Въпрос № 20
ЗАЩИТА НА ВЕЩНИТЕ ПРАВА
Видове. Разграничение между петиторна и посесорна защита. Петиторна защита. Ревандикационен и негаторен иск. Актове подлежащи на вписване.
Правото на собственост е едно от най-важните субективни права. То по всички правни системи е признато и защитено от държавата. Правната защита на частната собственост у нас е конституционно прокламирана в чл.17 от Конституцията – тя е неприкосновена. Чл.2, ал.2 от ЗС установява принципа за равна закрила на всички форми на собственост. С оглед на реда за осъществяване на правната защита на вещни права може да се разграничи на извънсъдебна и съдебна. Извънсъдебна е защитата, която се осъществява по извънсъдебен ред. Такава е защитата по чл.86 от ЗС “не може да се придобие по давност вещ, която е публична държавна или общинска собственост”. Тази своеобразна защита е продиктувана от обстоятелството, че държавната /общинската/ собственост служи за задоволяване на обществени, публични интереси.
Извънсъдебна е и административната защита. Тя се прилага само по отношение на държавна или общинска собственост. Когато един държавен или общински имот се владее или държи без основание, той се изземва въз основа на заповед на областния управител или кмета, която се привежда в изпълнение със съдействието на полицията.
Съдебна е защитата на ПС и на други вещни права, която се осъществява по съдебен ред. Съдебна е наказателноправната защина. Тя се свежда до съдебно установяване и налагане от съда на предвидени в НК санкции за престъпления против собствеността. Глава пета от НК определя фактическите състави и наказанията за кражба, грабеж, присвояване, вещно укривателство, унищожаване или повреждане на чужда вещ. Правото на собственост и други вещни права могат да бъдат защитени по съдебен ред и с искове от облигационноправно естество. Такива са например исковете на заемателя за връщане на заетата вещ, на наемателя, на влогодателя, за непозволено уреждане; неоснователно обогатяване и т.н.
Вещноправната защита обхваща специално уредени от норми на вещното право искове – ревандикационен иск, негаторен иск, иск за определяне на граници, иск за непълноти и грешки в кадастралния план, установителен иск. Тяхната защита има вещноправен характер и не бива да се смесва с посесорната защита – искове по чл. 75 и 76 от ЗС, които саискове за защита на владението. Посесорните искове по чл.75 и 76 от ЗС имат за цел да се възстанови владението върху вещта. При тези искове съдът не се интересува от права. По такива дела той установява само факта на владението и на нарушението. С владелческите искове се защитават фктически отношения. Друго е при петиторните искове – ревандикационен иск, негаторен иск, иск за определяне на граници. При тях носителят на едно вещно право иска да се прекрати нарушението на неговото право. Става дума за защита именно на вещно право, а не на фактическо отношение. Защитата тук се осъществява чрез съдебно установяване и признаване на вещното право у ищеца и осъждане на ответника да преустанови нарушението. Затова ищецът трябва да докаже правото си на собственост или друго вещно право върху чужда вещ. Ако не успее да установи своето право, няма да получи защита. Освен това, посесорните искове се погасяват с кратка, 6 месечна давност, а петиторните не ес изсрочват по давност. Именно поради различния характер на посесорните и петиторните искове те не могат да се съединяват в един процес. Посесорните искове се различават и от установителните искове по чл.97 от ГПК. С последните се иска установяване съществуването или несъществуването на едно право. И понеже владението е факт, а не право, не може да има установителен иск за владение.
ВЕЩНОПРАВНА ЗАЩИТА
Установителен иск за собственост
Във вещното законодателство установителният иск не е уреден като способ за защита на собствеността, но като средство за защита на субективни права той е уреден в чл.97 от ГПК и е допустим и за защита на вещни права. Чл.97, ал.1 от ГПК дава право на всеки не само да предяви иск за да възстанови правото си, когато е нарушено, но и “да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес от това”. Този иск може да има за предмет всякакви права – вещни, облигационни, семейни, наследствени и др. търсената с него защита се изчерпва в силата на присъдено нещо, с която спорното право се потвърждава или отрича. В областта на вещното правоустановителният иск е допустим, когато правото на собственост или друго ВП се оспорват, като неоснователно друго лице твърди, че има права върху същата вещ или отрича съществуването на тия права у собственика или у носителя на ограниченото ВП. Ищец може да бъде всеки, който има интерес от установяване на действителното правно положение. Ако инициативата се поеме от лицето, което твърди, че е собственик или че е носител на друго ВП и иска неговото съществуване да бъде съдебно установено, този иск се нарича положителен установителен иск. Ако искът се предяви от лицето, което отрича съществуването на спорното ВП, искът се нарича отрицателен установителен иск. Който твърди съществуването или отрича вещното право, трябва да се докаже пред съда своите твърдения. Със съдебното установяване на действителното правно положение се изчерпва защитната роля на установителния иск. Може да се каже, че установителният иск е субсидиарна форма на защита. Затова той е недопустим, когато ищецът може да се защити с осъдителен иск. Например ако спорната вещ е във владението на ответника, собственикът няма правен интерес да води установителен иск – такъв иск ще бъде отхвърлен като недопустим.
Ревандикационен иск
Отбелязано бе в началото, че всяко вещно субективно право дава възможност на неговия носител за непосредствена власт, за въздействие върху определена вещ и възможност да се изисква от всички други лица да се въздържат от въздействия върху същата вещ. Правомощието владение е най-характерният белег на правото на собственост и другите вещни права. Затова лишаването на титуляра от правната възможност да упражнява фактическа власт, владение върху вещта е сериозно посегателство върху неговото право и ЗС му дава защита чрез ревандикационния иск по чл.108 от ЗС. Съгласно чл. 108 от ЗС “собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това”. Тук защитата на ПС се постига чрез защита на правото на владение като едно от основните правомощия на собственика. А то е предпоставка пълноценно да се упражняват и другите правомощия. Ревандикацията е това правно средство, което има за цел осъждане на лицето, което държи или владее чужда вещ и връщането й на собственика, който има право на владение върху нея. Ревандикационния иск по чл.108 от ЗС е уреден като вещен, собственически иск. Но с него може да се защитава не само правото на собственост. И ограничени вещни права, съдържащи правомощия на владение, могат да бъдат защитавани с ревандикационен иск. Така например и суперфициарът може да иска и връщане на имота, ако владението му е отнето, за да може да упражни другите правомощия на вещното право на строеж – да извърши строежа, да използва чуждата земя. И ползвателят е оправомощен, ако друго лице му отнеме владението. И сервитутни права могат да бъдат предмет на ревандикация, доколкото владението е необходимо за упражняване на съответното сервитутно право. С ревандикационен иск може да се защитава не само частна, но и държавна и общшинска собственост. Като вещен иск той не се погасява по давност. Неговата крайна цел е да се възстанови на собственика владението, когато то е отнето. Ищец по ревандикационен иск може да бъде само собственикът, респективно носителят на ограничен вещно право. Активно легитимиран да предяви ревандикационен иск е и съсобственикът, ако друг съсобственик например му отнеме владението, като го изгони от имота. Основният спор е дали съсобственикът може да предяви иск само за своя дял или е легитимиран да предяви иск за цялата вещ, когато тя е завладяна от трето лице – несобственик. Съдебната практика допуска и едното, и другото. Ответник по ревандикационен иск може да бъде “всяко лице, което владее или държи” чуждата вещ без да има основание за това. Ответникът е лицето, което упражнява фактическа власт върху чужда вещ, без да има право да я упражнява. То е владелец или държател по смисъла на чл. 68 от ЗС. Няма значение дали владението е добросъвестно или недобросъвестно. Ответник по ревандикационен иск може да бъде и лице, което “държи” чужда вещ без основание. Ответник може да бъде само лицето, което към момента на предявяване на ревандикационен иск владее или държи чуждата вещ. Пасивната лигитимация се преценява към момента на предявяване на иска. Ако обаче след предявяване на иска за собственост ответникът предаде владението на друго лице, принудителното изпълнение и осъдителнот орешение при уважен ревандикационен иск ще се насочи и срещу това лице, ако съдия изпълнител установи, че то е придобило владението на имота след завеждане на делото.
При ревандикационен иск ищецът трябва да докаже две неща. Първо че е собственик на вещта. Допустими са всякакви доказателствени средства, с които се удостоверява право на собственост – нотариален акт; като докаже, че е придобил имота по давност, писмен договор с нотариална заверка на подписите. Второ, ищецът трява да докаже, че ответникът владее вещта без основание. Не е нужно, последният да доказва, че има права върху същата вещ. Той може просто да заеме едно пасивно поведение – да не доказва нищо, а само да отрича правото на собственост у ищеца. Ответникът по ревандикационен иск може да не оспорва правото на собственост на ищеца, нито че владее неговата вещ. Но той може да му противопостави възражения, че има вещни права върху същата вещ, които му дават право да я владее.
Петитумът на ревандикационния иск включва, въз основа на доказано ПС, искане да се осъди ответникът да предаде владението , да се върне вещта в патримониума на собственика. Макар да не е указано в закона, вещта трябва да се върне в състоянието, в което се е намирала при предявяване на иска.
Ревандикационният иск има вещен, собственически характер. Той е от типа на осъдителните искове, макар да съдържа елементи на установителен иск във връзка с активната легитимация на ищеца.
Негаторен иск
И този иск също е бил известен на римското право – action negatoria. Той е бил вещен иск, даден в защита на собственика тогава, когато трето лице нарушавалонеговото владение, претендирайки че има сервитут върху вещта. Съгласно чл.109 от ЗС “собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право”. Негаторният иск е сходен на ревандикационния. Той също е вещен, собственически иск, има осъдителен характер и не се погасява по давност. Както и при ревандикационния иск, ищецът трябва да дощаже правото си на собственост, и че неговото право е нарушено от ответника. От него обаче се различава преди всичко по това, че той дава правна защита срещу посегателства, които без да отнемат владенито, пречат на собственика да осъществява спокойно и в пълен обем своите правомощия. Например изграждане на стена в съседния имот в нарушение на строителните правила, прокарване на водопровод през имота на съседа. Ищец по негаторния иск е собственикът на вещта. Няма значение дали той упражнява фактическа власт върху нея. Ищецът трябва да докаже в процеса, че е собственик, както и да докаже че ответникът му пречи да упражнява своето право. Ответник по негаторния иск е лицето, което нарушава правото на ищеца. Ако от нарушението са останали трайни въздействия, например построен балкон над имота на съседа, искът може да се предяви и срещу новия приобретател, ако имотът бъде прехвърлен след нарушението. Искът по чл.109, ал.1 ЗС е иск за защита на правото на собственост. Той може да бъде насочен не само срещу всяко чуждо на собствеността лице, но и към съсобственик, който с неоснователно свое действие създава пречки за упражняване правото на друг съсобственик. За разлика от ревандикационния иск, нарушението на правото на собственост при негаторния иск не се изразява с отнемане на владението. Всякакви противоправни действия, които пречат на собственика да упражнява своето право, са предпоставка за предявяване на негаторния иск. Тези въздействия трябва да продължават и към момента на завеждане на иска или да съществува опасност, че и занапред те ще продължат или да са останали трайни последици от нарушението. За разлика от ревандикационния иск, искът по чл.109 от ЗС няма за предмет връщане на отнетото владение, а има за предмет прекратяване на други неоснователни действия. В едни случаи петитумът може да е насочен към съдебно установяване, че претендираното от ответника право не съществува. В този случай негаторния иск по своята същност е отрицателен установителен иск. Съдебното решение по него има само установително действие – че ищецът е собственик и че ответникът няма претендираните права. В други случаи, когато нарушението се изразява в действия, които засягат правото на собственост на ищеца, например преминава се през неговия имот. Ако такъв иск бъде уважен, съдът ще осъди ответника да прекрати занапред нарушението, да се въздържа от определени действия е понеже решението е осъдително, то се ползва с изпълнителна сила. И най-сетне, възможно е от противоправното поведение на ответника да са останали трайни последици – например прокаран е водопровод, построена е сграда. В такъв случай ищецът може да иска осъждане на ответника да премахне последиците от нарушението. Съдебното решение по този иск също има осъдителен характер. Посочените негаторни искове могат да се предявяват самостоятелно, както и да бъдат съединявани.
Иск за определяне на граници
Собственикът на недвижим имот може да иска определяне на границите между своя и съседните имоти. Това е особен иск, основан на правото на собственост. Относно характера на иска по чл.109-а от ЗС са изразени различни становища. Според едни, искът се определя като установителен. Други смятат, че той е установителен, но съдебното решение по него има конститутивно действие. Трети приемат, че този иск може да прояви ефект на една частична ревандикация, на установителен или на негаторен иск. Това са хипотезите, при които може за възникне спор за определяне на граници между съседни имоти. Най-напред трябва да се уточни, че при регулирани имоти границите се определят с влезлия в сила подробен устройствен план, като границите се поставят на място от техническата служба на съответния общински съвет. В тази хипотеза иск по чл. 109, b.”а” от ЗС е недопустим. Приложното поле на иска по чл.109-а от ЗС ще попадзат главно случаите на спор за гранична линия при нерегулирани парцели. Но и тук са възможни различни хипотези. В едни случаи поради неопределеност на граничната линия при нерегулирани парцели. Но и тук са възможни различни хипотези. В едни случаи поради неопределеност на граничната линия, собственикът на недвижим имот може да е завладял част от имота на съседа по протежение на граничната линия като твърди, че тази ивица земя е негова и упражнява владелчески въздействия върху нея. Искът е допустим. Целта не е толкова да се осъди ответникът да предаде владението на собственика или да преустанови някакво нарушение, а да се признае правото на собственост върху един недвижим имот до определена граница. Затова този иск е установителен, а съдебното решение, с което той се уважава, има установителевн характер – признава правото на собственост в установените по съдебен ред граници. Характерна особеност на иска за определяне на граници е, че при него всяка от странит се явява едновременно ищец и ответник. Всяка от тях трябва да установи границите на своя имот. Тежестта на доказване лежи върху двете страни. В теорията на изказано мнение, че искът за определяне на граници може да вземе облика на негаторен иск, когато собственикът на съседния имот извършва трайни насаждения или строи на по-малко расзтояние с оглед на претендираната от ищеца гранична линия. Негаторният иск има осъдителен характер, а искът за определяне на граници макар и вещен иск, има установителен характер. Неговата крайна цел не е да се прекратят някакви неоснователни действия, които пречат на собственика да упражнява своето право, а да се внесе яснота в обема на правата върху съседни имоти.
Подобно на ревандикационния и на негаторния иск, искът за определяне на граници се основава на правото на собственост. Ищецът тук твърди, че е собственик на имота до претендирана от него гранична линия. Неговата цел е да се установи по съдебен ред местоположението на общата граница между имотите, за да се индивидуализира и по такъв начин да се установят и пространствените предели на правото на собствеността. Съдът е длъжен въз основа на представените доказателства да установи действителното правно положение относно размера на всеки от двата съседни имота, затови и съдебното решение има установителен характер – признава със сила на присъдено нещо спорния обхват на правото на собственост до определената граница.
АКТОВЕ, ПОДВЕЖАЩИ НА ВПИСВАНЕ
Сделките с недвижими имоти са със значителна стойност. Член 18 от ЗЗД изисква те да бъдат сключени в нотариална форма като условие за тяхната действителност. Но приобретателят по една сделка с недвижим имот ще стане собственик, само ако неговият праводател е бил собственик. Налага се чест когато договаря купувачът да провери дали отчуждителят е собственик на недвижимия имот, който му продава. Значителните интереси при учредяване или прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти са наложили тези юридически действия или обстоятелства да се удостоверят от специален орган – нотариус, за да добият обвързваща доказателствена сила. По този начин се улеснява доказването на извършените правни сделки и действия с недвижим имот, предотвратяват се гражданско-правни спорове. Накратко – постига се по-голяма правна сигурност в гражданските правоотношения. Нотариусът е лице, на което държавата възлага извършване на нотариални действия.
Нотариалните удостоверявания пък са изявление на нотариуса, извършени в писмена форма, в пределите на неговата компетентност и по ред, установен в закона, които изявления придават обвързваща доказателствена сила на удостоверените обстоятелства. Нотариалните удостоверявания обаче не се ползват със силата на присъдено нещо. При отказ молителят може отново да поиска удостоверяване. Може да се обжалва самият отказ, не и извършеното удостоверяване. Всяко нотариално удостоверяване има за краен резултат съставяне на нотариален писмен документ, т.е. официален свидетелстващ документ. Характерна за този документ е неговата доказателствена сила – той задължава всички други лица, съдебни и изпълнителни органи да приемат, че удостовереното обстоятелство е такова, каквото е отразено от нотариуса.
Страни и участници в нотариалното производство
Съвкупността от действия, извършвани пред нотариуса се означава като нотариално производство. В него се различават страни и участници. Страна в нотариалното производство е лицето, от чието име се иска извършване на нотариалното действие и за което настъпват правните последици. Участник в нотариалното производство е лицето, чието лично изявление се удостоверява от нотариус. Ако то се яви лично пред нотариуса, ще бъде едновременно и страна и участник. Но ако се яви негов представител, само последният има качеството на участник, защото неговият подпис се удостоверява. Затова нотариусът проверява самоличността и дееспособността на участващите лица, в случая на представителство самоличността на представителя, а не на страната на нотариалното производство. Въпреки, че нотариалните производства се развиват между страната /участника/ и нотариуса, те са едностранни, защото няма противна страна. Нотариусът служебно проверява условията за извършването на исканото удостоверяване и ако те са налице, го извършва. В случай на отказ /резолюция съответно поставена върху молбата/ молителят може да го обжалва пред окръжния съд.
Видове и форма на нотариалните удостоверявания
В правната система на България има различни удостоверявания, извършвани от държавен орган – актове за гражданско състояние; ревизионни актове; удостоверения и т.н. НУ са само тези, които се извършват от нотариус, т.е. от лице с нотариална компетентност, с компетентност да удостоверява посочените в закона обстоятелства. Това е неговата материална компетентност. Със специална нотариална компетентност са овластени и някои държавни органи – кметът, дипломатическите и консулски представителства в чужбина, съдия по вписванията. Всеки нотариус има и строго определена териториална компетентност /местна/. Според предмета, нотариалните удостоверявания биват:
Удостоверявания на правни сделки – чл.465-а ГПК
Удостоверяване на право на собственост – чл.465 – б от ГПК
Удостоверяване на документи /подпис, дата, верността на преписи/-чл.465–б/г ГПК
Удостоверяване на вписване, отбелязвания и тяхното заличаване
Удостоверяване на други факти – явяване пред нотариус, покани, протести
Приемане и връщане на документи и квижа
Според формата, в която се извършват НУ биват
Нотариален акт за правни сделки
Нотариален акт за удостоверяване на ПС върху недвижим имот
Удостоверяване чрез вписване, заличаване и отбелязване в нотариалните книги
Удостоверяване чрез надпис на документа
Нотариален акт за сделки с недвижими имоти
С нотариален акт могат да се удостоверяват всякакви правни сделки – едностранни /завещание/, двустранни и то не само когато НА е условие за тяхната действителност, но и когато страните искат да облекат сделката във форма на НА като средство за нейното доказване.
Нотариален акт, удостоверяващ извършването на правна сделка с недвижим имот се определя като протокол, удостоверяващ извършената пред нотариуса сделка и извършените от него действия за нейното удостоверяване.
Производството за издаване на НА за сделки с недвижим имот започва по молба на лицето /лицата/, чиято сделка следва да се извърши във формата ан НА. Заедно с молбата се представя и проект за НА със същото съдържание, каквото ще има и окончателният НА, само без подписите на страните по сделката и на нотариуса. Необходимо е във всички случаи страните по сделката или техните пълномощници да се явят лично пред нотариуса. След явяване на лицата /страните по сделката или техен представител/ нотариусът извършва проверка за редици идисквания, за да пристъпи към издаване на нотариален акт:
проверка на компетентността за извършване на удостоверяването/налице ли е
териториална компетентност, дали са налице пречките, посочени в чл. 471 ГПК, например страна в нотариалното производство е съпруг или по права линия или по съребрена линия до четвърта степен на нотариуса/. При наличието на тези пречки той трябва да се самоотстрани. Освен това той проверява дали сделката е законосъобразна;
проверка на самоличността, дееспособността и представителната власт на лицата, чиито волеизявления удостоверява.
проверка на съдържанието на проекта за НА с оглед установените по чл. 476 от ГПК изисквания – дата, място на съставяне, име и презиме на нотариуса, име, презиме и фамилия, местожителство на участващите лица, волеизявленията и предмета на сделката, представените документи.
След извършване на проверките, нотариусът прочита проекта за НА на участващите в акта лица, за да провери дали написаното в него действително се желае от тях.
Непрочитането води до нищожност на НА.
Одобрението на акта може да се манифестира устно или чрез конклудентни действия. Одобрението се отбелязва в самия НА. Нотариусът подписва НА след като са го подписали участващите в акта.
Действие на нотариалния акт
НА има обвързваща доказателствена сила за отразените в него обстоятелства; НА се ползва с изпълнителна сила в качеството си на извънсъдебно изпълнително основание. Въз основа на него може ад се издава изпълнителен лист – напр. за плащане на цената при продажба на недвижим имот.
Особености на НА за сделки с недвижими имоти
Предмет на НА са само двустранни сделки, с които се прехвърля собственост или се учредява ВП върху недвижими имоти. Компетентен да издаде НА е нотариусът, в чийто район се намира недвижимият имот. За ад се породят вещноправни последици на сделките с недвижим имот, праводателят трябва да е собственик на имота, респ. носител на ВП. Иначе и приобретателят няма да стане собственик. Затова и чл. 482, ал.1 от ГПК задължава нотариуса да провери дали праводателят е собственик и да отрази /удостовери/ тази проверка в самия НА. Ако нотариусът не ес увери, че праводателят е собственик, отказва да издаде нотариален акт. Най-сетне, за да се издаде НА, трябва да се спазят други изисквания, установени от специални закони. Например, удостоверение за пазарна оценка на имота, за платени данъци и държавни такси.
Последици на НА зе сделки с недвижими имоти
НА за прехвърляне на право на собственост или за учредяване на ВП върху недвижим имот има конститутивно действие. Понеже е форма за действителност на сделката, ако самият НА е нищожен, удостоверената с него сделка също е нищожна. Но и сам по себе си НА, макар да е действителен, няма да породи желаните с правната сделка последици, ако е нищожна. НА за прехвърляне ПС върху недвижим имот или ВП върху такъв имот има и обвързваща доказателствена сила. Той удостоверява, че приобретателят на прехвърленото или учредено ВП е станал негов титуляр, то вече му принадлежи, докато разбира се, не се обори самият НА.
Констативни нотариални актове
Освен НА, удостоверяващ правни сделки с недвижими имоти, процесуалното право признава и нотариални актове, удостоверяващи ПС върху недвижими имоти. Съвременните НА, удостоверяващи ПС, са уредени в чл. 465, 483 и 484 от ГПК и са известни под наименованието констативни НА. При тях, за разлика от НА за правни сделки, не се удостоверяват сделки, а наличието на самотоПС върху недвижим имот. Всяко лице, което е собственик на недвижим имот, но няма документ за ПС, може да се снабди с НА, като докаже своето право с други документи. Констативният НА се издава по писмена молба от лицето, което има правен интерес да се снабди с такъв НА. Необходимо е не лицето да няма какъвто и да е документ, а да няма НА за собственост.ако обаче е прехвърлил част от имота, може да иска за останалата част да му се издаде нов НА. Молителят е собственик без НА. Затова нотариусъттрябва да провери дали наистина е собственик, а от своя страна молителят да докаже, че е собственик чрез други документи. Това могат да бъдат документи, удостоверяващи придобиването на имота по пътя на общо правоприемство /наследяване/ и той, молителят трябва да представи документ за собственост на своя праводател, удостоверение за наследници и акт за смърт. Молителят може да не разполага с никакви писмени документи, с които да докаже своето право на собственост. Ва такъв случай той може ад се позове на придобивната давност и да поиска да се извърши проверка от нотариуса на ПС чрез свидетели. Тази проверка се нарича обстоятелствена проверка. Тя се извършвачрез разпит на трима свидетели, посочени то молителя или кмета по възможност съседи на имота. Чрез техните показания трябва да се установи фактът на владението – дали то е непрекъснато, несъмнено, явно, спокойно, срока на владението. Производството по обстоятелствена проверка започва с писмена молба-декларация. Въз основа на нея се образува нотариално дело. Делото се насрочва с призоваване на молителя и свидетелите. Неявяването на молителя не е пречка за гледане на делото. Показанията на свидетелите се записват в протокола, който се подписва от нотариуса и молителя. Въз основа на събраните доказателства нотариусът се произнася с мотивирано постановление за признаване или непризнаване на ПС. Постановлението, с което не се признава ПС, може да се обжалва пред окръжния съд.
Действие
Постановеното по обстоятелствената проверка само констатира изтеклата придобивна давност и възникването на ПС за владелеца. Издаденият въз основа на него НА само констатира тези обстоятелства. Издаден въз основа на документи, представени от молителя или чрез производство по обстоятелствена проверка, НА възпроизвежда само правния извод на нотариуса, че лицето е собственик. затова той не се прочита, не се одобрява от молителя, не се подписва от него, а само от нотариуса. Този нотарилен акт се ползва с доказателствена сила спрямо всички други лица. И понеже от категорията на охранителните актове, той не се ползва със силата на присъдено нещо. Затова може да се оборва.
В зависимост от основанието, на което е придобит имотът, и документа, въз основа на който се издава НА, констативните НА биват:
- НА по правоприемство /придобиване по наследство/;
- НА по правоприемство на основание съдебно решение;
- НА издаден на основание административен акт – за някои случаи не е необходим НА, за отстъпване право на строеж от държавата; продажба по чл. 18 от ЗС. Издаване на НА в тези случаи е допустимо по молба на собственика.
- НА във връзка със жилищно-строителни кооперации;
- НА за недвижими имоти, придобити по давност /обстоятелствена проверка/
четвъртък, септември 11, 2008
ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ ЧУЖДА ВЕЩ
Въпрос № 19
ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ ЧУЖДА ВЕЩ
Право на строеж, надстрояване и пристрояване. Право на ползване. Сервитути.
Право на строеж /Суперфиция/
Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда /постройка/ върху чужда земя и да стане изключителен собственик на постройката. Правата на собственост върху земята и постройката се намират в юридическо единство по силата на чл.92 от ЗС. Но чл.63 от ЗС ги разделя на две вещни права – едно лице е носител на правото на собственост върху терена, друго е собственик на постройката върху същия терен. Именно правото да се притежава, да се държи постройка в чужда земя, се нарича право на строеж или суперфиция. Вещно право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот. Затова няма право на строеж върху собствена земя. Ако собственикът застроява своя парцел, това не е отделно вещно право на строеж, а е осъществяване на неговите правомощия на собственик. Не е нужно постройката да съществува реално. Право на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена е с тази цел то най-често се учредява, затова и вещното право на строеж не е сервитут, не е тежест върху определен имот.
Докато сервитутът следва имота, при правото на строеж собственикът на постройката винаги може да я прехвърли на трето лице при спазване на изискванията на чл.33 от ЗС. И най-сетне сервитут не може да възникне без да съществува господстващ имот, докато правото на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена. За разлика от правото на ползване, вещното право на строеж не е право intuitu personae – не се погасява със смъртта на своя носител, а може да се наследява и прехвърля. То не се погасява и с погиване на вещта – ако постройката погине, носителят на правото на строеж може да я построи отново, без да е нужно да му се учредява ново право на строеж. От направените сравнения може да се направи извод, че вещното право на строеж е самостоятелно ограничено вещно право върху чужда вещ. Всеки субект на гражданското право може да бъде носител на вещното право на строеж. То може да се отстъпва на физически лица, на юридически лица, на кооперации. Правото на строеж може да бъде съпритежание на две или повече лица и в такъв случай за него ще важат съответно правилата за съсобствеността. Предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята. Ако суперфициарът построи повече от уговореното, например вместо сграда на два етажа построи и трети етаж, построеното в повече по силата на приращението се придобива от собственика на земята. Вещното право на строеж включва следните правомощия:
Право да се построи и държи сграда в чужд имот. То се свежда до правото да се извърши строителство. Това правомощие трябва да се упражни в петгодишен срок. То се погасява по давност, ако не бъде упражнено в този срок.
Изключително право на собственост върху постройката. С извършване на строежа носителят на ВПС автоматично става собственик на постройката. Собственикът на земята няма никакви право върху постройката.
Право да се ползва чуждата земя. Носителят на правото на строеж има и допълнително правомощие да ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за използване на постройката. Например, да си направи пътека з апреминаване, да складира материали за строежа и т.н.
Учредяване на право на строеж
Учредяването на право на строеж може да стане чрез различни правни актове. Съгласно чл. 55 от ЗС, вещни права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. Най-често правната сделка ще е отделен договор – за учредяване на право на строеж. И понеже сделката има за предмет недвижим имот, съгласно чл.18 ЗЗД, тя трябва да бъде извършена във формата на нотариален акт, като условие за нейната действителност. Учредяването на право на строеж върху държавна или общинска земя по начало е възмездно и се осъществява чрез провеждане на търг. Учредител или страна по договора за отстъпване право на строеж може да бъде само собственикът на земята. Приобретател на право на строеж може да бъде всеки правен субект – физическо или юридическо лице. Право на строеж може да се придобие и по давност. Принципната възможност да се придобие по давност ВПС следва от чл.85 от ЗС, който постановява, че разпоредбите за придобиване на право на собственост върху недвижим имот по давност важат за придобиване по давност и на други вещни права върху такъв имот. Доброволната делба е друг способ за придобиване на право на строеж. При съсобственост на застроен имот, съсобствениците могат да си поделят имота така, че един от тях да придобие само собствеността върху постройката, а собствеността върху земята да остане за другия собственик. Щом земята и постройката принадлежат на различни лица, възниква право на строеж. Понеже делбата е доброволна, достатъчна е писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Право на строеж може да се учреди и чрез завещание. Така например, наследодателят може да завещае правото на собственост върху земята в полза на един от наследниците, а право на строеж в полза на друг. Известно е, че освен административни правоотношения, административните актове могат да породят и гражданскоправни последици. С такива последици може да се учреди и право на строеж. В посочените по-горе случаи отстъпването на право на строеж върху държавна или общинска земя се осъществява чрез смесен фактически състав /административен акт плюс договор/.
Прекратяване на правото на строеж
Правото на строеж може да се прекрати с различни правни способи – с изтичане на уговорения срок, по давност, с отказ от право на строеж, прехвърляне право на строеж и други. Член 65 от ЗС дава възможност ВПС да се учреди с определен срок. След изтичане на уговорения срок собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята по силата на чл.65 от ЗС. Досегашния собственик няма право на обезщетение за подобренията, направени в чуждия имот. Съгласно чл.67 от ЗС, ВПС се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на пет години. Всъщност, това не е погасителна давност, защото се загубва самото право на строеж, но по практически съображения към този срок ще се прилагат правилата за погасителна давност, установени в чл. 115-120 ЗЗД. Началният момент на давността, това е моментът на придобиване на правото на строеж – датата на договора, на административния акт или разрешението за строеж. От този момент суперфициарът трябва да получи и фактическа възможност да започне строителните работи в чуждата земя. Ако, например собственикът не го допусне да строи, давността няма да започне да тече. Относно въпроса какво се разбира под упражнено право на строеж има две становища – според едното обектът трябва да бъде изграден в груб вид, т.е. в основни линии; според другото – достатъчно е да е налице одобрен архитектурен проект и издадено разрешение за строеж. Според новите правила на ЗУТ, строителство се извършва въз основа на разрешение за строеж, което се издава не само за строеж в собствен имот, но и на лица, на които е учредено право на строеж. То губи правното си действие, ако в 3 – годишен срок строежът не е запичнал или когато в продължение на 5 години от издаването му не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградата. Известно е, че правото на собственост не се погасява по давност, нито исковете за неговата защита. Но ето, че ограничени вещни права се прекратяват по давност, като при това се смесват функциите на придобивната и погасителната давност. Погасителната давност се свързва с не упражняване на правото на иск, а придобивната – с упражняването на владелчески, фактически въздействия върху вещта. Правото на строеж не се учредява с оглед на личността, затова не се погасява със смъртта на своя носител. Прехвърлянето може да стане както преди да е реализирано правото на строеж, така и след като сградата е построена. Правото на строеж може да се прекрати чрез отказ, чрез едностранно волеизявление на неговия носител. И понеже има за предмет вещно право върху недвижим имот. Право на строеж може да се учредява и при съсобственост върху парцел. Съсобственост върху парцел може да възникне при регулация, чрез която се сливат парцели, при наследяване и чрез правна сделка. При сгради в режим на етажна собственост, построени върху държавна или общинска земя, може да се учредява право на строеж за самостоятелен обект или право на надстрояване, без да се иска съгласие на лицата, на които първоначално е била учредено право на строеж.
Право на надстрояване и пристрояване - ПНП
Правото на надстрояване и пристрояване е сравнително ново явление, наложено от нуждите по най-ефективен начин да се застрояват поземлените имоти; то е икономически изгодно, защото се осъществява в съществуваща сграда и не се налага да се и не се налага да се извършват ред подготвителни работи – прокарване на водопроводи, канализация и пр. Правото на надстрояване и пристрояване според едни е разновидност на правото на строеж, според други – то е самостоятелно вещно право. Характерните белези на ПНП се свеждат до следното:
ПНП предполага налична, построена сграда;
НП е вид строителна дейност, чрез която се извършва застрояване във височина на съществуваща сграда или към нея неделимо се пристроява друга сграда, респективно определено помещение;
Носителят на ПНП става собственик на надстроения /пристроения/ обект;
Носителят на ПНП придобива право на собственост или право на строеж в съответни идеални части от терена на заварената сграда;
Носителят на ПНП придобива и идеални части от терена на заварената сграда;
Носителят на ПНП придобива и идеални части от общите части на сградата.
ПНП е право на едно лице да надстрои или пристрои заварена сграда, собственост на друго лице /лица/, с етаж или свързана неделимо с нея пристройка, заедно със зимничните и таванските помещения, като стане изключителен собственик и така надстроените или пристроени функционално обособени обекти и собственик със съответен дял в общите части на сградата и носител на съответна част от правото на строеж.
Субект, носител на ПНП, може да бъде както физическо, така и юридическо лице. То е външно за собственика или за етажната собственост лице. Въпреки някои особености, неговото съдържание е еднотипно с това на правото на строеж. Така носителят на ПНП има същите правомощия – да извърши строителството /надстрояване и пристрояване/ на обособен обект; след надстрояването или пристрояването той става изключителен собственик на реално обособения обект; може да ползва чужда земя, върху която е построена сградата. Наред с това той придобива и дял в общите части на сградата и съответна част от съществуващото право на строеж.
Учредяване и прекратяване
ПНП се учредява от собственика на земята, или на изградената постройка. Така например право на надстрояване и пристрояване върху недвижим имот, изграден върху държавна земя /съответно общинско/ се учредява със заповед на областния управител /съответно кмета/ след провеждане на търг, като въз основа на търга се сключва договор. ПНП може да се учреди и в полза на собственици на жилища в жилищни сгради, построени върху държавна или общинска земя или в полза на техни пълнолетни низходящи, ако са с незадоволени жилищни нужди. За учредяване на ПНП на съществуваща сграда в режим на етажна собственост или при съсобственост на строителен парцел е необходимо съгласието на етажните собственици, респективно на съсобствениците. Когато ПНП се учредява върху имот, който е държавна или общинска собственост нотариална форма на договора не е необходима. Достатъчна е писмена форма. Договорът обаче подлежи на вписване. Когато ПНП се учредява от физически или юридически лица, сделката се извършва във формата на нотариален акт. С нотариално заверени подписи се отстъпва право на надстрояване и пристрояване върху съсобствен или ако сградата е в етажна собственост. ПНП може да се придобие и по давност – чрез фактическо упражняване на действия, съставляващи съдържанието на това вещно право. ПНП може да се придобие и по силата на съдебно решение с конститутивен иск. Например чрез съдебно решение по чл.19 ЗЗД, с което предварителният договор за прехвърляне или учредяване на ПНП се обявява за окончателен.
Доколкото ПНП е разновидност на правото на строеж, към него намират съответно приложение и правилата за прекратяване на правото на строеж. Така ПНП се прекратява с изтичане на уговорения срок. То може да се прекрати и по давност, ако не се упражни в продължение на пет години, както и чрез едностранно волеизявление – чрез отказ. ПНП обаче не се прекратява, ако част от постройката, например надстроения етаж погине – носителят на ПНП отново може да извърши надстрояването, без да му се учредява ПНП. Всички разходи за надстрояване или пристрояване на заварената сграда, включително тези за укрепване на сградата, например на основите, носещите конструкции и др. са за сметка на носителя на ПНП. Собствениците на обекти в сградата не участват в тези разходи. Носителят на ПНП трябва да поеме и евентуално разходите по преместване и осигуряване с временно жилище на обитателите, ако това се налага с оглед строежа, както и отстрани всички повреди, които строителната дейност е причинила.
Право на ползване – ПП
В термина “право на ползване” ПП се влага различно съдържание. Първо, с него днес се обозначава едно от вещните права върху чужда вещ. Второ, терминът ПП се употребява и в ЗЗД. Съгласно чл.228 от ЗЗД с договора за наема наемодателят предоставя на наемателя “една вещ за временно ползване”. В тези случаи отношенията, които възникват между страните по ползването на вещта, са облигационноправни, а не вещни правоотношения. Трето, с термина право на ползване се означава едно от правомощията на собственика по класическата римска триада. Вещното право на ползване се покрива до голяма степен със съдържанието на правото на ползване като правомощие на собственика, но за разлика то последното, то е самостоятелно вещно право и може да съществува независимо и наред с това правомощие. И четвърто, за право на ползване се говори в чл.33 от Закона за патентите – за отстъпване право на ползване. В тези случаи също не се касае до вещно право, а за ползване на нематериален творчески продукт на човешка дейност – предмет на патентни права.
Според чл.56 “правото на ползване” включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добивите от нея, без тя да се променя съществено.
То е ограничено вещно право да се използва чужда вещ съобразно нейното предназначение и да се получават добивите от нея без тя да се променя съществено. То има за предмет вещи, както недвижими така и движими. То обаче не може да се учредява върху потребими вещи, тъй като при ползване се засяга субстанцията им. Налага се мнението, че ПП върху съвкупност от вещи не може да се учредява, тъй като самата съвкупност не е вещ, не е годен обект на вещното право. Ако все пак върху такава съвкупност се учреди право на ползване, това ще бъде право на ползване върху всяка от вещите, влизаща в съвкупността. Затова ако една от вещите погине, ще се прекрати правото на ползване само върху нея. Налага се изводът, че правото на ползване може да се учредява само върху веществени обекти, влизащи в състава на имуществото на едно лице. Ако все пак се учреди някакво право върху търговско предприятие, например да се даде под аренда като цяло, то отношенията ще бъдат облигационноправни, а не вещноправни. На практика правото на ползване се учредява главно върху недвижими имоти – жилища, стопански обекти, магазини и др. съгласно чл.56 ПП включва правото да се ползва вещта съгласно нейното предназначение и да се получават добивите от нея. Но за да се ползва една вещ, е необходимо ползвателят да упражнява и фактическа власт върху нея, т.е. той има и право на владение. Тези характеристики показват сходство в правото на собственост и правото на ползване и са дали повод за дискусия относно разграничаването на правото на собственост и правото на ползване.
Правото на ползване като вещно право е абсолютно, то е противопоставимо на всички, включително и на самия собственик. Правото на ползване, за разлика то правото на собственост е срочно право. То е и неотчуждимо вещно право, учредява се с оглед на личността на ползвателя. Ползвателят не може да отчуждава своето право.
Права и задължения на ползвателя
Да се ползва вещта, да се получават добивите е невъзможно, ако ползвателят не упражнява фактическата власт върху нея. Както при всяко вещно субективно право, правомощието владение е съществен елемент от съдържанието на правото на ползване. Това не не владение по смисъла на чл. 68 от ЗС, ползвателят упражнява фактическа власт върху чуждата вещ, защото има права да я упражнява. Освен това липсва намерението да я държи като своя. Друг съществен елемент на ПП е правомощието ползване. Стопанският смисъл на ПП е да се използва вещта и да се получат добивите то нея. Според чл.56 вещта трябва да се използва според нейното предназначение. Предназначението може да бъде определено от физическия характер на вещта. Например, един кон не би трябвало да се унищожи и използва за храна; едно жилищно помещение да се използва за склад и т.н. Но предназначението може да бъде определено и с нормативен акт, например земеделска земя, строителен парцел. Предназначението може да бъде определено и с договор. И най-сетне предназначението може да се определи със съдебен акт, със съдебно решение по чл.288 от ГПК – например вилна сграда да се предостави за жилищни нужди. Правото на ползване може да се извършва лично от ползвателя или от членовете на неговото семейство. ПП обаче като цяло е непрехвърлимо. Ползвателят придобива всички плодове – естествени и граждански, например наемите от имота, ако той го отдаде под наем. Що се касае за придобиване на някои специфични плодове, като добив на полезни изкопаеми, въглища, инертни материали и др. следва да се има в предвид че те могат да бъдат публична държавна, респективно общинска собственост и върху тях могат да се дават концесии, т.е. да се учредява особено право на ползване, като в учредителния акт се определят и условията за придобиване на плодовете. ПП включва в своето съдържание и други правни действия. Така например ползвателят може да отдава под наем чуждата вещ в заем за послужване, влог и др. това са сделки на управление и те са допустими при ПП. Но сделки на разпореждане, включително ипотека и залог са недопустими. С учредяване на ПП възникват вещни правоотношения между неговия носител и всички други лица, включително и със собственика.
ПП е абсолютно вещно право и е противопоставимо дори на собственика. И той трябва да се въздържа от въздействия, които пречат на ползвателя да упражнява своето право.
Задължение на ползвателя е да плаща разноските, свързани с поддържане на вещта, с ползването, както и да плаща данъци, такси и др. преди всичко това са разноски по поддържане на вещта. Такива са необходимите разноски, тези без които вещта би погенала или би се повредила съществено. ползвателят няма право на обезщетение за тях от собственика, нито право на задържане. Ползвателят черпи облаги от вещта /плодовете/, затова в негова тежест са разноските, които той прави, за да получи добиви от същата вещ. Друг вид разноски са разноските, свързани с ползването. Тези разноски ще са най-често в категорията на подобренията. Ползвателят фактически осъществява правомощия на собственика. Той сам преценява и извършва подобрения с цел да получи добиви, които стават негова собственост. Не би било редно при това положение да се възлагат тези разноски в тежест на собственика, още повече че ПП често се отстъпва и безвъзмездно. След прекратяване на ПП това, което е направено върху чуждия имот по силата на чл.92 от ЗС, принадлежи на собственика. В тежест на ползвателя са и разноските за данъци и такси. Данъчно задължено лице, по смисъла на финансовото право обикновено е собственикът, респективно лицето реализирало определени доходи. Обаче съгласно ЗС ползвателят е длъжен да плаща данъците и таксите. Задължение на ползвателя е да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите по застраховката. При погиване на вещта собственикът ще бъде удовлетворен от сумата по застраховката. Ползвателят е длъжен да съобщава на собственика за всяко посегателство срещу собствеността. Носителят на ПП може сам да защити своето право и по този начин да защити и правата на собственика. Задължение на ползвателя е да върне вещта след прекратяване на ПП и то в състоянието, в което е приета, като се отчете разбира се овехтяването или изхабяването, които настъпват при нейната употреба според предназначението. Затова при предаване на имота /вещта/ се съставя опис.
Собственикът също има задължения във връзка с ПП. В ЗС те не са изрично изброени, но следват от съдържанието на ПП. По-характерни задължения на собственика са: да предаде владението, фактическата власт върху вещта, върху която е учредено ПП, защото без владение не може да се упражнява ПП, да съдейства при съставяне опис на имота, да не пречи на ползвателя да упражнява ПП, да защитава имота от посегателства, както и да понася разноските във връзка с петиторните искове.
Учредяване и прекратяване
Съгласно чл. 55 от ЗС “вещни права върху чужда вещ могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени от закона”. Тези способи важат и за придобиване на правото на ползване. ПП може да се учреди с отделен договор за учредяване на право на ползване или като клауза в друг договор, например дарение със запазване правото на ползване. ПП в някои случаи може да се учреди и с административен акт. Така например право на ползване върху земи от държавния и общинския поземлен фонд се учредява с акт на министъра на земеделието и горите. Право на ползване може да възникне и чрез конститутивни съдебни решения. Право на ползване възниква и при учредяване на търговско дружество, кооперация, друго юридическо лице, или гражданско дружество. В тези случаи обаче ПП възниква само върху недвижимите вещи, апортирани в дружеството. По давност може да се придобие право на ползване, ако едно лице през определен от закона срок фактически упражнява съдържанието на ограниченото вещно право на ползване. Такъв би бил случаят, когато се ползва чужда вещ, получават се добивите то нея, плащат се данъци, такси, застрахова се в полза на собственика, съобщава му се за всяко посегателство върху нея. Ако тези фактически действия се упражняват в определения от ЗС 5-годишен, респективно 10 годишен срок, може да се придобие вещното право на ползване по давност. Това е рядка хипотеза, защото трудно се различава владението на вещта от владението на нейното ползване. Разликата ще е в намерението.
Прекратяването се извършва на различни основания. ПП се прекратява с изтичане на уговорения срок. С изтичане на срока, ползвателят е длъжен да върне вещта на собственика и то в състоянието, в което я е приел. Той не отговаря обаче за изхабяването или овехтяването на вещта, произтичащо от обикновената й употреба. Ако е причинил по-големи вреди, дължи обезщетение на собственика. Правото на ползване се прекратява със смъртта на ползвателя. То има личен характер. По начало ПП не се наследява. Наследяване може да има при условията на чл. 35 от Закона за наследството, когато ПП е учредено със завещание плодоползване. Например завещано е право на ползване на един от наследниците, а на другите само голата собственост. ПП се прекратява и с погиване на вещта, тъй като в тези случаи поради липса на обект, върху който то може да се упражнява. Но ако погине само част от вещта и останалата част може да бъде използвана според нейното предназначение, ПП няма да се прекрати – то ще се упражнява върху останалата част. Съгласно чл.59 от ЗС, правото на ползване се погасява, ако не се упражнява в продължение на 5 години. Правото на ползване се учредява в интерес на ползвателя – да получава добивите от чуждата вещ. Затова, ако той не го упражнява, законът предполага, че няма интерес от правото на ползване и затова въздига бездействието на ползвателя в правопогасяващ факт. Едно от важните задължения на ползвателя е да не променя съществено чуждата вещ, да полага грижи за нея. Санкцията за неизпълнението на това ново задължение е предсрочно прекратяване на правото на ползване. Ползвателят трябва да е извършил действия, с които да застрашава вещта от разрушаване или повреждане или да не е изпълнил някои от своите съществени задължения като плащане на данъци, такси и др. освен това необходимо е и предупреждение. Не е необходима специална форма, но с оглед на доказването, то може да бъде отправено чрез нотариална покана. Ищец по този иск е собственикът, а ответник ползвателят, компетентен да разгледа иска е районният съд по местонахождението на имота. Искът е конститутивен – прекратява ПП. С отчуждаване на имота за държавни или общински нужди учреденото върху такива имоти ПП се прекратява. Държавата отговаря за ипотеки и други вещни тежести върху отчуждения имот до размера на дължимото обезщетение, о отчуждените имоти за мероприятия по ЗУТ се придобиват от държавата без всякакви тежести, следователно в тези случаи, ако има учредено ПП, то се прекратява.
СЕРВИТУТИ
Според легалните определения поземления сервитут е тежестта, наложена върху недвижим имот, наречен служещ имот в полза на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, който принадлежи на друг собственик. В действителност сервитутното право като вещно право принадлежи не на господстващия имот, а на собственика на този имот.
Той е субект на сервитутното право, затова сервитутът се определя като вещно право на ограничена власт върху чужд имот принадлежащо на собственика на друг недвижим имот и представляващо изгода за използване на този имот.
Тази изгода може да се състои в право да се използва чуждият недвижим имот или да се изисква да не се извършват определени действия в него, или пък да се изключи упражняването на право, произтичащо от собствеността върху обременения имот.
В закона няма уредено сервитутно право с едно единно съдържание, нито пък са определени ограничен брой сервитутни права. Сервитутът е отношение не между 2 имота, а правоотношение между собствениците на недвижими имоти. От друга страна сервитутът като абсолютно субективно право създава задължения и за всяко трето лице да се въздържа от въздействие върху обременения и господстващия имот, с които се пречи на упражняването на правомощията на носителя на сервитутното право. Сервитутът има известно сходство с така наречените ограничения на собствеността – да не се засаждат дървета на определено разстояние от имота на съседа и т.н.
Абект на сервитутно право може да бъде само недвижим имот. За да има сервитут е необходимо съществуването на 2 имота – един който се обременява и друг, заради ползването на който се учредява сервитутното право. Необхосимо е двата имота да са реално съществуващи. По това сервитутът се отличава от правото на строеж, което може да се учреди и преди сградата да е построена. Освен това двата имота трябва да принадлежат на различни лица. Не е необходимо двата имота да са винаги съседни, въпреки че най-често това е така. Важното е имотите да се намират в обективна зависимост и единият да не може да се използва пълноценно според своето предназначение без да се обременява другия и без да се ограничават правата на собственика на служещия имот.
Сервитутното право няма личен характер. То следва вещта, имота. Затова ако собствеността на господстващия имот се прехвърли, заедно с нея преминава и сервитута в полза на новия собственик. Ако се смени собственика на служещия имот, новият собственик също ще трябва да търпи ограниченията. В този смисъл сервитутът е едно акцесорно ограничено вещно право. Сервитутът трябва да се осъщестява с оглед нуждите на собственика на господстващия имот, но не и за трети лица – например оттам да преминава цялото население. Сервитутът дава право да се упражнява фактическа власт върху чужда вещ. Тя може да се изрази в положителни активни действия върху служещия имот или във възможността да се иска от собственика на служещия имот да не извършва определени действия. Сервитутът обаче не може да се състои в действия на собственика на служещия имот. Като абсолютно вещно право сервитутът е противопоставим на всяко трето лице. Той може да се брани с вещни искове – ревандикационен, негаторен или установителен. Но тъй като сервитутното право е акцесорно, не би могло да се предяви ревандикационен иск, отделно от ревандикацията на господстващия имот.
Сервитутът е неделимо вещно право. То е вещна тежест върху всяка част от служещия имот, затова ако служещия имот се раздели например при наследяване, той остава да тежи върху целия имот, а и върху всяка част от него, освен ако сервитутът не е учреден за точно определено място на имота. Сервитутът си остава неделимо право и при проява на съсобственост на господстващия имот.
Сервитутите нямат обособена правна уредба, а това затруднява тяхната класификация. Несъмнено е обаче, че вън от уредените в законодателството случаи, собствениците на недвижими имоти могат да уговарят различните видове сервитути – това следва то свободата на договаряне. Според начина на учредяване, сервитутите могат да се разграничат на законни и доброволни /договорни/. Законни са сервитутите, които са установени с правна норма. Но те не възникват автоматично по силата на закона. Те само дават право на собственика на господстващия имот с едностранно искане пред компетентен държавен орган, последният да му учреди конкретно сервитутно право. От тази гледна точка, правото да се иска учредяване на законен сервитут по своята същност се явява особен вид субективно потестативно право. Доброволни или договорни са сервитутите, които се учредяват по волята на собствениците на недвижими имоти.
Според съдържанието, сервитутите могат да бъдат положителни и отрицателни. Положителните сервитути дават възможност да се извършват положителни активни въздействия върху обременения имот. Например да се преминава през него, да се прокара водопровод. При отрицателните сервитути, носителят на сервитутното право не извършва никакви въздействия върху чуждия имот. Той има право само да иска от собственика на служещия имот да не извършва определени действия в своя имот – да не строи на определено разстояние от граничната линия, да не засажда дървета над определена височина.
Според характера на въздействията, съставляващи съдържанието на сервитутите, последните могат да се класифицират на прекъснати и непрекъснати. При прекъснатите сервитути носителят на сервитутното право извършва отделни, повтарящи се въздействия върху чуждия имот. Такива са например сервитутите, които дават право да се прекара и държи в чуждия имот водопровод, канализация и др.
С оглед на това дали фактическата власт, в която се изразява сервитутът има видими признаци, сервитутите могат да се разграничат на видими ш невидими. Видими са например положителните сервитути – право на преминаване, на прокарване на водопровод, невидими пък са отрицателните сервитути – да не се строи.
Учредяване и прекратяване
Сервитутите могат да се учредяват с правна сделка, административен акт или да се придобият по давност. Да се учреди сервитут с правна сделка изрично не е уредено, но това следва от свободата на договаряне. И понеже се касае за вещно право, сделката трябва да бъде извършена в нотариална форма. Освен с договор, сервитут може да ес учреди с едностранна сделка – например завет. С административен акт се учредяват т.нар. законни сервитути. При тях законът не създава автоматично сервитутно право. Правната норма дава само възможност на собственика на господстващия имот да иска учредяване на определен вид сервитут. Учредяването става с административен акт, заповед, издадена от кмета на общината. Спорен е въпросът дали сервитутното право може да се придобие по давност. Необходимо е едно лице фактически да упражнява съдържанието на определено сервитутно право в продължение на 10, респективно 5 години. Касае се за придобиване чрез този способ на непрекъснати сервитути, като право на черпене на вода например.
Прекратяването на сервитута може да стане винаги по взаимно съгласие на страните по сервитутното правоотношение, а също и при неизпълнение на договорните задължения може да се развали договорът за учредяване на сервитут. Сервитутът се прекратява и с изтичане на определения срок, ако такъв е определен, или с отпадане на нуждата, например вече е прокаран път. Като ограничено вещно право сервитутът може да се прекратява по давност поради неупражняване в продължение на 5 години, съответно 10 години. Сливане в едно лице на качеството на собственик на господстващия и на собственик на служещия имот има аз последица прекратяване на сервитута. Такава хипотеза е възможна при наследяване. В тези случаи сервитутът се прекратява, тъй като не може да има сервитут върху собствен имот. Или пък при сливане на двата имота в един парцел по силата на влязъл в сила подробен устройствен план.
ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ ЧУЖДА ВЕЩ
Право на строеж, надстрояване и пристрояване. Право на ползване. Сервитути.
Право на строеж /Суперфиция/
Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда /постройка/ върху чужда земя и да стане изключителен собственик на постройката. Правата на собственост върху земята и постройката се намират в юридическо единство по силата на чл.92 от ЗС. Но чл.63 от ЗС ги разделя на две вещни права – едно лице е носител на правото на собственост върху терена, друго е собственик на постройката върху същия терен. Именно правото да се притежава, да се държи постройка в чужда земя, се нарича право на строеж или суперфиция. Вещно право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот. Затова няма право на строеж върху собствена земя. Ако собственикът застроява своя парцел, това не е отделно вещно право на строеж, а е осъществяване на неговите правомощия на собственик. Не е нужно постройката да съществува реално. Право на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена е с тази цел то най-често се учредява, затова и вещното право на строеж не е сервитут, не е тежест върху определен имот.
Докато сервитутът следва имота, при правото на строеж собственикът на постройката винаги може да я прехвърли на трето лице при спазване на изискванията на чл.33 от ЗС. И най-сетне сервитут не може да възникне без да съществува господстващ имот, докато правото на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена. За разлика от правото на ползване, вещното право на строеж не е право intuitu personae – не се погасява със смъртта на своя носител, а може да се наследява и прехвърля. То не се погасява и с погиване на вещта – ако постройката погине, носителят на правото на строеж може да я построи отново, без да е нужно да му се учредява ново право на строеж. От направените сравнения може да се направи извод, че вещното право на строеж е самостоятелно ограничено вещно право върху чужда вещ. Всеки субект на гражданското право може да бъде носител на вещното право на строеж. То може да се отстъпва на физически лица, на юридически лица, на кооперации. Правото на строеж може да бъде съпритежание на две или повече лица и в такъв случай за него ще важат съответно правилата за съсобствеността. Предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята. Ако суперфициарът построи повече от уговореното, например вместо сграда на два етажа построи и трети етаж, построеното в повече по силата на приращението се придобива от собственика на земята. Вещното право на строеж включва следните правомощия:
Право да се построи и държи сграда в чужд имот. То се свежда до правото да се извърши строителство. Това правомощие трябва да се упражни в петгодишен срок. То се погасява по давност, ако не бъде упражнено в този срок.
Изключително право на собственост върху постройката. С извършване на строежа носителят на ВПС автоматично става собственик на постройката. Собственикът на земята няма никакви право върху постройката.
Право да се ползва чуждата земя. Носителят на правото на строеж има и допълнително правомощие да ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за използване на постройката. Например, да си направи пътека з апреминаване, да складира материали за строежа и т.н.
Учредяване на право на строеж
Учредяването на право на строеж може да стане чрез различни правни актове. Съгласно чл. 55 от ЗС, вещни права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. Най-често правната сделка ще е отделен договор – за учредяване на право на строеж. И понеже сделката има за предмет недвижим имот, съгласно чл.18 ЗЗД, тя трябва да бъде извършена във формата на нотариален акт, като условие за нейната действителност. Учредяването на право на строеж върху държавна или общинска земя по начало е възмездно и се осъществява чрез провеждане на търг. Учредител или страна по договора за отстъпване право на строеж може да бъде само собственикът на земята. Приобретател на право на строеж може да бъде всеки правен субект – физическо или юридическо лице. Право на строеж може да се придобие и по давност. Принципната възможност да се придобие по давност ВПС следва от чл.85 от ЗС, който постановява, че разпоредбите за придобиване на право на собственост върху недвижим имот по давност важат за придобиване по давност и на други вещни права върху такъв имот. Доброволната делба е друг способ за придобиване на право на строеж. При съсобственост на застроен имот, съсобствениците могат да си поделят имота така, че един от тях да придобие само собствеността върху постройката, а собствеността върху земята да остане за другия собственик. Щом земята и постройката принадлежат на различни лица, възниква право на строеж. Понеже делбата е доброволна, достатъчна е писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Право на строеж може да се учреди и чрез завещание. Така например, наследодателят може да завещае правото на собственост върху земята в полза на един от наследниците, а право на строеж в полза на друг. Известно е, че освен административни правоотношения, административните актове могат да породят и гражданскоправни последици. С такива последици може да се учреди и право на строеж. В посочените по-горе случаи отстъпването на право на строеж върху държавна или общинска земя се осъществява чрез смесен фактически състав /административен акт плюс договор/.
Прекратяване на правото на строеж
Правото на строеж може да се прекрати с различни правни способи – с изтичане на уговорения срок, по давност, с отказ от право на строеж, прехвърляне право на строеж и други. Член 65 от ЗС дава възможност ВПС да се учреди с определен срок. След изтичане на уговорения срок собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята по силата на чл.65 от ЗС. Досегашния собственик няма право на обезщетение за подобренията, направени в чуждия имот. Съгласно чл.67 от ЗС, ВПС се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на пет години. Всъщност, това не е погасителна давност, защото се загубва самото право на строеж, но по практически съображения към този срок ще се прилагат правилата за погасителна давност, установени в чл. 115-120 ЗЗД. Началният момент на давността, това е моментът на придобиване на правото на строеж – датата на договора, на административния акт или разрешението за строеж. От този момент суперфициарът трябва да получи и фактическа възможност да започне строителните работи в чуждата земя. Ако, например собственикът не го допусне да строи, давността няма да започне да тече. Относно въпроса какво се разбира под упражнено право на строеж има две становища – според едното обектът трябва да бъде изграден в груб вид, т.е. в основни линии; според другото – достатъчно е да е налице одобрен архитектурен проект и издадено разрешение за строеж. Според новите правила на ЗУТ, строителство се извършва въз основа на разрешение за строеж, което се издава не само за строеж в собствен имот, но и на лица, на които е учредено право на строеж. То губи правното си действие, ако в 3 – годишен срок строежът не е запичнал или когато в продължение на 5 години от издаването му не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградата. Известно е, че правото на собственост не се погасява по давност, нито исковете за неговата защита. Но ето, че ограничени вещни права се прекратяват по давност, като при това се смесват функциите на придобивната и погасителната давност. Погасителната давност се свързва с не упражняване на правото на иск, а придобивната – с упражняването на владелчески, фактически въздействия върху вещта. Правото на строеж не се учредява с оглед на личността, затова не се погасява със смъртта на своя носител. Прехвърлянето може да стане както преди да е реализирано правото на строеж, така и след като сградата е построена. Правото на строеж може да се прекрати чрез отказ, чрез едностранно волеизявление на неговия носител. И понеже има за предмет вещно право върху недвижим имот. Право на строеж може да се учредява и при съсобственост върху парцел. Съсобственост върху парцел може да възникне при регулация, чрез която се сливат парцели, при наследяване и чрез правна сделка. При сгради в режим на етажна собственост, построени върху държавна или общинска земя, може да се учредява право на строеж за самостоятелен обект или право на надстрояване, без да се иска съгласие на лицата, на които първоначално е била учредено право на строеж.
Право на надстрояване и пристрояване - ПНП
Правото на надстрояване и пристрояване е сравнително ново явление, наложено от нуждите по най-ефективен начин да се застрояват поземлените имоти; то е икономически изгодно, защото се осъществява в съществуваща сграда и не се налага да се и не се налага да се извършват ред подготвителни работи – прокарване на водопроводи, канализация и пр. Правото на надстрояване и пристрояване според едни е разновидност на правото на строеж, според други – то е самостоятелно вещно право. Характерните белези на ПНП се свеждат до следното:
ПНП предполага налична, построена сграда;
НП е вид строителна дейност, чрез която се извършва застрояване във височина на съществуваща сграда или към нея неделимо се пристроява друга сграда, респективно определено помещение;
Носителят на ПНП става собственик на надстроения /пристроения/ обект;
Носителят на ПНП придобива право на собственост или право на строеж в съответни идеални части от терена на заварената сграда;
Носителят на ПНП придобива и идеални части от терена на заварената сграда;
Носителят на ПНП придобива и идеални части от общите части на сградата.
ПНП е право на едно лице да надстрои или пристрои заварена сграда, собственост на друго лице /лица/, с етаж или свързана неделимо с нея пристройка, заедно със зимничните и таванските помещения, като стане изключителен собственик и така надстроените или пристроени функционално обособени обекти и собственик със съответен дял в общите части на сградата и носител на съответна част от правото на строеж.
Субект, носител на ПНП, може да бъде както физическо, така и юридическо лице. То е външно за собственика или за етажната собственост лице. Въпреки някои особености, неговото съдържание е еднотипно с това на правото на строеж. Така носителят на ПНП има същите правомощия – да извърши строителството /надстрояване и пристрояване/ на обособен обект; след надстрояването или пристрояването той става изключителен собственик на реално обособения обект; може да ползва чужда земя, върху която е построена сградата. Наред с това той придобива и дял в общите части на сградата и съответна част от съществуващото право на строеж.
Учредяване и прекратяване
ПНП се учредява от собственика на земята, или на изградената постройка. Така например право на надстрояване и пристрояване върху недвижим имот, изграден върху държавна земя /съответно общинско/ се учредява със заповед на областния управител /съответно кмета/ след провеждане на търг, като въз основа на търга се сключва договор. ПНП може да се учреди и в полза на собственици на жилища в жилищни сгради, построени върху държавна или общинска земя или в полза на техни пълнолетни низходящи, ако са с незадоволени жилищни нужди. За учредяване на ПНП на съществуваща сграда в режим на етажна собственост или при съсобственост на строителен парцел е необходимо съгласието на етажните собственици, респективно на съсобствениците. Когато ПНП се учредява върху имот, който е държавна или общинска собственост нотариална форма на договора не е необходима. Достатъчна е писмена форма. Договорът обаче подлежи на вписване. Когато ПНП се учредява от физически или юридически лица, сделката се извършва във формата на нотариален акт. С нотариално заверени подписи се отстъпва право на надстрояване и пристрояване върху съсобствен или ако сградата е в етажна собственост. ПНП може да се придобие и по давност – чрез фактическо упражняване на действия, съставляващи съдържанието на това вещно право. ПНП може да се придобие и по силата на съдебно решение с конститутивен иск. Например чрез съдебно решение по чл.19 ЗЗД, с което предварителният договор за прехвърляне или учредяване на ПНП се обявява за окончателен.
Доколкото ПНП е разновидност на правото на строеж, към него намират съответно приложение и правилата за прекратяване на правото на строеж. Така ПНП се прекратява с изтичане на уговорения срок. То може да се прекрати и по давност, ако не се упражни в продължение на пет години, както и чрез едностранно волеизявление – чрез отказ. ПНП обаче не се прекратява, ако част от постройката, например надстроения етаж погине – носителят на ПНП отново може да извърши надстрояването, без да му се учредява ПНП. Всички разходи за надстрояване или пристрояване на заварената сграда, включително тези за укрепване на сградата, например на основите, носещите конструкции и др. са за сметка на носителя на ПНП. Собствениците на обекти в сградата не участват в тези разходи. Носителят на ПНП трябва да поеме и евентуално разходите по преместване и осигуряване с временно жилище на обитателите, ако това се налага с оглед строежа, както и отстрани всички повреди, които строителната дейност е причинила.
Право на ползване – ПП
В термина “право на ползване” ПП се влага различно съдържание. Първо, с него днес се обозначава едно от вещните права върху чужда вещ. Второ, терминът ПП се употребява и в ЗЗД. Съгласно чл.228 от ЗЗД с договора за наема наемодателят предоставя на наемателя “една вещ за временно ползване”. В тези случаи отношенията, които възникват между страните по ползването на вещта, са облигационноправни, а не вещни правоотношения. Трето, с термина право на ползване се означава едно от правомощията на собственика по класическата римска триада. Вещното право на ползване се покрива до голяма степен със съдържанието на правото на ползване като правомощие на собственика, но за разлика то последното, то е самостоятелно вещно право и може да съществува независимо и наред с това правомощие. И четвърто, за право на ползване се говори в чл.33 от Закона за патентите – за отстъпване право на ползване. В тези случаи също не се касае до вещно право, а за ползване на нематериален творчески продукт на човешка дейност – предмет на патентни права.
Според чл.56 “правото на ползване” включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добивите от нея, без тя да се променя съществено.
То е ограничено вещно право да се използва чужда вещ съобразно нейното предназначение и да се получават добивите от нея без тя да се променя съществено. То има за предмет вещи, както недвижими така и движими. То обаче не може да се учредява върху потребими вещи, тъй като при ползване се засяга субстанцията им. Налага се мнението, че ПП върху съвкупност от вещи не може да се учредява, тъй като самата съвкупност не е вещ, не е годен обект на вещното право. Ако все пак върху такава съвкупност се учреди право на ползване, това ще бъде право на ползване върху всяка от вещите, влизаща в съвкупността. Затова ако една от вещите погине, ще се прекрати правото на ползване само върху нея. Налага се изводът, че правото на ползване може да се учредява само върху веществени обекти, влизащи в състава на имуществото на едно лице. Ако все пак се учреди някакво право върху търговско предприятие, например да се даде под аренда като цяло, то отношенията ще бъдат облигационноправни, а не вещноправни. На практика правото на ползване се учредява главно върху недвижими имоти – жилища, стопански обекти, магазини и др. съгласно чл.56 ПП включва правото да се ползва вещта съгласно нейното предназначение и да се получават добивите от нея. Но за да се ползва една вещ, е необходимо ползвателят да упражнява и фактическа власт върху нея, т.е. той има и право на владение. Тези характеристики показват сходство в правото на собственост и правото на ползване и са дали повод за дискусия относно разграничаването на правото на собственост и правото на ползване.
Правото на ползване като вещно право е абсолютно, то е противопоставимо на всички, включително и на самия собственик. Правото на ползване, за разлика то правото на собственост е срочно право. То е и неотчуждимо вещно право, учредява се с оглед на личността на ползвателя. Ползвателят не може да отчуждава своето право.
Права и задължения на ползвателя
Да се ползва вещта, да се получават добивите е невъзможно, ако ползвателят не упражнява фактическата власт върху нея. Както при всяко вещно субективно право, правомощието владение е съществен елемент от съдържанието на правото на ползване. Това не не владение по смисъла на чл. 68 от ЗС, ползвателят упражнява фактическа власт върху чуждата вещ, защото има права да я упражнява. Освен това липсва намерението да я държи като своя. Друг съществен елемент на ПП е правомощието ползване. Стопанският смисъл на ПП е да се използва вещта и да се получат добивите то нея. Според чл.56 вещта трябва да се използва според нейното предназначение. Предназначението може да бъде определено от физическия характер на вещта. Например, един кон не би трябвало да се унищожи и използва за храна; едно жилищно помещение да се използва за склад и т.н. Но предназначението може да бъде определено и с нормативен акт, например земеделска земя, строителен парцел. Предназначението може да бъде определено и с договор. И най-сетне предназначението може да се определи със съдебен акт, със съдебно решение по чл.288 от ГПК – например вилна сграда да се предостави за жилищни нужди. Правото на ползване може да се извършва лично от ползвателя или от членовете на неговото семейство. ПП обаче като цяло е непрехвърлимо. Ползвателят придобива всички плодове – естествени и граждански, например наемите от имота, ако той го отдаде под наем. Що се касае за придобиване на някои специфични плодове, като добив на полезни изкопаеми, въглища, инертни материали и др. следва да се има в предвид че те могат да бъдат публична държавна, респективно общинска собственост и върху тях могат да се дават концесии, т.е. да се учредява особено право на ползване, като в учредителния акт се определят и условията за придобиване на плодовете. ПП включва в своето съдържание и други правни действия. Така например ползвателят може да отдава под наем чуждата вещ в заем за послужване, влог и др. това са сделки на управление и те са допустими при ПП. Но сделки на разпореждане, включително ипотека и залог са недопустими. С учредяване на ПП възникват вещни правоотношения между неговия носител и всички други лица, включително и със собственика.
ПП е абсолютно вещно право и е противопоставимо дори на собственика. И той трябва да се въздържа от въздействия, които пречат на ползвателя да упражнява своето право.
Задължение на ползвателя е да плаща разноските, свързани с поддържане на вещта, с ползването, както и да плаща данъци, такси и др. преди всичко това са разноски по поддържане на вещта. Такива са необходимите разноски, тези без които вещта би погенала или би се повредила съществено. ползвателят няма право на обезщетение за тях от собственика, нито право на задържане. Ползвателят черпи облаги от вещта /плодовете/, затова в негова тежест са разноските, които той прави, за да получи добиви от същата вещ. Друг вид разноски са разноските, свързани с ползването. Тези разноски ще са най-често в категорията на подобренията. Ползвателят фактически осъществява правомощия на собственика. Той сам преценява и извършва подобрения с цел да получи добиви, които стават негова собственост. Не би било редно при това положение да се възлагат тези разноски в тежест на собственика, още повече че ПП често се отстъпва и безвъзмездно. След прекратяване на ПП това, което е направено върху чуждия имот по силата на чл.92 от ЗС, принадлежи на собственика. В тежест на ползвателя са и разноските за данъци и такси. Данъчно задължено лице, по смисъла на финансовото право обикновено е собственикът, респективно лицето реализирало определени доходи. Обаче съгласно ЗС ползвателят е длъжен да плаща данъците и таксите. Задължение на ползвателя е да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите по застраховката. При погиване на вещта собственикът ще бъде удовлетворен от сумата по застраховката. Ползвателят е длъжен да съобщава на собственика за всяко посегателство срещу собствеността. Носителят на ПП може сам да защити своето право и по този начин да защити и правата на собственика. Задължение на ползвателя е да върне вещта след прекратяване на ПП и то в състоянието, в което е приета, като се отчете разбира се овехтяването или изхабяването, които настъпват при нейната употреба според предназначението. Затова при предаване на имота /вещта/ се съставя опис.
Собственикът също има задължения във връзка с ПП. В ЗС те не са изрично изброени, но следват от съдържанието на ПП. По-характерни задължения на собственика са: да предаде владението, фактическата власт върху вещта, върху която е учредено ПП, защото без владение не може да се упражнява ПП, да съдейства при съставяне опис на имота, да не пречи на ползвателя да упражнява ПП, да защитава имота от посегателства, както и да понася разноските във връзка с петиторните искове.
Учредяване и прекратяване
Съгласно чл. 55 от ЗС “вещни права върху чужда вещ могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени от закона”. Тези способи важат и за придобиване на правото на ползване. ПП може да се учреди с отделен договор за учредяване на право на ползване или като клауза в друг договор, например дарение със запазване правото на ползване. ПП в някои случаи може да се учреди и с административен акт. Така например право на ползване върху земи от държавния и общинския поземлен фонд се учредява с акт на министъра на земеделието и горите. Право на ползване може да възникне и чрез конститутивни съдебни решения. Право на ползване възниква и при учредяване на търговско дружество, кооперация, друго юридическо лице, или гражданско дружество. В тези случаи обаче ПП възниква само върху недвижимите вещи, апортирани в дружеството. По давност може да се придобие право на ползване, ако едно лице през определен от закона срок фактически упражнява съдържанието на ограниченото вещно право на ползване. Такъв би бил случаят, когато се ползва чужда вещ, получават се добивите то нея, плащат се данъци, такси, застрахова се в полза на собственика, съобщава му се за всяко посегателство върху нея. Ако тези фактически действия се упражняват в определения от ЗС 5-годишен, респективно 10 годишен срок, може да се придобие вещното право на ползване по давност. Това е рядка хипотеза, защото трудно се различава владението на вещта от владението на нейното ползване. Разликата ще е в намерението.
Прекратяването се извършва на различни основания. ПП се прекратява с изтичане на уговорения срок. С изтичане на срока, ползвателят е длъжен да върне вещта на собственика и то в състоянието, в което я е приел. Той не отговаря обаче за изхабяването или овехтяването на вещта, произтичащо от обикновената й употреба. Ако е причинил по-големи вреди, дължи обезщетение на собственика. Правото на ползване се прекратява със смъртта на ползвателя. То има личен характер. По начало ПП не се наследява. Наследяване може да има при условията на чл. 35 от Закона за наследството, когато ПП е учредено със завещание плодоползване. Например завещано е право на ползване на един от наследниците, а на другите само голата собственост. ПП се прекратява и с погиване на вещта, тъй като в тези случаи поради липса на обект, върху който то може да се упражнява. Но ако погине само част от вещта и останалата част може да бъде използвана според нейното предназначение, ПП няма да се прекрати – то ще се упражнява върху останалата част. Съгласно чл.59 от ЗС, правото на ползване се погасява, ако не се упражнява в продължение на 5 години. Правото на ползване се учредява в интерес на ползвателя – да получава добивите от чуждата вещ. Затова, ако той не го упражнява, законът предполага, че няма интерес от правото на ползване и затова въздига бездействието на ползвателя в правопогасяващ факт. Едно от важните задължения на ползвателя е да не променя съществено чуждата вещ, да полага грижи за нея. Санкцията за неизпълнението на това ново задължение е предсрочно прекратяване на правото на ползване. Ползвателят трябва да е извършил действия, с които да застрашава вещта от разрушаване или повреждане или да не е изпълнил някои от своите съществени задължения като плащане на данъци, такси и др. освен това необходимо е и предупреждение. Не е необходима специална форма, но с оглед на доказването, то може да бъде отправено чрез нотариална покана. Ищец по този иск е собственикът, а ответник ползвателят, компетентен да разгледа иска е районният съд по местонахождението на имота. Искът е конститутивен – прекратява ПП. С отчуждаване на имота за държавни или общински нужди учреденото върху такива имоти ПП се прекратява. Държавата отговаря за ипотеки и други вещни тежести върху отчуждения имот до размера на дължимото обезщетение, о отчуждените имоти за мероприятия по ЗУТ се придобиват от държавата без всякакви тежести, следователно в тези случаи, ако има учредено ПП, то се прекратява.
СЕРВИТУТИ
Според легалните определения поземления сервитут е тежестта, наложена върху недвижим имот, наречен служещ имот в полза на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, който принадлежи на друг собственик. В действителност сервитутното право като вещно право принадлежи не на господстващия имот, а на собственика на този имот.
Той е субект на сервитутното право, затова сервитутът се определя като вещно право на ограничена власт върху чужд имот принадлежащо на собственика на друг недвижим имот и представляващо изгода за използване на този имот.
Тази изгода може да се състои в право да се използва чуждият недвижим имот или да се изисква да не се извършват определени действия в него, или пък да се изключи упражняването на право, произтичащо от собствеността върху обременения имот.
В закона няма уредено сервитутно право с едно единно съдържание, нито пък са определени ограничен брой сервитутни права. Сервитутът е отношение не между 2 имота, а правоотношение между собствениците на недвижими имоти. От друга страна сервитутът като абсолютно субективно право създава задължения и за всяко трето лице да се въздържа от въздействие върху обременения и господстващия имот, с които се пречи на упражняването на правомощията на носителя на сервитутното право. Сервитутът има известно сходство с така наречените ограничения на собствеността – да не се засаждат дървета на определено разстояние от имота на съседа и т.н.
Абект на сервитутно право може да бъде само недвижим имот. За да има сервитут е необходимо съществуването на 2 имота – един който се обременява и друг, заради ползването на който се учредява сервитутното право. Необхосимо е двата имота да са реално съществуващи. По това сервитутът се отличава от правото на строеж, което може да се учреди и преди сградата да е построена. Освен това двата имота трябва да принадлежат на различни лица. Не е необходимо двата имота да са винаги съседни, въпреки че най-често това е така. Важното е имотите да се намират в обективна зависимост и единият да не може да се използва пълноценно според своето предназначение без да се обременява другия и без да се ограничават правата на собственика на служещия имот.
Сервитутното право няма личен характер. То следва вещта, имота. Затова ако собствеността на господстващия имот се прехвърли, заедно с нея преминава и сервитута в полза на новия собственик. Ако се смени собственика на служещия имот, новият собственик също ще трябва да търпи ограниченията. В този смисъл сервитутът е едно акцесорно ограничено вещно право. Сервитутът трябва да се осъщестява с оглед нуждите на собственика на господстващия имот, но не и за трети лица – например оттам да преминава цялото население. Сервитутът дава право да се упражнява фактическа власт върху чужда вещ. Тя може да се изрази в положителни активни действия върху служещия имот или във възможността да се иска от собственика на служещия имот да не извършва определени действия. Сервитутът обаче не може да се състои в действия на собственика на служещия имот. Като абсолютно вещно право сервитутът е противопоставим на всяко трето лице. Той може да се брани с вещни искове – ревандикационен, негаторен или установителен. Но тъй като сервитутното право е акцесорно, не би могло да се предяви ревандикационен иск, отделно от ревандикацията на господстващия имот.
Сервитутът е неделимо вещно право. То е вещна тежест върху всяка част от служещия имот, затова ако служещия имот се раздели например при наследяване, той остава да тежи върху целия имот, а и върху всяка част от него, освен ако сервитутът не е учреден за точно определено място на имота. Сервитутът си остава неделимо право и при проява на съсобственост на господстващия имот.
Сервитутите нямат обособена правна уредба, а това затруднява тяхната класификация. Несъмнено е обаче, че вън от уредените в законодателството случаи, собствениците на недвижими имоти могат да уговарят различните видове сервитути – това следва то свободата на договаряне. Според начина на учредяване, сервитутите могат да се разграничат на законни и доброволни /договорни/. Законни са сервитутите, които са установени с правна норма. Но те не възникват автоматично по силата на закона. Те само дават право на собственика на господстващия имот с едностранно искане пред компетентен държавен орган, последният да му учреди конкретно сервитутно право. От тази гледна точка, правото да се иска учредяване на законен сервитут по своята същност се явява особен вид субективно потестативно право. Доброволни или договорни са сервитутите, които се учредяват по волята на собствениците на недвижими имоти.
Според съдържанието, сервитутите могат да бъдат положителни и отрицателни. Положителните сервитути дават възможност да се извършват положителни активни въздействия върху обременения имот. Например да се преминава през него, да се прокара водопровод. При отрицателните сервитути, носителят на сервитутното право не извършва никакви въздействия върху чуждия имот. Той има право само да иска от собственика на служещия имот да не извършва определени действия в своя имот – да не строи на определено разстояние от граничната линия, да не засажда дървета над определена височина.
Според характера на въздействията, съставляващи съдържанието на сервитутите, последните могат да се класифицират на прекъснати и непрекъснати. При прекъснатите сервитути носителят на сервитутното право извършва отделни, повтарящи се въздействия върху чуждия имот. Такива са например сервитутите, които дават право да се прекара и държи в чуждия имот водопровод, канализация и др.
С оглед на това дали фактическата власт, в която се изразява сервитутът има видими признаци, сервитутите могат да се разграничат на видими ш невидими. Видими са например положителните сервитути – право на преминаване, на прокарване на водопровод, невидими пък са отрицателните сервитути – да не се строи.
Учредяване и прекратяване
Сервитутите могат да се учредяват с правна сделка, административен акт или да се придобият по давност. Да се учреди сервитут с правна сделка изрично не е уредено, но това следва от свободата на договаряне. И понеже се касае за вещно право, сделката трябва да бъде извършена в нотариална форма. Освен с договор, сервитут може да ес учреди с едностранна сделка – например завет. С административен акт се учредяват т.нар. законни сервитути. При тях законът не създава автоматично сервитутно право. Правната норма дава само възможност на собственика на господстващия имот да иска учредяване на определен вид сервитут. Учредяването става с административен акт, заповед, издадена от кмета на общината. Спорен е въпросът дали сервитутното право може да се придобие по давност. Необходимо е едно лице фактически да упражнява съдържанието на определено сервитутно право в продължение на 10, респективно 5 години. Касае се за придобиване чрез този способ на непрекъснати сервитути, като право на черпене на вода например.
Прекратяването на сервитута може да стане винаги по взаимно съгласие на страните по сервитутното правоотношение, а също и при неизпълнение на договорните задължения може да се развали договорът за учредяване на сервитут. Сервитутът се прекратява и с изтичане на определения срок, ако такъв е определен, или с отпадане на нуждата, например вече е прокаран път. Като ограничено вещно право сервитутът може да се прекратява по давност поради неупражняване в продължение на 5 години, съответно 10 години. Сливане в едно лице на качеството на собственик на господстващия и на собственик на служещия имот има аз последица прекратяване на сервитута. Такава хипотеза е възможна при наследяване. В тези случаи сервитутът се прекратява, тъй като не може да има сервитут върху собствен имот. Или пък при сливане на двата имота в един парцел по силата на влязъл в сила подробен устройствен план.
Абонамент за:
Коментари (Atom)