояние от граничната линия, да не засажда дървета над определена височина.
Според характера на въздействията, съставляващи съдържанието на сервитутите, последните могат да се класифицират на прекъснати и непрекъснати. При прекъснатите сервитути носителят на сервитутното право извършва отделни, повтарящи се въздействия върху чуждия имот. Такива са например сервитутите, които дават право да се прекара и държи в чуждия имот водопровод, канализация и др.
С оглед на това дали фактическата власт, в която се изразява сервитутът има видими признаци, сервитутите могат да се разграничат на видими ш невидими. Видими са например положителните сервитути – право на преминаване, на прокарване на водопровод, невидими пък са отрицателните сервитути – да не се строи.
Учредяване и прекратяване
Сервитутите могат да се учредяват с правна сделка, административен акт или да се придобият по давност. Да се учреди сервитут с правна сделка изрично не е уредено, но това следва от свободата на договаряне. И понеже се касае за вещно право, сделката трябва да бъде извършена в нотариална форма. Освен с договор, сервитут може да ес учреди с едностранна сделка – например завет. С административен акт се учредяват т.нар. законни сервитути. При тях законът не създава автоматично сервитутно право. Правната норма дава само възможност на собственика на господстващия имот да иска учредяване на определен вид сервитут. Учредяването става с административен акт, заповед, издадена от кмета на общината. Спорен е въпросът дали сервитутното право може да се придобие по давност. Необходимо е едно лице фактически да упражнява съдържанието на определено сервитутно право в продължение на 10, респективно 5 години. Касае се за придобиване чрез този способ на непрекъснати сервитути, като право на черпене на вода например.
Прекратяването на сервитута може да стане винаги по взаимно съгласие на страните по сервитутното правоотношение, а също и при неизпълнение на договорните задължения може да се развали договорът за учредяване на сервитут. Сервитутът се прекратява и с изтичане на определения срок, ако такъв е определен, или с отпадане на нуждата, например вече е прокаран път. Като ограничено вещно право сервитутът може да се прекратява по давност поради неупражняване в продължение на 5 години, съответно 10 години. Сливане в едно лице на качеството на собственик на господстващия и на собственик на служещия имот има аз последица прекратяване на сервитута. Такава хипотеза е възможна при наследяване. В тези случаи сервитутът се прекратява, тъй като не може да има сервитут върху собствен имот. Или пък при сливане на двата имота в един парцел по силата на влязъл в сила подробен устройствен план.

СЪСОБСТВЕНОСТ

Въпрос № 18
СЪСОБСТВЕНОСТ
Понятие и видове. Възникване и прекратяване. Отношения между съсобствениците. Етажна собственост.

Според становището на проф. Венедиков, всеки съсобственик има отделно право на собственост върху цялата вещ, но упражняването на това право е ограничено от конкуренцията на другите съсобственици върху същата вещ. Така, както върху една вещ могат да съществуват едновременно няколко различни вещни права – съсобственост и плодоползване, собственост и суперфиция, така и върху една вещ може да има две или повече права на собственост. При съсобствеността възникват не само правоотношения с трети лица, но и вътрешни правоотношения между съсобствениците. Колкото са съсобствениците, толкова са и правата на собственост, които са свързани поради това, че имат за предмет една и съща вещ. Но съвременното законодателство като че ли възприема конструкцията за съпритежание на едно единно право на собственост. Съгласно чл.30 от ЗС, правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други физически или юридически лица. От тази разпоредба е видно, че при съсобствеността едно единно право на собственост принадлежи на две или повече лица. Никой не може да индивидуализира частта от своето право върху вещта – собствеността е обща. При съсобствеността няма съпритежание на обекта, а съпритежание на самото субективно право. В резултат на това по косвен път се стига до съпритежание на обекта. Този смисъл влага и законодателството в термина “идеална част” – в смисъл на част, дял от правото на собственост върху определена вещ. Всеки от съсобствениците има свой дял от правото на собственост, но то не е разделено по правомощия, например единият има право на владение, другият – право на ползване, третият – на разпореждане. При съсобствеността единното право на собственост е разделено, тъй да се каже, по вертикала – всеки от съсобствениците има в съответен обем, в съответна част и право на владение, и право на ползване и право на разпореждане.
Делът, идеалната част, определя обема на правомощията на всеки от съсобствениците във вътрешните им отношения, в разноските, в придобиване на плодовете при делбата му. Този негов дял определя и участието му във връзка с използването и управлението на общата вещ.
Видове съсобственост
Съсобствеността може да се класифицира на отделни видове според различни критерии – наличие на определени дялове, възможност да бъде прекратена, начин на възникване. С оглед на това дали дяловете на съсобствениците са определени, съсобствеността бива два вида: дялова и бездялова. При дяловата съсобственост частите на всеки съсобственик са определени при възникването й, било по съгласие, била чрез завещание, или от съда. При бездяловата собственост /съсобственост на обща ръка/, както показва и нейното наименование, никой от съсобствениците няма конкретно определен дял от общото право на собственост – типичен пример по българското законодателство е съпружеската имуществена общност. При този вид съсобственост делът не е определен, но той е определим. Така например всеки от съпрузите има равни права на владение, ползване и управление върху общите вещи, но докато трае бракът не може да се разпорежда с дела, който би получил при прекратяване на имуществената общност. С оглед на това дали съсобствеността може да бъде прекратена чрез делба, разграничаваме: делима и неделима съсобственост. Принципът установен за всяка съсобственост е, че тя винаги е делима. Целта на всяка делба е да се ликвидира съсобствеността, като всеки от съсобствениците придобие отделно право на собственост върху реални обособени части от общата вещ. Тогава, когато това е невъзможно, говорим за неделима съсобственост. От своя страна тя може да бъде: неделима по закон, поради естеството на вещта или по предназначението на вещта. Неделима по закон е такава съсобственост, чието прекратяване чрез делба е забранено с изрично разпореждане на правна норма. Така например при делба на поземлен имот, обособените части не могат да бъдат по-малки от определените в ЗУТ размери. При делба на всяка съсобственост се обособява реален обект, реална част от общата вещ. Ако такова обособяване ще доведе до физическото унищожаване на общата вещ, съсобствеността е неделима поради естеството на вещта /например съсобствеността върху едно животно/. Неделима поради предназначението на вещта е тази съсобственост при която, общата вещ по своето естество е делима, но тя е предназначена да обслужва всички и затова ако се допусне делба, някои от съсобствениците или никой не ще може да си служи с общата вещ според предназначението й /общите части на една сграда в етажната собственост: стълби, площадки, покрив и т.н./. с оглед начина на възникване съсобствеността може да бъде доброволна, принудителна и случайна. Доброволната съсобственост е такава съсобственост, която възниква по волята на съсобствениците. Например при покупката на една вещ от две лица, които се съгласяват тя да стане тяхна обща собственост. Принудителната съсобственост възниква независимо от волята на лицата. Принудителна е например съсобствеността върху общите части в етажната собственост. Случайната съсобственост възниква от юридически факти от вида на юридическите събития. Например при наследяване наследниците се третират като случайни съсобственици.
Способи за възникване на съсобствеността
Току що беше отбелязано, че доброволната съсобственост възниква по волята на съсобствениците. Най-често тя се учредява чрез правна сделка, годна да прехвърли или учреди вещно право – продажба, замяна, дарение и др. съсобственост може да възникне и чрез административен акт – например устройствен план. При наследяване възниква тъй наречената случайна съсобственост. Съсобственост може да възникне и чрез придобивна давност – съсобствеността възниква от юридически факт от типа на юридическите събития, необходимо е владението върху определена вещ да е упражнявано от две или повече лица /съвладение/ с намерение да станат съсобственици. Съсобственост може да възникне и по силата на съдебен акт. Например с присъда на наказателен съд, с която се постановява конфискация на част от определена вещ – възниква съсобственост с държавата. При сключване на договор за дружество също възниква съсобственост. При преработване по чл. 95 от ЗС, ако никой от материалите, от който е изработена новата вещ, не може да се счете за главен, се поражда съсобственост върху новата вещ. Съсобственост може да възникне и при отделяне на естествени плодове от общата вещ. Съсобствеността върху плодоносната вещ се простира и върху плодовете от нея – те стават общи.
Права и задължения на съсобствениците
При съсобственост, всеки от съсобствениците има всички правомощия “по вертикала” в обем, съответен на неговия дял, т.е. всеки съсобственик има правомощия владеене, ползване и разпореждане с общата вещ. По начало той ги упражнява самостоятелно.
Право на владение
То дава възможност на всеки съсобственик да упражнява фактическа власт върху общата вещ, но съответно на своя дял и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея съобразно с правата им. Ако един от съсобствениците пречи на останалите да упражняват фактическа власт върху вещта, последните разполагат с негаторния иск по чл.109 от ЗС и могат да искат той да прекрати всяко неоснователно действие, което им пречи да упражняват своите права. Искът по чл.109, ал.1 от ЗС е иск за защита на собствеността.
Право на ползване
Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Чл.31 от ЗС използва термина служене като синоним на понятието ползване. Правото на ползване дава възможност на собственика да извлича полезните свойства на общата вещ. Упражняването обаче на това правомощие е ограничено в няколко насоки. Преди всичко ползването трябва да се осъществява съобразно основното предназначение на вещта, определено от нейното естество или уговорено от съсобствениците към момента на възникване на съсобствеността. Не е необходимо съсобствениците да задоволяват еднакво своите потребности. От друга страна ползването трябва да се осъществява така, че съсобственикът “да не пречи” на другите съсобственици да си служат с нея. Затова, ако на практика някой от съсобствениците използва изцяло общата вещ, той дължи “обезщетение” на останалите съсобственици за ползата, от която са лишени. Както всеки собственик, така и съсобственика има право да придобива естествените и граждански плодове от общата вещ. Особеното за съсобствеността е това, че те стават общи и всеки от тях ги придобива съответно на своя дял. Плодовете от общата вещ са общи. Няма значение дали съсобственикът ги е събирал сам, като е пречил на другите, няма значение дали те са поискали да се ползват от имота или не.
Право на разпореждане
Всеки съсобственик може свободно да се разпорежда със своя дял от общата собственост. Той може да го продава, заменя, залага, ипотекира. Не е необходимо съгласие на другите съсобственици. Само, когато се касае за продажба на дял от съсобствен недвижим имот, законът изисква съсобственикът да предложи своя дял първо на другите съсобственици за изкупуване при същите условия, и едва ако никой от тях не е приел това предложение, той може да продаде своя дял на трето лице.
Задължения на съсобствениците
Общата вещ може да дава плодове, но нейното използване е свързано и с разноски, затова чл.30, ал.3 от ЗС задължава всеки съсобственик да участва и в тежестите на общата вещ, съразмерно на частта си. Тези разноски могат да бъдат от различно естество: необходими и полезни разноски. Необходими са разноските, без които вещта би погинала или би се увредила съществено. Такива разноски са за храна на животно, ремонт на покрив в обща сграда и т.н. всеки съсобственик е длъжен да участва в тези разноски съобразно своя дял. Ако те са направени само от единия, той има право да поиска от останалите да му платят част, съответна на техния дял. Полезни са разноските, които не са необходими за запазване на целостта на вещта, а водят само до увеличаване на нейната стойност. Съсобствениците не са задължени да участват в тези разноски. Например да се пребоядиса сградата, други нововъведения и т.н. те могат да се извършат само със съгласието на всички, като всеки ще участва съразмерно на своя дял. Но ако някой не е съгласен и те са извършени, в най-добрия случай отношенията ще се уредят по правилата на обезщетението, установено за владението или по правилата на неоснователното обогатяване.
Управление и прекратяване на съсобствеността
Според чл.32 от ЗС, общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Управлението включва действия по поддържане на вещта в добро състояние, за да може тя да се използва според нейното предназначение. Всеки от съсобствениците може да ползва вещта без да пречи на другите да си служат с нея и може да иска да се извършат необходими разноски за нейното запазване. Често интересите на съсобствениците влизат в стълкновение. В тези случаи законът овластява мнозинството на съсобствениците да вземе решение, но то не е задължено да управлява общата вещ. Това мнозинство не е някакъв орган на управление, тъй като съсобствеността нито е гражданско дружество, нито е юридическо лице. Решенията се вземат с мнозинство на съсобствениците. То се определя не по глави, а по дялове. Тази възможност крие опасности за съсобствениците с по-малък дял, например да бъдат лишени от възможността да ползват общата вещ или пък да се вземе решение, което е вредно за общата вещ. Трябва да се отбележи, че никой от съсобствениците не може да бъде лишен от неговите правомощия. Когато не може да се образува мнозинство за използване и управление на общата вещ или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, всеки от съсобствениците може да отнесе до съда спора за ползването и управлението на общата вещ. Мнозинството на съсобствениците не може да ограничава правото на друг съсобственик, но ако такова решение се вземе и спорът се отнесе пред съда, решението на съда няма да замести решението на мнозинството, защото това не е иск по чл. 32, ал.2 от ЗС, а ще бъде евентуално иск за нарушено право на собственика по чл. 109 ЗС. И съдът след като признае правото на ограничения съсобственик, ще постанови прекратяване на неоснователното действие /решение/ с което му се пречи да упражнява своите правомощия в обема на притежаваното от него право.
Прекратяване на съсобствеността
Чрез делба – при съсобствеността винаги е възможна колизия между интересите на съсобствениците във връзка с използването на общата вещ, с участието в разноските за нейното поддържане, с упражняване на правата, с две думи тя е потенциален източник на спорове. Затова чл.34 от ЗС допуска възможността всеки съсобственик по всяко време и въпреки противна уговорка да иска делба на общата вещ. Делбата е обикновения, типичен начин за прекратяване на съсобствеността. Право на делба се поражда от всяка имуществена общност. Няма значение видът на съсобствеността и основанието за нейното възникване. Право на делба има всеки съсобственик, независимо от размера на неговия дял. Няма значение и качеството на съсобственика – дали е физически или юридическо лице, дали съсобственик е държавата или общината. Няма значение и обектът на делбата. Може да се иска делба както на движима, така и на недвижима вещ, стига това де и възможно. Делбата може да се извърши по два начина – по съгласие на страните и по съдебен ред. С оглед на това има два вида делба, доброволна и съдебна. Доброволната делба се извършва по съгласие на всички съсобственици. Това е възмезден акт, защото ако някой съсобственик загуби своя дял в резултат на делбата, той може да иска уравнение от другите съсобственици. По своята форма доброволната делба е договор. По своето естество правото да се иска делба на общата вещ е едно субективно потестативно право. При доброволната делба идеалната част на всеки от съсобствениците се превръща в отделно право на собственост върху реална и самостоятелна част от същата вещ. Съдебната делба замества непостигнатата доброволна делба. При нея само по волята на едни и независимо от волята на другите съсобственици съсобствеността се прекратява, като се следва специално съдебно производство, установено в чл. 278 ГПК. Започналото съдебно производство може да се приключи като спогодба, като потвърден от съда договор между страните, с който чрез взаимни отстъпки те слагат край на спора, на съсобствеността, и на делото. Това не е съдебен акт, а договор. Затова съдебната спогодба не може да се обжалва. Съдебната делба се извършва като едно спорно производство, първата фаза на което приключва с решението на съда за допускане на делбата. В това решение се определят лицата, между които се допуска делбата, вещите/имотите/ и частта на всеки съделител. След решението за допускане на делбата започва втората фаза – самото нейно осъществяване: образуване на дялове и предоставяне на конкретен обект в изключителна собственост на съответния съделител, което става със съставяне на разделителен протокол или с теглене на жребий. От влизане на протокола в сила или от тегленето на жребия, определените дялове стават изключителна собственост на участниците в делбата – настъпва нейният вещноправен конститутивен ефект. Съсобствеността вече е прекратена.
Отказ на дял при съсобственост – съсобственикът има право на разпореждане със своя дял – да го продава, дарява, ипотекира идеална час от недвижимия си имот, да го завещава и т.н. разпореждането може да намери израз и в отказ от право по чл.100 ЗС, който ако има за предмет недвижим имот, трябва да се извърши в писмена форма с нотариално заверен подпис. Въпросът за отказ от дял при съсобственост се свежда до това дали делът се придобива от държавата или уголемява дяловете на другите съсобственици. Пряк нормативен отговор няма, но в действащото гражданско законодателство в отделни разпоредби се утвърждава идеята за уголемяване на дяловете на другите съсобственици.
Прекратяване на съсобствеността чрез прехвърляне дела на друг съсобственик/сливане/ - всеки съсобственик може да се разпореди със своя дял като го прехвърли на друг собственик. Но ако той прехвърли своя дял на трето лице, съсобствеността не се прекратява, само се сменя личността съсобственика с неговия приобретател.
С погиване на вещта – с погиване на общата вещ изчезва обектът на съсобственост и следователно се прекратяват правата на всички съсобственици.
Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот
Изкупуване по чл. 33 от ЗС – отбеляза се, че всеки съсобственик може да се разпорежда със своя дял от общата вещ. По отношение на разпореждане с дял при съсобственост върху недвижим имот чл.33 от ЗС въвежда известни ограничения. Според това правило съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложел на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията е неистинска или ако третото лице купи частта на собственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. От посочените правила на чл.33 от ЗС се установява, че правото на изкупуване се свежда до признатата на собственика възможност при определени предпоставки да придобие дела на друг съсобственик, който последният е продал на трето лице, срещу цена, която трябва да плати това лице. Правото на изкупуване възниква още щом се появят предвидените в чл.33 юридически факти. То дава възможност на съсобственика с едностранно волеизявление, по съдебен ред да придобие собствеността върху продадената част от имота. По своята правна същност това е едно субективно потестативно право. То се упражнява по съдебен ред с конститутивен иск. Ответникът в този процес е третото лице, но се конституира и продавачът. Съдебното решение по този иск прехвърля собствеността и затова има конститутивно действие. Съдебното решение, с което се уважава искът на съсобственика за изкупуване, създава облигационни отношения между него и третото лице – купувач.
предпоставки за изкупуването по чл.33 ЗС:
приложното поле на правото на изкупуване е ограничено. То се отнася само за недвижими имоти. За да възникне право на изкупуване, са необходими няколко предпоставки. Първо – да е налице съсобственост върху недвижим имот и тя да е дялова. Второ частта на съсобственика на недвижим имот трябва да е продадена на трето лице, което не е съсобственик. Трето чл.33 ЗС визира само продажбата като елемент на фактическия състав на изкупуването. Затова, ако съсобственикът е отчуждил своята част чрез дарение или друг безвъзмезден акт, право на изкупуване за другите съсобственици не възниква. Четвърто, съсобственикът трябва да е предложил на другите съсобственици своя дял и те да са отказали да го изкупят. Това обстоятелство се удостоверява с декларация. Декларацията по чл. 33, ал.1 от ЗС трябва да е неистинска, с невярно съдържание. Декларацията може да е истинска, но условията на продажбата да са уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици. При наличието на тези предпоставки възниква за другите съсобственици правото да изкупят продадената част. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата и срещу купувача. Този срок започва да тече от деня на продажбата.
действие на изкупуването:
С влизане в сила на решението по конститутивния иск, с което се уважава молбата на заинтересования съсобственик, той придобива съсобствеността върху частта, която изкупува. От този момент той дължи цената, която трябва да плати в месечен срок на трето лице. Ако не плати решението се смята обезсилено по право.
Ø Право на изкупуване по чл.199 от ЗУТ – държавата и общината могат да бъдат съсобственици на недвижими имоти с физически или юридически лица. Освен чрез делба, такава собственост може да бъде прекратена и чрез изкупуване на дела на физическото или юридическото лице – съсобственик. Държавата и общината имат право на предимство пред трети лица, които не са съсобственици, за да изкупят недвижимия имот по пазарни цени в случаите, когато по подробен устройствен план същият е предвиден за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост.
Ø Съсобственост между публична и частна собственост – Законът за обезщетяване на собственици на одържавени имоти допусна възможността бившите собственици на одържавени имоти да се обезщетяват и чрез идеални части от обекти – публична собственост; които са изградени върху земите им или върху терените, към които тези земи са присъединени. По такъв начин на практика може да се стигне до съсобственост между частна и публична собственост. Публичната и частната собственост са различни и са подложени на регулиране с различен правен режим и титулярите трябва да се подчиняват на този режим. Това особено се отразява и във вътрешните отношения между съсобствениците. Съчетание между публична и частна собственост в съсобственост е недопустимо.
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
Вещното законодателство използва термина “етажна собственост” без да определя неговото съдържание, дори го използва нееднозначно. Съгласно чл.37 от ЗС “етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици – държавата, общините и други юридически или физически лица”. Член 38 от ЗС определя, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, има общи на всички собственици части на сградата – земята, върху която е построена сградата, основите, външните стени, плочите, площадките, покривите, комините, инсталациите и всичко, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.
Характерни признаци на етажната собственост:
обект на етажната собственост е недвижима вещ, сграда /постройка/; не може да бъде обект на етажна собственост вещ, която не е изградена на етажа, например автобуси, кораби и т.н.
в архитектурно и строително отношение, сградата трябва да се състои от етажи и други самостоятелни обекти, съгласно техническите правила и норми на строителство; няма значение видът на тези обекти – етажи, апартаменти, магазини;
отделните самостоятелни обекти трябва да са технически свързани чрез общи части на сградата – основи, покрив, колони, гредореди, вътрешни носещи стени и т.н.
в правно отношение обособените самостоятелни обекти в сградата принадлежат на различни собственици; ако реално обособените обекти не са разпределени в изключителна собственост между съсобствениците, ще е налице обикновена съсобственост върху цялата сграда;
общите части на сградата са в съсобственост на отделните етажни съсобственици; всеки от тях има дял в общите части; тези части обаче не могат да се делят; затова съсобствеността върху тях е неделима;
етажните съсобственици, като изключителни собственици на реално обособени обекти, влизат в правоотношения помежду си и в правоотношения с трети лица във връзка с управлението и използването на общите части. За целта се формират органи на управление на етажната собственост.
От посочените характеристики на етажната собственост се вижда, че тя е една модификация на правото на собственост, едно особено съчетание на изключителна собственост върху обособени обекти в една сграда и съсобственост върху общите части. В по-ново време се приема, че етажната собственост не е вид право на собственост, че общността на сградата налага някои особености при упражняване на отделните видове права на собственост, поради което разпоредбите, уреждащи собствеността са обособени в правния институт етажна собственост. Всеки от съсобствениците в етажната собственост, като носител на свой дял от правото на собственост, е в правоотношения с трети лица, върху които тежи същото задължение – да се въздържат от въздействия, които биха му пречили да упражнява своето право. Носител и на правото на собственост върху обособения обект и на съсобственост върху общите части е едно и също лице. Само обектите са по-различни.
Възникване и прекратяване на ЕС
Способи за възникване на етажната собственост
Щом ЕС е модификация на правото на собственост, то тя ще възниква и ще се прекратява чрез способите за придобиване и прекратяване на право на собственост и на други вещни права, а именно:
А/ Чрез правна сделка – всяка сделка, с която се прехвърля право на собственост, може да се разглежда и като способ за възникване на ЕС – продажба, замяна, дарение и т.н. необходимо е предмет на тази сделка да бъде обособена част от сграда, в която има и други индивидуални собственици.
Б/ Чрез делба – ако една сграда, етажи или части от нея принадлежат общо на две или повече лица, няма етажна собственост, а е налице обикновена съсобственост. Такава съсобственост може да бъде ликвидирана чрез делба, като съсобствениците си поделят общата сграда по етажи или части от етажи.
В/ Чрез строителство, осъществено чрез ЖСК – целта е, участниците да построят сграда и да придобият отделни части от нея за самостоятелно ползване. ЖСК е юридическо лице. След като се построи сградата, тя става собственост на ЖСК. Едва след снабдяване на член-кооператора с нотариален акт, той придобива в изключителна собственост обособения обект, заради който е членувал в ЖСК. От този момент възниква и етажната собственост, защото вече има най-малко двама различни собственици на самостоятелни обекти в една сграда.
Г/ Чрез договор за групов строеж – ДГС дава възможност в съсобствен парцел две или повече лица да построят сграда, като определят жилищата и други обекти, които ще получат след завършване на строителството. ДГС обаче не е юридическо лице, затова след построяване на сградата, върху нея възниква обикновена съсобственост между участниците в договора. Тази съсобственост се прекратява чрез делба, чрез разпределяне на жилищата и другите обекти съобразно договора.
Д/ По давност – Такъв е случаят когато по давност се придобие право на собственост върху обособен обект от една многоетажна сграда. Например две лица самостоятелно са владели обособени обекти от една сграда, които придобиват по давност.
Способи за прекратяване на ЕС
А/ При погиване на сградата – при такава хипотеза ще липсва обект, по повод на който да възникват и съществуват отношения на етажни собственици. В такъв случай материалите от разрушената сграда стават обособени самостоятелни вещи и върху тях между етажните собственици възниква обикновена съсобственост с дялове на съсобствениците, съответни на техния дял върху общите части.
Б/ Чрез преустройство на сградата в ЕС – Възможно е сграда в ЕС да се преустрои така, че да се премахнат обособените обекти. Например няколко магазини или складови помещения се преустройват като се премахват разделителните стени и се образува едно помещение. ЕС в този случай се прекратява и бившите етажни собственици стават обикновени съсобственици със съответния си дял върху новия обект.
В/ Чрез сливане – ЕС се прекратява и в случай, че всички обособени обекти в сградата преминат в собственост на едно лице.
Г/ Чрез разделяне – Етажи или части от етажи в отделен блок с отделен вход и с други отделни общи части могат да образуват отделна етажна собственост, макар да са съединени чрез общи стени или да имат общ двор с други етажи или части от етажи или с друга етажна собственост.
Права и задължения на етажните собственици във връзка с общите части на сградата
Общите части от сградата при ЕС са в режим на съсобственост. Те принадлежат общо на всички съсобственици на обособени обекти. Съсобствеността върху общите части няма самостоятелен характер, самостоятелно съществуване. Тя предполага съществуващо право на собственост върху обособен обект в сградата и го следва. Затова тя има акцесорен характер. Съсобствеността върху общите части е неделима – нито чрез доброволна, нито чрез съдебна делба. Към съсобствеността върху общите части не се прилага и правилото за изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот. Субекти, носители на правото на дял върху общите части могат да бъдат само тези лица, които са собственици на отделни обекти в сградата.
Размер на дяловете в общите части – посочените особености на съсобствеността върху общите части обуславят и отклоненията в правилата за определяне на дяловете на съсобствениците. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойността на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост. Приема се, че делът в общите части се определя като съотношение на стойността на помещението към стойността на цялата сграда. По-късните промени не се отразяват върху размера на дяловете.
Използване на общите части
Общите части са в режим на съсобственост. Затова за тяхното ползване ще важат правилата за обикновената съсобственост. Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата си. Особеност за общите части в ЕС е, че те при същите условия могат да се ползват и от “всеки обитател” и не само от обитатели, а и от посетители на сградата, например гости на собственика.
Участие в разноските, свързани с ползването на общите части
Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, или в полезните разноски, за извършването на които е взето решение от ОС. Правилото на чл.41 от ЗС различава два вида разноски: необходими и полезни, като не уточнява обхвата на тяхното съдържание. Необходими са разноските, необходими за поддържането или възстановяването на общите части. С полезните разноски само се увеличава стойността на вещта. Те са известни още като подобрения. Субектите на задължението за заплащане на посочените разходи са собствениците и наемателите. Собствениците са длъжни да участват в необходимите разноски, а наемателите и обитателите – в разноските свързани с ползването на общите части. Разпределението на общите разходи за осветление, отопление, почистване и пр. На местата за общо ползване се извършва съгласно чл.9 ПУРНЕС.
Права и задължения на етажните собственици върху отделни обекти на етажната собственост
При етажната собственост притежателят на етаж или друг обособен обект в сградата има самостоятелно право на собственост върху този обект. Той може свободно да упражнява правомощията си на собственик – да владее, да ползва и да се разпорежда със своята индивидуално притежавана част от сградата. Но неговото право не е ограничено. Собственикът на недвижим имот не може ад извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използването на съседния имот – по-големи от обикновените.
Въведени са следните специални ограничения:
А/ Индивидуалният собственик при използване на своите части е длъжен да не върши нищо, което може ад изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди.
Б/ В жилищното помещение той не може да упражнява занятие, което създава за обитателите на другите помещения безпокойство, по-голямо от обикновеното.
В/ Собственикът може да променя вътрешния вид и разпределението на своите помещения, стига с това да не засяга здравината на сградата. Но той не може ад изменя външния вид на своите части. Например вида на входните врати, на балконите, на прозорците, без съгласието на ОС на собствениците.
Г/ Собственикът е длъжен да даде достъп в своите помещения за поправяне на общите части, когато няма друга възможност за това.
Д/ Собственикът на индивидуален обект има и задължението да използва общите части според предназначението им, а така също да спазва решенията на ОС и правилника за вътрешния ред, както и правилата за обществения морал.
Е/ Индивидуалният собственик в ЕС може да се разпорежда със своя обект. Той може да го прехвърля на трети лица, да го ипотекира, да учредява право на ползване и т.н. при продажба на трето лице той не е длъжен да кани други съсобственици от ЕС. Те нямат право на изкупуване.
Ж/ Етажният собственик може да защитава правото си на собственост върху обособения обект с всички способи за защита на правото на собственост – с ревандикационен иск и с негаторен иск. Допустими са и владелчески искове по чл. 75 и 76 от ЗС.
Управление на етажната собственост
Общо събрание
Общото събрание е необходим и задължителен орган в ЕС. Няма значение какъв е броят на индивидуално притежаваните обекти.
Общо събрание на собствениците – в неговия състав участват само собствениците на отделните обекти в сградата. То решава въпросите за възстановяване и поддържане на общите части: взема решение за извършване на полезни разноски, за изменение външния вид на частите на отделните обекти; приема бюджета за разходите за поддържане и възстановяване на общите части; избира управител или управителен съвет за изпълнение на решенията му; разглежда и решава жалби срещу действията на управителя и УС; овластява управителя за извършване на дребни разходи в рамките на бюджета.
Общо събрание на собствениците и обитателите /наемателите/ - член 43 от ЗС включва в състава на това общо събрание собствениците и наемателите. То приема правилник за вътрешния ред; избира управител или УС за срок от две години. ; Той е изпълнителният орган на това общо събрание, докато управителят или УС, избиран от общото събрание на собствениците, е орган за изпълнение само на решенията на общото събрание на съсобствениците.
Ред за работа на общото събрание
Двата вида общо събрание се свикват от избрания от тях управител /УС/. Той е длъжен да свика общо събрание и по искане на една пета от собствениците и наемателите. Свикването на общото събрание става с лична писмена покана, в която се обявяват часът, денят и мястото на провеждане и дневният ред. Поканата се връчва лично, най-малко три дни преди събранието, а в неотложни случаи – най-малко 24 часа преди това. Кворумът зависи от вида на общото събрание. ОС на собствениците може да взема решения, ако на него присъстват три четвърти от собствениците. Общото събрание на собствениците и наемателите се счита законно, ако присъстват повече от половината от лицата, които имат право да участват в събранието. Решенията се вземат с явно гласуване. Всеки етажен собственик в ОС на собствениците има право на един глас. Съсобствениците на обособен обект или съпрузите също имат право общо на един глас. Етажната собственост не е персонифицирана общност, нито е държавен орган. Затова решенията на ОС имат характер на гражданскоправна многостранна сделка.
Управител /управителен съвет/
Изпълнителни органи на етажната собственост на етажната собственост са управителя, респективно УС. Общото събрание решава дали изпълнителният орган да бъде едноличен или колективен. УС се състои от председател и членове. Управителят /УС/ е постоянно действащ орган. Той се избира от ОС за срок от две години. Длъжностите управител, член или председател на УС са безплатни, освен ако всички собственици и наематели се съгласят да се плаща. Управителят /УС/ привежда в изпълнение решенията на ОС и следи за спазване законите и правилата за вътрешния ред в сградата, изпълнява приетия от ОС бюджет и се отчита пред ОС. Освен това той представлява собствениците и наемателите пред трети лица.
Надзорен съвет
Дава възможност при етажна собственост с повече от 15 апартамента, магазини, ателиета, гаражи и други административни помещения, принадлежащи на различни собственици, ОС да избере и надзорен съвет от трима души, който да докладва за дейността на УС в ОС. Този орган не е задължителен, а факултативен. ОС решава дали да има такъв орган. НС не е компетентен да взема решения по въпросите на ЕС. Той може да се произнася само по законосъобразността и правилността на действията и решенията на управителя /УС/, и то преди всичко относно набирането и изразходването на бюджета на ЕС.