СЪСОБСТВЕНОСТ

Въпрос № 18
СЪСОБСТВЕНОСТ
Понятие и видове. Възникване и прекратяване. Отношения между съсобствениците. Етажна собственост.

Според становището на проф. Венедиков, всеки съсобственик има отделно право на собственост върху цялата вещ, но упражняването на това право е ограничено от конкуренцията на другите съсобственици върху същата вещ. Така, както върху една вещ могат да съществуват едновременно няколко различни вещни права – съсобственост и плодоползване, собственост и суперфиция, така и върху една вещ може да има две или повече права на собственост. При съсобствеността възникват не само правоотношения с трети лица, но и вътрешни правоотношения между съсобствениците. Колкото са съсобствениците, толкова са и правата на собственост, които са свързани поради това, че имат за предмет една и съща вещ. Но съвременното законодателство като че ли възприема конструкцията за съпритежание на едно единно право на собственост. Съгласно чл.30 от ЗС, правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други физически или юридически лица. От тази разпоредба е видно, че при съсобствеността едно единно право на собственост принадлежи на две или повече лица. Никой не може да индивидуализира частта от своето право върху вещта – собствеността е обща. При съсобствеността няма съпритежание на обекта, а съпритежание на самото субективно право. В резултат на това по косвен път се стига до съпритежание на обекта. Този смисъл влага и законодателството в термина “идеална част” – в смисъл на част, дял от правото на собственост върху определена вещ. Всеки от съсобствениците има свой дял от правото на собственост, но то не е разделено по правомощия, например единият има право на владение, другият – право на ползване, третият – на разпореждане. При съсобствеността единното право на собственост е разделено, тъй да се каже, по вертикала – всеки от съсобствениците има в съответен обем, в съответна част и право на владение, и право на ползване и право на разпореждане.
Делът, идеалната част, определя обема на правомощията на всеки от съсобствениците във вътрешните им отношения, в разноските, в придобиване на плодовете при делбата му. Този негов дял определя и участието му във връзка с използването и управлението на общата вещ.
Видове съсобственост
Съсобствеността може да се класифицира на отделни видове според различни критерии – наличие на определени дялове, възможност да бъде прекратена, начин на възникване. С оглед на това дали дяловете на съсобствениците са определени, съсобствеността бива два вида: дялова и бездялова. При дяловата съсобственост частите на всеки съсобственик са определени при възникването й, било по съгласие, била чрез завещание, или от съда. При бездяловата собственост /съсобственост на обща ръка/, както показва и нейното наименование, никой от съсобствениците няма конкретно определен дял от общото право на собственост – типичен пример по българското законодателство е съпружеската имуществена общност. При този вид съсобственост делът не е определен, но той е определим. Така например всеки от съпрузите има равни права на владение, ползване и управление върху общите вещи, но докато трае бракът не може да се разпорежда с дела, който би получил при прекратяване на имуществената общност. С оглед на това дали съсобствеността може да бъде прекратена чрез делба, разграничаваме: делима и неделима съсобственост. Принципът установен за всяка съсобственост е, че тя винаги е делима. Целта на всяка делба е да се ликвидира съсобствеността, като всеки от съсобствениците придобие отделно право на собственост върху реални обособени части от общата вещ. Тогава, когато това е невъзможно, говорим за неделима съсобственост. От своя страна тя може да бъде: неделима по закон, поради естеството на вещта или по предназначението на вещта. Неделима по закон е такава съсобственост, чието прекратяване чрез делба е забранено с изрично разпореждане на правна норма. Така например при делба на поземлен имот, обособените части не могат да бъдат по-малки от определените в ЗУТ размери. При делба на всяка съсобственост се обособява реален обект, реална част от общата вещ. Ако такова обособяване ще доведе до физическото унищожаване на общата вещ, съсобствеността е неделима поради естеството на вещта /например съсобствеността върху едно животно/. Неделима поради предназначението на вещта е тази съсобственост при която, общата вещ по своето естество е делима, но тя е предназначена да обслужва всички и затова ако се допусне делба, някои от съсобствениците или никой не ще може да си служи с общата вещ според предназначението й /общите части на една сграда в етажната собственост: стълби, площадки, покрив и т.н./. с оглед начина на възникване съсобствеността може да бъде доброволна, принудителна и случайна. Доброволната съсобственост е такава съсобственост, която възниква по волята на съсобствениците. Например при покупката на една вещ от две лица, които се съгласяват тя да стане тяхна обща собственост. Принудителната съсобственост възниква независимо от волята на лицата. Принудителна е например съсобствеността върху общите части в етажната собственост. Случайната съсобственост възниква от юридически факти от вида на юридическите събития. Например при наследяване наследниците се третират като случайни съсобственици.
Способи за възникване на съсобствеността
Току що беше отбелязано, че доброволната съсобственост възниква по волята на съсобствениците. Най-често тя се учредява чрез правна сделка, годна да прехвърли или учреди вещно право – продажба, замяна, дарение и др. съсобственост може да възникне и чрез административен акт – например устройствен план. При наследяване възниква тъй наречената случайна съсобственост. Съсобственост може да възникне и чрез придобивна давност – съсобствеността възниква от юридически факт от типа на юридическите събития, необходимо е владението върху определена вещ да е упражнявано от две или повече лица /съвладение/ с намерение да станат съсобственици. Съсобственост може да възникне и по силата на съдебен акт. Например с присъда на наказателен съд, с която се постановява конфискация на част от определена вещ – възниква съсобственост с държавата. При сключване на договор за дружество също възниква съсобственост. При преработване по чл. 95 от ЗС, ако никой от материалите, от който е изработена новата вещ, не може да се счете за главен, се поражда съсобственост върху новата вещ. Съсобственост може да възникне и при отделяне на естествени плодове от общата вещ. Съсобствеността върху плодоносната вещ се простира и върху плодовете от нея – те стават общи.
Права и задължения на съсобствениците
При съсобственост, всеки от съсобствениците има всички правомощия “по вертикала” в обем, съответен на неговия дял, т.е. всеки съсобственик има правомощия владеене, ползване и разпореждане с общата вещ. По начало той ги упражнява самостоятелно.
Право на владение
То дава възможност на всеки съсобственик да упражнява фактическа власт върху общата вещ, но съответно на своя дял и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея съобразно с правата им. Ако един от съсобствениците пречи на останалите да упражняват фактическа власт върху вещта, последните разполагат с негаторния иск по чл.109 от ЗС и могат да искат той да прекрати всяко неоснователно действие, което им пречи да упражняват своите права. Искът по чл.109, ал.1 от ЗС е иск за защита на собствеността.
Право на ползване
Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Чл.31 от ЗС използва термина служене като синоним на понятието ползване. Правото на ползване дава възможност на собственика да извлича полезните свойства на общата вещ. Упражняването обаче на това правомощие е ограничено в няколко насоки. Преди всичко ползването трябва да се осъществява съобразно основното предназначение на вещта, определено от нейното естество или уговорено от съсобствениците към момента на възникване на съсобствеността. Не е необходимо съсобствениците да задоволяват еднакво своите потребности. От друга страна ползването трябва да се осъществява така, че съсобственикът “да не пречи” на другите съсобственици да си служат с нея. Затова, ако на практика някой от съсобствениците използва изцяло общата вещ, той дължи “обезщетение” на останалите съсобственици за ползата, от която са лишени. Както всеки собственик, така и съсобственика има право да придобива естествените и граждански плодове от общата вещ. Особеното за съсобствеността е това, че те стават общи и всеки от тях ги придобива съответно на своя дял. Плодовете от общата вещ са общи. Няма значение дали съсобственикът ги е събирал сам, като е пречил на другите, няма значение дали те са поискали да се ползват от имота или не.
Право на разпореждане
Всеки съсобственик може свободно да се разпорежда със своя дял от общата собственост. Той може да го продава, заменя, залага, ипотекира. Не е необходимо съгласие на другите съсобственици. Само, когато се касае за продажба на дял от съсобствен недвижим имот, законът изисква съсобственикът да предложи своя дял първо на другите съсобственици за изкупуване при същите условия, и едва ако никой от тях не е приел това предложение, той може да продаде своя дял на трето лице.
Задължения на съсобствениците
Общата вещ може да дава плодове, но нейното използване е свързано и с разноски, затова чл.30, ал.3 от ЗС задължава всеки съсобственик да участва и в тежестите на общата вещ, съразмерно на частта си. Тези разноски могат да бъдат от различно естество: необходими и полезни разноски. Необходими са разноските, без които вещта би погинала или би се увредила съществено. Такива разноски са за храна на животно, ремонт на покрив в обща сграда и т.н. всеки съсобственик е длъжен да участва в тези разноски съобразно своя дял. Ако те са направени само от единия, той има право да поиска от останалите да му платят част, съответна на техния дял. Полезни са разноските, които не са необходими за запазване на целостта на вещта, а водят само до увеличаване на нейната стойност. Съсобствениците не са задължени да участват в тези разноски. Например да се пребоядиса сградата, други нововъведения и т.н. те могат да се извършат само със съгласието на всички, като всеки ще участва съразмерно на своя дял. Но ако някой не е съгласен и те са извършени, в най-добрия случай отношенията ще се уредят по правилата на обезщетението, установено за владението или по правилата на неоснователното обогатяване.
Управление и прекратяване на съсобствеността
Според чл.32 от ЗС, общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Управлението включва действия по поддържане на вещта в добро състояние, за да може тя да се използва според нейното предназначение. Всеки от съсобствениците може да ползва вещта без да пречи на другите да си служат с нея и може да иска да се извършат необходими разноски за нейното запазване. Често интересите на съсобствениците влизат в стълкновение. В тези случаи законът овластява мнозинството на съсобствениците да вземе решение, но то не е задължено да управлява общата вещ. Това мнозинство не е някакъв орган на управление, тъй като съсобствеността нито е гражданско дружество, нито е юридическо лице. Решенията се вземат с мнозинство на съсобствениците. То се определя не по глави, а по дялове. Тази възможност крие опасности за съсобствениците с по-малък дял, например да бъдат лишени от възможността да ползват общата вещ или пък да се вземе решение, което е вредно за общата вещ. Трябва да се отбележи, че никой от съсобствениците не може да бъде лишен от неговите правомощия. Когато не може да се образува мнозинство за използване и управление на общата вещ или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, всеки от съсобствениците може да отнесе до съда спора за ползването и управлението на общата вещ. Мнозинството на съсобствениците не може да ограничава правото на друг съсобственик, но ако такова решение се вземе и спорът се отнесе пред съда, решението на съда няма да замести решението на мнозинството, защото това не е иск по чл. 32, ал.2 от ЗС, а ще бъде евентуално иск за нарушено право на собственика по чл. 109 ЗС. И съдът след като признае правото на ограничения съсобственик, ще постанови прекратяване на неоснователното действие /решение/ с което му се пречи да упражнява своите правомощия в обема на притежаваното от него право.
Прекратяване на съсобствеността
Чрез делба – при съсобствеността винаги е възможна колизия между интересите на съсобствениците във връзка с използването на общата вещ, с участието в разноските за нейното поддържане, с упражняване на правата, с две думи тя е потенциален източник на спорове. Затова чл.34 от ЗС допуска възможността всеки съсобственик по всяко време и въпреки противна уговорка да иска делба на общата вещ. Делбата е обикновения, типичен начин за прекратяване на съсобствеността. Право на делба се поражда от всяка имуществена общност. Няма значение видът на съсобствеността и основанието за нейното възникване. Право на делба има всеки съсобственик, независимо от размера на неговия дял. Няма значение и качеството на съсобственика – дали е физически или юридическо лице, дали съсобственик е държавата или общината. Няма значение и обектът на делбата. Може да се иска делба както на движима, така и на недвижима вещ, стига това де и възможно. Делбата може да се извърши по два начина – по съгласие на страните и по съдебен ред. С оглед на това има два вида делба, доброволна и съдебна. Доброволната делба се извършва по съгласие на всички съсобственици. Това е възмезден акт, защото ако някой съсобственик загуби своя дял в резултат на делбата, той може да иска уравнение от другите съсобственици. По своята форма доброволната делба е договор. По своето естество правото да се иска делба на общата вещ е едно субективно потестативно право. При доброволната делба идеалната част на всеки от съсобствениците се превръща в отделно право на собственост върху реална и самостоятелна част от същата вещ. Съдебната делба замества непостигнатата доброволна делба. При нея само по волята на едни и независимо от волята на другите съсобственици съсобствеността се прекратява, като се следва специално съдебно производство, установено в чл. 278 ГПК. Започналото съдебно производство може да се приключи като спогодба, като потвърден от съда договор между страните, с който чрез взаимни отстъпки те слагат край на спора, на съсобствеността, и на делото. Това не е съдебен акт, а договор. Затова съдебната спогодба не може да се обжалва. Съдебната делба се извършва като едно спорно производство, първата фаза на което приключва с решението на съда за допускане на делбата. В това решение се определят лицата, между които се допуска делбата, вещите/имотите/ и частта на всеки съделител. След решението за допускане на делбата започва втората фаза – самото нейно осъществяване: образуване на дялове и предоставяне на конкретен обект в изключителна собственост на съответния съделител, което става със съставяне на разделителен протокол или с теглене на жребий. От влизане на протокола в сила или от тегленето на жребия, определените дялове стават изключителна собственост на участниците в делбата – настъпва нейният вещноправен конститутивен ефект. Съсобствеността вече е прекратена.
Отказ на дял при съсобственост – съсобственикът има право на разпореждане със своя дял – да го продава, дарява, ипотекира идеална час от недвижимия си имот, да го завещава и т.н. разпореждането може да намери израз и в отказ от право по чл.100 ЗС, който ако има за предмет недвижим имот, трябва да се извърши в писмена форма с нотариално заверен подпис. Въпросът за отказ от дял при съсобственост се свежда до това дали делът се придобива от държавата или уголемява дяловете на другите съсобственици. Пряк нормативен отговор няма, но в действащото гражданско законодателство в отделни разпоредби се утвърждава идеята за уголемяване на дяловете на другите съсобственици.
Прекратяване на съсобствеността чрез прехвърляне дела на друг съсобственик/сливане/ - всеки съсобственик може да се разпореди със своя дял като го прехвърли на друг собственик. Но ако той прехвърли своя дял на трето лице, съсобствеността не се прекратява, само се сменя личността съсобственика с неговия приобретател.
С погиване на вещта – с погиване на общата вещ изчезва обектът на съсобственост и следователно се прекратяват правата на всички съсобственици.
Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот
Изкупуване по чл. 33 от ЗС – отбеляза се, че всеки съсобственик може да се разпорежда със своя дял от общата вещ. По отношение на разпореждане с дял при съсобственост върху недвижим имот чл.33 от ЗС въвежда известни ограничения. Според това правило съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложел на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията е неистинска или ако третото лице купи частта на собственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. От посочените правила на чл.33 от ЗС се установява, че правото на изкупуване се свежда до признатата на собственика възможност при определени предпоставки да придобие дела на друг съсобственик, който последният е продал на трето лице, срещу цена, която трябва да плати това лице. Правото на изкупуване възниква още щом се появят предвидените в чл.33 юридически факти. То дава възможност на съсобственика с едностранно волеизявление, по съдебен ред да придобие собствеността върху продадената част от имота. По своята правна същност това е едно субективно потестативно право. То се упражнява по съдебен ред с конститутивен иск. Ответникът в този процес е третото лице, но се конституира и продавачът. Съдебното решение по този иск прехвърля собствеността и затова има конститутивно действие. Съдебното решение, с което се уважава искът на съсобственика за изкупуване, създава облигационни отношения между него и третото лице – купувач.
предпоставки за изкупуването по чл.33 ЗС:
приложното поле на правото на изкупуване е ограничено. То се отнася само за недвижими имоти. За да възникне право на изкупуване, са необходими няколко предпоставки. Първо – да е налице съсобственост върху недвижим имот и тя да е дялова. Второ частта на съсобственика на недвижим имот трябва да е продадена на трето лице, което не е съсобственик. Трето чл.33 ЗС визира само продажбата като елемент на фактическия състав на изкупуването. Затова, ако съсобственикът е отчуждил своята част чрез дарение или друг безвъзмезден акт, право на изкупуване за другите съсобственици не възниква. Четвърто, съсобственикът трябва да е предложил на другите съсобственици своя дял и те да са отказали да го изкупят. Това обстоятелство се удостоверява с декларация. Декларацията по чл. 33, ал.1 от ЗС трябва да е неистинска, с невярно съдържание. Декларацията може да е истинска, но условията на продажбата да са уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици. При наличието на тези предпоставки възниква за другите съсобственици правото да изкупят продадената част. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата и срещу купувача. Този срок започва да тече от деня на продажбата.
действие на изкупуването:
С влизане в сила на решението по конститутивния иск, с което се уважава молбата на заинтересования съсобственик, той придобива съсобствеността върху частта, която изкупува. От този момент той дължи цената, която трябва да плати в месечен срок на трето лице. Ако не плати решението се смята обезсилено по право.
Ø Право на изкупуване по чл.199 от ЗУТ – държавата и общината могат да бъдат съсобственици на недвижими имоти с физически или юридически лица. Освен чрез делба, такава собственост може да бъде прекратена и чрез изкупуване на дела на физическото или юридическото лице – съсобственик. Държавата и общината имат право на предимство пред трети лица, които не са съсобственици, за да изкупят недвижимия имот по пазарни цени в случаите, когато по подробен устройствен план същият е предвиден за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост.
Ø Съсобственост между публична и частна собственост – Законът за обезщетяване на собственици на одържавени имоти допусна възможността бившите собственици на одържавени имоти да се обезщетяват и чрез идеални части от обекти – публична собственост; които са изградени върху земите им или върху терените, към които тези земи са присъединени. По такъв начин на практика може да се стигне до съсобственост между частна и публична собственост. Публичната и частната собственост са различни и са подложени на регулиране с различен правен режим и титулярите трябва да се подчиняват на този режим. Това особено се отразява и във вътрешните отношения между съсобствениците. Съчетание между публична и частна собственост в съсобственост е недопустимо.
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
Вещното законодателство използва термина “етажна собственост” без да определя неговото съдържание, дори го използва нееднозначно. Съгласно чл.37 от ЗС “етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици – държавата, общините и други юридически или физически лица”. Член 38 от ЗС определя, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, има общи на всички собственици части на сградата – земята, върху която е построена сградата, основите, външните стени, плочите, площадките, покривите, комините, инсталациите и всичко, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.
Характерни признаци на етажната собственост:
обект на етажната собственост е недвижима вещ, сграда /постройка/; не може да бъде обект на етажна собственост вещ, която не е изградена на етажа, например автобуси, кораби и т.н.
в архитектурно и строително отношение, сградата трябва да се състои от етажи и други самостоятелни обекти, съгласно техническите правила и норми на строителство; няма значение видът на тези обекти – етажи, апартаменти, магазини;
отделните самостоятелни обекти трябва да са технически свързани чрез общи части на сградата – основи, покрив, колони, гредореди, вътрешни носещи стени и т.н.
в правно отношение обособените самостоятелни обекти в сградата принадлежат на различни собственици; ако реално обособените обекти не са разпределени в изключителна собственост между съсобствениците, ще е налице обикновена съсобственост върху цялата сграда;
общите части на сградата са в съсобственост на отделните етажни съсобственици; всеки от тях има дял в общите части; тези части обаче не могат да се делят; затова съсобствеността върху тях е неделима;
етажните съсобственици, като изключителни собственици на реално обособени обекти, влизат в правоотношения помежду си и в правоотношения с трети лица във връзка с управлението и използването на общите части. За целта се формират органи на управление на етажната собственост.
От посочените характеристики на етажната собственост се вижда, че тя е една модификация на правото на собственост, едно особено съчетание на изключителна собственост върху обособени обекти в една сграда и съсобственост върху общите части. В по-ново време се приема, че етажната собственост не е вид право на собственост, че общността на сградата налага някои особености при упражняване на отделните видове права на собственост, поради което разпоредбите, уреждащи собствеността са обособени в правния институт етажна собственост. Всеки от съсобствениците в етажната собственост, като носител на свой дял от правото на собственост, е в правоотношения с трети лица, върху които тежи същото задължение – да се въздържат от въздействия, които биха му пречили да упражнява своето право. Носител и на правото на собственост върху обособения обект и на съсобственост върху общите части е едно и също лице. Само обектите са по-различни.
Възникване и прекратяване на ЕС
Способи за възникване на етажната собственост
Щом ЕС е модификация на правото на собственост, то тя ще възниква и ще се прекратява чрез способите за придобиване и прекратяване на право на собственост и на други вещни права, а именно:
А/ Чрез правна сделка – всяка сделка, с която се прехвърля право на собственост, може да се разглежда и като способ за възникване на ЕС – продажба, замяна, дарение и т.н. необходимо е предмет на тази сделка да бъде обособена част от сграда, в която има и други индивидуални собственици.
Б/ Чрез делба – ако една сграда, етажи или части от нея принадлежат общо на две или повече лица, няма етажна собственост, а е налице обикновена съсобственост. Такава съсобственост може да бъде ликвидирана чрез делба, като съсобствениците си поделят общата сграда по етажи или части от етажи.
В/ Чрез строителство, осъществено чрез ЖСК – целта е, участниците да построят сграда и да придобият отделни части от нея за самостоятелно ползване. ЖСК е юридическо лице. След като се построи сградата, тя става собственост на ЖСК. Едва след снабдяване на член-кооператора с нотариален акт, той придобива в изключителна собственост обособения обект, заради който е членувал в ЖСК. От този момент възниква и етажната собственост, защото вече има най-малко двама различни собственици на самостоятелни обекти в една сграда.
Г/ Чрез договор за групов строеж – ДГС дава възможност в съсобствен парцел две или повече лица да построят сграда, като определят жилищата и други обекти, които ще получат след завършване на строителството. ДГС обаче не е юридическо лице, затова след построяване на сградата, върху нея възниква обикновена съсобственост между участниците в договора. Тази съсобственост се прекратява чрез делба, чрез разпределяне на жилищата и другите обекти съобразно договора.
Д/ По давност – Такъв е случаят когато по давност се придобие право на собственост върху обособен обект от една многоетажна сграда. Например две лица самостоятелно са владели обособени обекти от една сграда, които придобиват по давност.
Способи за прекратяване на ЕС
А/ При погиване на сградата – при такава хипотеза ще липсва обект, по повод на който да възникват и съществуват отношения на етажни собственици. В такъв случай материалите от разрушената сграда стават обособени самостоятелни вещи и върху тях между етажните собственици възниква обикновена съсобственост с дялове на съсобствениците, съответни на техния дял върху общите части.
Б/ Чрез преустройство на сградата в ЕС – Възможно е сграда в ЕС да се преустрои така, че да се премахнат обособените обекти. Например няколко магазини или складови помещения се преустройват като се премахват разделителните стени и се образува едно помещение. ЕС в този случай се прекратява и бившите етажни собственици стават обикновени съсобственици със съответния си дял върху новия обект.
В/ Чрез сливане – ЕС се прекратява и в случай, че всички обособени обекти в сградата преминат в собственост на едно лице.
Г/ Чрез разделяне – Етажи или части от етажи в отделен блок с отделен вход и с други отделни общи части могат да образуват отделна етажна собственост, макар да са съединени чрез общи стени или да имат общ двор с други етажи или части от етажи или с друга етажна собственост.
Права и задължения на етажните собственици във връзка с общите части на сградата
Общите части от сградата при ЕС са в режим на съсобственост. Те принадлежат общо на всички съсобственици на обособени обекти. Съсобствеността върху общите части няма самостоятелен характер, самостоятелно съществуване. Тя предполага съществуващо право на собственост върху обособен обект в сградата и го следва. Затова тя има акцесорен характер. Съсобствеността върху общите части е неделима – нито чрез доброволна, нито чрез съдебна делба. Към съсобствеността върху общите части не се прилага и правилото за изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот. Субекти, носители на правото на дял върху общите части могат да бъдат само тези лица, които са собственици на отделни обекти в сградата.
Размер на дяловете в общите части – посочените особености на съсобствеността върху общите части обуславят и отклоненията в правилата за определяне на дяловете на съсобствениците. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойността на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост. Приема се, че делът в общите части се определя като съотношение на стойността на помещението към стойността на цялата сграда. По-късните промени не се отразяват върху размера на дяловете.
Използване на общите части
Общите части са в режим на съсобственост. Затова за тяхното ползване ще важат правилата за обикновената съсобственост. Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата си. Особеност за общите части в ЕС е, че те при същите условия могат да се ползват и от “всеки обитател” и не само от обитатели, а и от посетители на сградата, например гости на собственика.
Участие в разноските, свързани с ползването на общите части
Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, или в полезните разноски, за извършването на които е взето решение от ОС. Правилото на чл.41 от ЗС различава два вида разноски: необходими и полезни, като не уточнява обхвата на тяхното съдържание. Необходими са разноските, необходими за поддържането или възстановяването на общите части. С полезните разноски само се увеличава стойността на вещта. Те са известни още като подобрения. Субектите на задължението за заплащане на посочените разходи са собствениците и наемателите. Собствениците са длъжни да участват в необходимите разноски, а наемателите и обитателите – в разноските свързани с ползването на общите части. Разпределението на общите разходи за осветление, отопление, почистване и пр. На местата за общо ползване се извършва съгласно чл.9 ПУРНЕС.
Права и задължения на етажните собственици върху отделни обекти на етажната собственост
При етажната собственост притежателят на етаж или друг обособен обект в сградата има самостоятелно право на собственост върху този обект. Той може свободно да упражнява правомощията си на собственик – да владее, да ползва и да се разпорежда със своята индивидуално притежавана част от сградата. Но неговото право не е ограничено. Собственикът на недвижим имот не може ад извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използването на съседния имот – по-големи от обикновените.
Въведени са следните специални ограничения:
А/ Индивидуалният собственик при използване на своите части е длъжен да не върши нищо, което може ад изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди.
Б/ В жилищното помещение той не може да упражнява занятие, което създава за обитателите на другите помещения безпокойство, по-голямо от обикновеното.
В/ Собственикът може да променя вътрешния вид и разпределението на своите помещения, стига с това да не засяга здравината на сградата. Но той не може ад изменя външния вид на своите части. Например вида на входните врати, на балконите, на прозорците, без съгласието на ОС на собствениците.
Г/ Собственикът е длъжен да даде достъп в своите помещения за поправяне на общите части, когато няма друга възможност за това.
Д/ Собственикът на индивидуален обект има и задължението да използва общите части според предназначението им, а така също да спазва решенията на ОС и правилника за вътрешния ред, както и правилата за обществения морал.
Е/ Индивидуалният собственик в ЕС може да се разпорежда със своя обект. Той може да го прехвърля на трети лица, да го ипотекира, да учредява право на ползване и т.н. при продажба на трето лице той не е длъжен да кани други съсобственици от ЕС. Те нямат право на изкупуване.
Ж/ Етажният собственик може да защитава правото си на собственост върху обособения обект с всички способи за защита на правото на собственост – с ревандикационен иск и с негаторен иск. Допустими са и владелчески искове по чл. 75 и 76 от ЗС.
Управление на етажната собственост
Общо събрание
Общото събрание е необходим и задължителен орган в ЕС. Няма значение какъв е броят на индивидуално притежаваните обекти.
Общо събрание на собствениците – в неговия състав участват само собствениците на отделните обекти в сградата. То решава въпросите за възстановяване и поддържане на общите части: взема решение за извършване на полезни разноски, за изменение външния вид на частите на отделните обекти; приема бюджета за разходите за поддържане и възстановяване на общите части; избира управител или управителен съвет за изпълнение на решенията му; разглежда и решава жалби срещу действията на управителя и УС; овластява управителя за извършване на дребни разходи в рамките на бюджета.
Общо събрание на собствениците и обитателите /наемателите/ - член 43 от ЗС включва в състава на това общо събрание собствениците и наемателите. То приема правилник за вътрешния ред; избира управител или УС за срок от две години. ; Той е изпълнителният орган на това общо събрание, докато управителят или УС, избиран от общото събрание на собствениците, е орган за изпълнение само на решенията на общото събрание на съсобствениците.
Ред за работа на общото събрание
Двата вида общо събрание се свикват от избрания от тях управител /УС/. Той е длъжен да свика общо събрание и по искане на една пета от собствениците и наемателите. Свикването на общото събрание става с лична писмена покана, в която се обявяват часът, денят и мястото на провеждане и дневният ред. Поканата се връчва лично, най-малко три дни преди събранието, а в неотложни случаи – най-малко 24 часа преди това. Кворумът зависи от вида на общото събрание. ОС на собствениците може да взема решения, ако на него присъстват три четвърти от собствениците. Общото събрание на собствениците и наемателите се счита законно, ако присъстват повече от половината от лицата, които имат право да участват в събранието. Решенията се вземат с явно гласуване. Всеки етажен собственик в ОС на собствениците има право на един глас. Съсобствениците на обособен обект или съпрузите също имат право общо на един глас. Етажната собственост не е персонифицирана общност, нито е държавен орган. Затова решенията на ОС имат характер на гражданскоправна многостранна сделка.
Управител /управителен съвет/
Изпълнителни органи на етажната собственост на етажната собственост са управителя, респективно УС. Общото събрание решава дали изпълнителният орган да бъде едноличен или колективен. УС се състои от председател и членове. Управителят /УС/ е постоянно действащ орган. Той се избира от ОС за срок от две години. Длъжностите управител, член или председател на УС са безплатни, освен ако всички собственици и наематели се съгласят да се плаща. Управителят /УС/ привежда в изпълнение решенията на ОС и следи за спазване законите и правилата за вътрешния ред в сградата, изпълнява приетия от ОС бюджет и се отчита пред ОС. Освен това той представлява собствениците и наемателите пред трети лица.
Надзорен съвет
Дава възможност при етажна собственост с повече от 15 апартамента, магазини, ателиета, гаражи и други административни помещения, принадлежащи на различни собственици, ОС да избере и надзорен съвет от трима души, който да докладва за дейността на УС в ОС. Този орган не е задължителен, а факултативен. ОС решава дали да има такъв орган. НС не е компетентен да взема решения по въпросите на ЕС. Той може да се произнася само по законосъобразността и правилността на действията и решенията на управителя /УС/, и то преди всичко относно набирането и изразходването на бюджета на ЕС.

ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ

Въпрос № 17 ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ
Същност и видове. Ограничения на собствеността. Интелектуална собственост. Собственост на чуждестранни лица. Способи за придобиване на собствеността. Придобивна давност.
Понятие за право на собственост

Най-пълната проява на вещно право е собствеността. Затова тя е най-важното от всички вещни права.Често дори за това доколко една държава е правова се преценява според това дали я има и до каква степен е защитена собствеността.
Правото на собственост е абсолютно, защото собственикът на една вещ е защитен от посегателстват върху нея от страна на всички останали членове на обществото.
Правото на собственост дава възможност на собственика да извършва каквито и да било действия с нея, стига да не нарушава правата на другите. Тези възможни въздействия върху вещта - правомощията на собственика образуват съдържанието на правото на собственост.
Още от Римското право е известна класическата триада usus, fruktus, abusus - право на ползване, право да се събират плодовете и право на разпореждане. Именно тези елементи от правото на собственост се означават като правомощия на собдственика.
Днес за елементи на съдържанието на правото на собственост се приемат владението, ползването и разпореждането. Само от собственикът зависи дали, кога и как ще упражни правомощията си. Дори и временно или постоянно той да е лишен от някое от правомощията си собствеността си остава негова. Например, ако някой отдаде под наем апартамента си той е лишен от правото си на ползване и от владението върху апартамента, т.к. фактическата власт е в ръцете на наемателя, но въпреки това правото на собственост си остава негово и той да изисква неговата защита.
Правото на собственост може да се определи като призната и гарантирана от закона възможност на едно лице да владее, да ползва и да се разпорежда фактически и юридически с определена вещ и да иска от всички други лица да се въздържат от въздействие върху нея.
Съдържание на правото на собственост – още от римското право е известна класическата триада: usus, fructus, abusus – право на ползване, право да се събират плодовете и право на разпореждане. Тези съставни части на правото на собственост се означават като правомощия. Това не са отделни субективни права, а елементи от съдържанието на единното субективно право на собственост. Те произтичат от него и са признати от закона като правни възможности на собственика.
Владение – то е необходим елемент на всяко вещно право и се нарича още право на владение, за да се отграничи от владението като факт. То е правото на собственика да упражнява фактическа власт върху вещта, да я държи, да си служи с нея. То е предпоставка за упражняване на другите правомощия. Не може собственика да ползва вещта ако не я владее. За разлика от облигационните права, при които предварително е известно лицето, срещу което може да се търси държавна защита и принудително изпълнение на неговото задължение, при вещните субективни права, такава конкретизация няма. Тяхната защита не може да се търси срещу всички правни субекти, чието задължение е да се въздържат от въздействие върху вещта, а само тогава и срещу това лице, което е нарушило вещното субективно право. Затова притезанието, съдържащо се в самото субективно вещно право, е средство за защита. Особеното в съдържанието на това притезание е, че то възниква като санкция за неизпълнение на задължение за бездействие и има за цел възстановяване на владението или другите правомощия от състава на съответното вещно субективно право. Тази претенция не може да съществува самостоятелно и вън от субективното вещно право. Правото на владение не е самостоятелно субективно право от категорията на ограничените вещни права върху чужда вещ, а произтича от правото на собственост като негова съставна част. То е само едно от правомощията на собственика.
Правомощието ползване – това е правна възможност на собственика да извлича полезните свойства на вещта. Как ще се използва вещта зависи от самата вещ. Едни вещи се използват като се консумират, например храна, напитки, гориво. Други – чрез по-продължителна употреба. Правото на ползване включва и възможността на собственика да придобива доходите то своята вещ като плодове, прираст от добитък, а също и гражданските плодове.
Право на разпореждане – свежда се до установяванена правоотношения с други правни субекти, на които се прехвърлят изцяло или от части вещни права или се установяват вещни обезпечения, т.е. това са правни действия, с които пряко се посяга върху вещното право на собственост. В обхвата на правомощието разпореждане трябва да се отнесат само такива правоотношения по повод на вещта, с които изцяло или отчасти се прекратява правото на собственост – продажба, замяна, отказ от право на собственост, или когато се създава възможност за евентуално бъдещо прекратяване или обременяване – завещание, ипотека, залог.
ОГРАНИЧЕНИЯ НА ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ
Като абсолютно и най-пълно вещно право, правото на собственост позволява на титуляра да извършва такива въздействия върху своята вещ, които биха засегнали и чужди интереси. Това налага да се въведат определени от закона ограничения в правомощията на собственика, произтичащи от правото му на собственост. Ето защо такива забрани, които се отнасят за невъзможността да се притежава определена категория вещи /например тези, които са публична държавна или обществена собственост/ от други правни субекти, или да ес придобиват определени обекти /например земеделски земи от чужденци/, както и ограничения, свързани със свободата на договаряне /например относно разпореждането с имота на непълнолетен по чл.73 СК/ не са същински ограничения на правото на собственост, а по скоро са ограничения, засягащи правоспособността на правните субекти. В зависимост от това, дали ограниченията се отнасят за всеки вид право на собственост и очертават границите на неговото упражняване, или засягат само отделни видове собственост или отделни правомощия на собственика, те могат да се обособят на общи и специални ограничения.
Общи ограничения – те са установени в чл.50 от ЗС, съгласно който “собственикът на недвижим имот не може да извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използването на съседния имот по-големи от обикновените”. Преченето в този случай може да се изрази не само в активни действия, но и в бездействия, които пречат на съседа /начина на застрояване, височина на сградите, разстояние между тях; преди да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице, собственикът трябва да я предложи на другите съсобственици; общо ограничение е и възможността за отчуждаване на имоти – частна собственост за държавни и общински нужди/. Към категорията на общите ограничения могат ада се отнесат и законните ипотеки, защото те дават право на кредитора да поиска публична продан на имота и да се удовлетвори от неговата цена.
Специални ограничения – отнасят се за отделни видове собственост или за отделни обекит на правото на собственост. Специални ограничения в зависимост от обектите на правото на собственост задължават собствениците на земеделски земи при тяхното ползване да се съобразяват с предназначението на земята. На специални ограничения са подложени и собствениците на паметниците на културата. Ограниченията на правото на собственост не трябва да се смесват с ограничените вещни права. Срещу наложените от закона ограничения на собственика няма конкретно определено правоимащо лице, което да има някакви права върху същия имот.
Правото на собственост е вид притезателно субективно гражданско право. То дава възможност на неговия носител да иска от всяко друго лице да се въздържа от въздействия върху вещта на собственика.
Правото на собственост е абсолютно субективно право, защото кръгът от правнозадължените лица е неопределен. То е имуществено право, защото е оценимо в пари. Правото на собственост е прехвърлимо право, тъй като неговият носител може да се сменя. Правото на собственост е сложно субективно право, защото включва в своето съдържание не една, а няколко правни възможности, няколко правомощия на собственика – да владее, да ползва, да се разпорежда със своята вещ.
Правото на собственост е безсрочно право, тъй като не се погасява с еднократно упражняване, нито пък поради неупражняване през определен период.
Видове право на собственост – според различните критерии
Публична и частна – носители на правото на публична собственост могат да бъдат субекти, които упражняват властнически правомощия – това са държавата и общините. Освен с качеството на носителя, публичната собственост се характеризира и с интереса за задоволяване на който тя се признава. Според режима на обектите публичната собственост се разграничава от своя страна на публична и частна държавна или общинска собственост. Частна е собствеността на гражданите и на юридическите лица. Те не могат да бъдат носители на публична собственост. Те са субекти на частното право и при установяване на правоотношение по повод обектите на правото на собственост те нямат властнически правомощия, не действат от името на държавата, не правят властнически волеизявления. Характерно за частната собственост е и това, че тя служи за задоволяване на интересите на нейния носител. Публичната собственост бива държавна и общинска. Правото на държавна собственост е признатата и гарантирана изключителна възможност на държавата да владее, да ползва и да се разпорежда с вещи, в обществен интерес, при задължение на всички други лица да се въздържат от въздействия спрямо тях. Правото на общинска собственост се свързва с общината в качеството й на юридическо лице. Общината обаче е особен вид юридическо лице – публичноправно юридическо лице. Тя едновременно е и субект на властнически правомощия, поради което общинската собственост е вид публична собственост.
Право на собственост върху земеделски земи, гори и води – в законодателството няма определение на правото на собственост върху земеделски земи. Отношенията, които възникват във връзка със собствеността и ползването на земеделсик земи се уреждат със специален закон.
Право на собственост върху гори и земи от горския фонд – горите като национално богатство се явяват специфичен обект на правото на собственост /гората е земя заета от горскодървесна растителност с площ над 1 декар/. Горите са територии извън строителните граници на населените места. Субекти на правото на собственост върху горите и земите от горския фонд могат да бъдат държавата, общините, физически и юридически лица. Държавна собственост са всички гори и земи от горския фонд, които не принадлежат на физически и юридически лица и на общините. Изключителна държавна собственост са горите в защитените територии. Общинска собственост са горите и земите от горския фанд, правото на собственост върху които е възстановено от общините. Частна собственост са горите и земите от горския фонд, правото на собственост върху които е възстановено от физически или юридически лица, както и тези придобити чрез правна сделка, по давност и по други придобвни способи и не са държавна или общинска собственост.
Право на собственост върху води и водостопански системи и съоръжения – правото на собственост върху тези обекти може да принадлежи на държавата, на общините и на физически или юридически лица. Държавната собственост върху водите, водните обекти и водостопанските съоръжения може да бъде публична и частна. Публична държавна собственост са водите на реките и прилежащите им земи, естествените езера, лагуни, блата, подземни води, водопади и т.н. водите и водните обекти могат да се ползват общо или индивидуално, а ползването се учредява въз основа на два режима: концесионен и разрешителен.
Могат ли чужденците да притежават собственост в България?
Според чл. 22 от Конституцията на Република България чужденците и чуждестранните юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя освен при наследяване по закон. В този случай те следва да прехвърлят собствеността си. Разпоредбата на чл.22 от Конституцията е доразвита в чл.29 от Закона за собствеността, според който чужденци и чуждестранни юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя в страната. Тази законова забрана не се прилага, когато посочените по-горе лица са наследници по закон. Лицата, придобили право на собственост при наследяване по закон са длъжни да прехвърлят собствеността си в 3-годишен срок от откриване на наследството.
Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната, като през 2000 год отпадна изискването те да имат разрешение за придобиване от министъра на финансите.
Чужда държава или междуправителствена организация може да придобива право на собственост върху земя, сгради, право на ползване на земеделски земи или други ограничени вещни права върху земя ограничени вещни права върху недвижим имот в страната въз основа на международен договор, със закон или акт на Министерския съвет.
Чужда държава не може да придобива право на собственост върху недвижим имот в страната по наследство. Тази разпоредба на чл.29 от Закона за собствеността се отнася за случаите, когато чужденец е имал собственост в България и след смъртта му няма наследници по закон и не е оставил завещание.
В Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) е конкретизирана уредбата на собствеността върху земя на чуждестранните юридически лица и чужденците. Чужди граждани, които придобият земеделска земя чрез наследяване по закон, са длъжни да я прехвърлят в тригодишен срок от откриване на наследството. В случай че те не прехвърлят земята в посочения срок, тя се изкупува от държавата в тримесечен срок по цени, определени от Министерския съвет, когато се намира в землищата, определени по реда на чл. 9, ал. 1 ЗСПЗЗ, а извън тях - от общината. При отказ на общината или след изтичане на срока земята се изкупува от държавата.
Според чл.9 ЗСПЗЗ собственикът може да продава на държавата своя земеделска земя по цени, определени с наредба на Министерския съвет. Редът е следният: Прави си писмено предложение за продажба пред областната земеделска служба по местонахождението на имота.В двумесечен срок областната земеделска служба изпраща на нотариуса по местонахождението на имота предложението на собственика с приложените към него документи и платежно нареждане за цената. Продавачът и областният управител подписват нотариалния акт за покупко-продажбата, който се вписва в нотариалните книги. Нотариусът заверява платежното нареждане и продавачът получава цената.
В случаите, когато между чужденецът и българско физическо лице има съсобственост, съсобственикът може да продаде на държавата своята част от земеделския имот, ако към предложението за продажба приложи писмени доказателства и нотариално заверени декларации, че е изпълнил задълженията си по чл. 33 от Закона за собствеността, а именно че е предложили на другите съсобственици да изкупят неговия дял по действително уговорени цени - това са цените, по които ще се извърши продажбата на трети лица извън съсобствеността. След вписването на извършената сделка, нотариусът, изповядал сделката, изпраща служебно на общинската поземлена комисия препис от вписания нотариален акт за продажбата.
В гл.V от Закона за чуждестранните инвестиции е уреден режима на правата върху недвижими имоти на чужденците Чуждестранно лице може да придобива право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти, но не собственост върху земя.
Разрешение за придобиване на право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижими имоти от чуждестранното лице и дружество с чуждестранно участие трябва се получи, когато обектите на собствеността са в района на гранични зони и други територии, определени от Министерския съвет и свързани с националната сигурност. Разрешението се издава от Министерския съвет или от упълномощен от него орган, който се произнася по искането в 45-дневен срок. Отказът за издаване на разрешение се мотивира.
Сделките, с посочените по-горе обекти, извършени в нарушение без получено разрешение или чрез подставено местно лице, се обявяват за нищожни с решение на съда по иск на прокурора или на заинтересуваните лица. Предвиден е и специален ред за отчуждаване на имоти, собственост на чуждестранно лице - те могат да се отчуждават само въз основа на закон за особено важни нужди на държавата, които не могат да бъдат задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение по пазарни цени, като отстъпеният като обезщетение имот трябва да бъде равностоен на отчуждавания и в близост до него, а със съгласие на собственика - на друго място. При обезщетяване с имот разликата в стойността се доплаща от собственика или от държавата. Ако има съгласие на чуждестранното лице, обезщетението може да бъде парично.
Способи за придобиване на собственост
Юридическите факти, с проявлението на които, правните норми предвиждат възникване или прекратяване на права, се означават като способи за възниквани и прекратяване на вещни права. Тези способи са установени от законаправните субекти нямат свободата да уговарят други юридически факти или фактически състави, с които да придобиват или изгубват вещни права. Съгласно чл.77 ЗС “правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени от закона”.
Според липсата или наличието на правоприемство, способите за придобиване се класифицират на първични и производни. Първично придобиване имаме тогава, когато фактическият състав за придобиване на право на собственост или вещно право върху чужда вещ, не изисква съществуването на това право у друго лице. Например, придобиването по давност. Тук е достатъчно да се установи фактическата власт с намерение да се свои вещта.
Способи за придобиване на собственост
Юридическите факти, с проявлението на които, правните норми предвиждат възникване или прекратяване на права, се означават като способи за възникване и прекратяване на вещни права. Тези способи са установени от закона правните субекти нямат свободата да уговарят други юридически факти или фактически състави, с които да придобиват или изгубват вещни права. Съгласно чл.77 ЗС “правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени от закона”.
Според липсата или наличието на правоприемство, способите за придобиване се класифицират на първични и производни. Първично придобиване имаме тогава, когато фактическият състав за придобиване на право на собственост или вещно право върху чужда вещ, не изисква съществуването на това право у друго лице. Например, придобиването по давност. Тук е достатъчно да се установи фактическата власт с намерение да се свои вещта. Производно /деривативно/ придобиване имаме, когато в придобивния фактически състав се включва преходно съществуване на вещно право у друго лице, което то прехвърля на преобретателя. За да стане например купувачът на един имот собственик, необходимо е неговият праводател /продавачът/ да е бил собственик. Според приложното поле способите за придобиване биват: общи – чрез които се придобиват вещни права върху всякакъв вид вещи и специални – чрез които могат да се придобиват вещни права само по отношение на определен вид вещи.
Придобиване чрез правна сделка
Придобиването на вещни права чрез правна сделка е деривативен /производен/ способ, защото при него вещното право преминава върху приобретателя, само ако праводателят е имал това право. Най-често сделки за придобиване право на собственост и на вещни права са двустранни сделки – продажба, замяна, дарение, договор за издръжка и гледане. Но право на собственост може да се придобие и чрез едностранна сделка – като завещание. За да произведат своето вещно действие, те трябва да са действителни и да са сключени в определена от закона форма. Изключение от принципа, че собствеността преминава с постигането на съгласие, има в следните случаи:
при продажба на бъдещи вещи. Сделката за бъдеща вещ е действителна, но купувачът не става собственик, просто защото вещта не съществува;
при продажба под отлагателно условие – с уговорка за опитване или оглеждане;
при продажба на алтернативно определени вещи – продавачът дължи и двете вещи, но задължението му се погасява с престирането на една от тях;
при предварителен договор – това е едно задължение за договаряне;
при сделка с клауза за неотчуждаемост – купувачът няма право да отчуждава придобитата вещ. Но такава уговорка поражда само облигационно действие – при неизпълнение, продавачът ще може да търси евентуални вреди.
ПЪРВИЧНИ СПОСОБИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ
Придобиване на движима вещ чрез добросъвестно владение
Съгласно чл.78 от ЗС, който придобие по възмезден начин владението на движими вещи или на ценна книга на приносителя на правно основание, макар и от несобственик, но без да знае това, придобива собствеността. Това правило се прилага и за придобиване на други вещни права върху движима вещ. Придобилият добросъвестно и възмездно владението върху движима вещ става неин собственик, макар праводателят да не е собственик. В приложното поле на този способ влизат два вида вещи – движими вещи и ценни книги на приносител. Съгласно чл. 78 ЗС, собственикът на открадната или загубена вещ може да я иска от добросъвестния владелец в тригодишен срок от кражбата или изгубването. Това правило не се прилага, когато владелецът е придобил вещта от държавно или общинско предприятие. Последиците от изтичане на тригодишния срок, през който собственикът може да виндицира откраднатата или изгубена вещ са, че добросъвестният владелец става собственик, а правото на предишния собственик се погасява.
Приращение
Това е способ за придобиване на право на собственост, обаче законът не дава дефиниция на това понятие, нито определя характера му на придобивно основание. В юридическата литература, то се определя като право, по силата на което собственикът на една вещ придобива собствеността на всичко онова, което се съединява или инкорпорира в неговата вещ било по естествен, било по изкуствен начин. Приращението може да се дължи на действието на човек или на природни сили, без намесата на човека. С оглед на това приращението може да бъде изкуствено или естествено. Приращение имаме в случаите, когато едно лице направи постройка в чужд имот – гараж, насаждения и т.н.. няма значение с чии материали е направена постройката – всичко, с което се увеличава стойността на имота, принадлежи на собственика на земята, доколкото, не е уговорено друго. Може обаче да се учреди право на строеж или право на ползване. За да е налице приращение, необходимо е посочените вещи да бъдат трайно прикрепени към земята. Приращението е първичен способ за придобиване на собственост.
Присъединяване
Макар твърде близо до приращението, присъединяването се определя като присъединяване на чужда вещ като част към главната по такъв начин, че не би могла да се отдели без съществено повреждане на главната вещ. Собственикът на главната вещ придобива правото на собственост и върху присъединената част при задължение да обезщети нейния собственик. Присъединяването трябва да е извършено по такъв начин, че присъединената вещ да не може да се отдели без съществено повреждане на главната вещ. Освен това присъединената вещ трябва да принадлежи на друго лице. Само тогава възниква проблем за присъединяването и за вещноправната съдба на присъединената вещ. Тук спадат и случаите на съединяване на недвижими вещи, например сграда съединена с друга сграда. Коя вещ е главна, законът не определя. Стойностен или количествен критерий за определяне коя вещ е главна също не е подходящ. Меродавно ще бъде предназначението на съединението от вещи като цяло. При присъединяването, собственикът загубва правото си на собственост върху присъединената вещ. Обаче между него и собственикът на главната вещ възникват облигационни отношения – последният трябва да обезщети собственикът на присъединената вещ. Чл.98 от ЗС установява презумпцията, че принадлежността следва главната вещ.
Преработване
Преработването на една вещ може да съставлява предмет на облигационни отношения, например на договор за изработка. Често преработването на преработването на една вещ от лице, което не е неин собственик, поражда и вещни правоотношения, особено ако стойността на труда е много по-голяма от стойността на материалите, и ако материалите принадлежат на различни лица. Лицето, което е направило нова вещ от чужди материали, става собственик на вещта, ако стойността на изработването надминава стойността на материала и ако лицето не е знаело, че материалът принадлежи на друг. За да стане лицето, изработило вещта собственик, е необходимо да се осъществи следния фактически състав:
да е налице определен трудов резултат, довел до създаването на самостоятелна вещ;
тази вещ трябва да е нова, не по смисъла на ЗАП
стойността на труда да надминава стойността на материала към момента на възникване на вещта
изработващият да не знае, че материалът е чужд в момента на изработване на вещта.
При преработването, едно лице става собственик на вещ, изработена от чужди материали. Собствениците на вложените материали изгубват своето право на собственост. Онзи, който стане собственик на новата вещ дължи обезщетение за стойността на материала или за изработването, както и за други вреди, ако има такива.
Придобиване право на собственост върху изгубени вещи
Изгубени могат да бъдат само движими вещи. Изгубена е тази вещ, която има собственик, но не се владее от никого. Собственикът няма фактическа власт върху нея. Затова, ако друго лице, несобственик, установи владение върху изгубената вещ, то тя става намерена. С факта на изгубването на движимата вещ, не се прекратява правото на собственост върху нея. Собственикът на изгубена вещ може да виндицира в тригодишен срок от загубването. Но това изключение важи само за добросъвестният владелец. Лицето, намерило вещта, не може да се третира като добросъвестно. Добросъвестно ще е трето лице, на което в последствие е била прехвърлена.
Намиране на съкровище
Терминът е условен, става дума за вещи, които имат собственик, но той не е известен. Обект на този придобивен способ би могла да бъде само движима вещ. Необходимо е обаче:
вещта да бъде скрита, да е неизвестно местонахождението й
собственикът да е неизвестен
вещта трябва да има историческа, художествена, археологическа или др. стойност
Посочените вещи са от особено значение за националната култура, затова те могат да се придобиват само от държавата. В случая не става дума за правоприемство. Държавата придобива собствеността направо по силата на чл.91 от ЗС. Налице е особен, първичен способ за придобиване право на собственост.
ОСОБЕНИ СПОСОБИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ
Придобиване право на собственост при публична проданИзпълнителният процес по принудителен начин замества липсващото доброволно изпълнение от страна на длъжника. Принудителното изпълнение върху недвижими и движими вещи се осъществява чрез тяхната публична продан. Публичната продан се извършва от съдия-изпълнител по ред, установен в ГПК – обявление, наддаване, обявяване на купувача, плащане на цената, възлагане на имота. Актът, с който съдия-изпълнителят обявява за купувач участника, направил най-високо наддавателно предложение, не го прави собственик. Обявяването на купувач поражда за него задължения от облигационен характер – да плати обещаната цена в петдневен срок. Едва след внасяне на цената, съдия-изпълнителят пристъпва към възлагане на имота. Възлагането има вещноправно действие. То прехвърля собствеността върху купувача. Това обаче не е продажба, а е властнически акт на държавен орган, който прехвърля имота на длъжника, независимо от неговата воля. Това създава впечатление за първично придобиване. В действителност обаче, с възлагането при публична продан на недвижим имот върху купувача се прехвърлят “всички права, които длъжникът е имал” върху продадения имот. Публичната продан не е оригинерно, а деривативно основание за придобиване на собственост – придобива се имотът такъв, какъвто е описан, заедно с постройките и насажденията.
Придобиване право на собственост по привидни сделки
Известно е че привидните сделки са нищожни на основание на чл.26, ал.2 от ЗЗД. Те нямат действие за страните и за третите лица. И понеже е нищожно, привидното съглашение не може да прехвърли собствеността, ако има за предмет право на собственост или друго вещно право. Но ако приобретателят по такава сделка прехвърли недвижим имот на трето лице, би следвало третото лице да не стане собственик, защото праводателят му не е собственик. Но законът защитава трети добросъвестни лица като запазва правата им придобити добросъвестно от приобретателя.
Придобиване на право на собственост чрез конститутивни съдебни решения
Законът признава в редица случаи потестативни /преобразуващи/ субективни права. При тях една от страните в правоотношението е овластена с едностранно волеизявление да предизвика промяна в правната сфера на другата страна, да учреди, измени или прекрати правоотношението. Такова е правото да се иска обявяване на предварителния договор по чл.19 ЗЗД за окончателен, правото по чл.33 от ЗС да се изкупи частта на съсобственик, която той е продал на трето лице; правото на сънаследник да иска възлагане на неговия дял на неподеляемо жилище по реда на чл.288, ал.2 от ГПК; правото да се иска унищожаване или разваляне на договор по ЗЗД и т.н. едни от потестативните права се упражняват извънсъдебно, а други – само по съдебен ред. Съдебното упражняване на потестативните права става чрез конститутивни искове. С конститутивния иск се иска от съда да потвърди със сила на присъдено нещо предявеното потестативно право и да постанови следващата то него промяна на гражданското правоотношение. Съдебното решение, с което се уважават тези искове има конститутивен характер, конститутивно действие. То е юридически факт, който създава, изменя или прекратява правоотношението. То дава на носителя на потестативното право исканата правна промяна, независимо от волята на другата страна в правоотношението, на ответника. Затова конститутивният иск и конститутивното съдебно решение по него са средства за принудително осъществяване на субективни потестативни права.
Особени начини за придобиване на право на собственост представляват участието в ЖСК и участието в договор за групов строеж.
Придобиване на право на собственост по давност
Придобивната давност е способ за придобиване на право на собственост и други вещни права върху чужда вещ. Уредена в чл.79 -86 Закона за собствеността /ЗС/.
Тя е стар правен институт - позната още на Римското право. Днес придобивната давност намира широко приложение, т.к. до голяма степен защитава правата на добросъвестните приобретатели на движими и недвижими вещи в случаите, когато недобросъвестни лица прехвърлят имущество, което не им принадлежи и така поставят в опасност както интересите на придобиващите собственост, така и правната сигурност.
Придобиването става чрез упражняване на фактическа власт върху определена вещ за определен период от време. За да има придобиване по давност трябва да са налице два елемента: владение и изтичане на определен период от време.
Според Закона за собствеността владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. За да има придобиване по давност владението трябва да е непрекъснато. Според чл.81 ЗС то се прекъсва с изгубването му за повече от 6 месеца.Държателят на чужда вещ не може да придобива по давност. Например не може да придобие чужда вещ този, който само я съхранява на каквото и да е основание.
Вторият елемент от фактическия състав на придобиването по давност е изтичането на определен период от време, през който непрекъснато да се упражнява фактическа власт върху чуждата вещ.
За недвижимите имоти този срок е 10 години, ако владелецът е недобросъвестен и 5 години за добросъвестния владелец. Срокът за придобиване на движими вещи винаги е 5 години независимо от вида на владението. Срокът започва да тече от деня на установяване на владението.
Според ЗС добросъвестно владение имюа, когато владелецът владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма / нотариален акт, писмена форма с нотариална заверка на подписите / е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание. Основания, годни да направят някого собственик са например договори за покупко-продажба, дарения, замени.За да породи действие изтеклия срок трябва владелецът да се позове на изтекла придобивна давност - чрез предявяване на установителен иск, чрез искане да се издаде констативен нотариален акт, чрез възражение срещу предявен срещу него иск за връщане на вещта.
Добросъвестността се предполага до доказване на противното. Това означава, че по принцип всеки владелец се счита за добросъвестен и ако някой твърди обратното , той трябва да го докаже, а не този с Придобивната давност действа за напред - от момента на изтичането на срока и позоваването на давността. Възможно е владелецът, в чиято полза е изтекла давността да се откаже от нея, т.е. да заяви, че не желае да се ползва от нея, че не желае да стане собственик на владяното от него. Отказ от придобивна давност обаче може да се направи само ако не е направено изявление за придобиване правото на собственост въз основа на нея. Ако има такова изявление бившият владелец вече е собственик и може да направи само отказ от право на собственостоспореното владение.