26.Жилищно-строителна кооперация – понятие, възникване, членство. Органи. Контрол за законосъобразност на актовете на органите. Отговорност на кооператорите

ЖСК е специален вид кооперация. Особеността й се изразява на първо място в нормативната уредба, тъй като за разлика от общия режим за кооперациите, ЖСК се регламентира в отделен закон. Отклонението е от гл.т. на членския състав.
Съгласно 2 ЗКооп, кооперации могат да учредяват най-малко седем дееспособни физически лица, които вземат решение за възникването им на учредително събрание. Учредителното събрание избира управителен и контролен съвет. По определение кооперацията представлява едно доброволно сдружение на физически лица с променлив капитал и променлив брой членове, които чрез взаимопомощ и сътрудничество осъществяват стопанска дейност (1 ЗКооп). По отношение на това, дали кооперацията е търговец, въпросът е решен в 1 ,ал. 2 ТЗ – за разлика от ЖСК, кооперациите са търговци.
ЖСК не е търговец, защото за разлика от кооперациите, които осъществяват търговска дейност по занятие, то целите на ЖСК са по-ограничени – ЖСК се създават за снабдяването на членовете им със собствени жилища, ателиета, гаражи и т.н. С построяването на сградата и със снабдяването с нотариални актове, ЖСК се прекратява, т.е. касае се за една правна форма с относително краткотраен характер.
За разлика от т.нар. договор за групов строеж, ЖСК е юридическо лице. При последната от момента на учредяването й до момента на снабдяването с нотариални актове, собствеността върху жилища, ателиета, гаражи, въобще върху сградата, е само и единствено на съответната ЖСК.
Друга отклика е, че за разлика от кооперациите, където изискуемият минимум членове-учредители е седем, то при ЖСК минимумът на членовете-учредители е шест (6, ал.1 ЗЖСК).
По определение ЖСК може да се представи като доброволно сдружение на физически и юридически лица, което има за цел със съвместни усилия на член-кооператорите, да построи определена сграда, в която всеки от тях да придобие апартамент, ателие, гараж или друг някакъв имот.
ЖСК възниква по нормативно-контролната система, като правопораждащият фактически състав обхваща следните елементи:
1.Многостранна сделка по учредяването на ЖСК
2.Охранително производство пред ОС по седалището на ЖСК, като във фирменият регистър се вписват: наименованието и седалището на ЖСК, имената и адресите на председателя, секретаря и другите членове на управителния и контролния съвет, както и от кого ще се представлява тя (8, ал. 2 ЗЖСК).
ЖСК е типичен пример за корпоративно юридическо лице, т.е. центърът на правната фигура е членственото правоотношение. То представлява едно комплексно гражданско правоотношение, включващо имуществени и неимуществени права и задължения на членовете на ЖСК.
Освен член-учредителите, нови членове на ЖСК могат да се приемат и впоследствие – това става с решение на Общото събрание. Освен това, в ЖСК могат да участват и т.нар. членове по право (собствениците на отчуждени имоти за кооперативно жилищно строителство, юридическите лица, за които задължително е предвидено в утвърдения архитектурен план на ЖСК изграждането на помещения за стопански, административни и други обществени нужди и пр).
Членственото правоотношение може да измени своя характер при следните няколко хипотези:
1.При прекратяване на съпружеската имуществена общност, ако и двамата са членове на ЖСК, както, ако единият от съпрузите е присъден част от жилищно-спестовния влог или от вноските от касата на ЖСК. В този случай съдът в едномесечен срок взема решение кой от двамата вече бивши съпрузи да продължи членството в ЖСК (15, ал. 1 ЗЖСК).
2.Членственото правоотношение се променя и когато единият от съпрузите замести изцяло или частично другия, а по решение на Общото събрание, и децата могат да заместят родителя си, който е член-кооператор в ЖСК (16, ал. 1 ЗЖСК).
Прекратяването на членственото правоотношение в ЖСК може да стане и по реда на изключването.
При промяна на застроителния план, част от член-кооператорите прекратяват членството си (онези, за които няма да има жилище, ателие, гараж и пр.), като освобождаването на тези членове става по решение на Общото събрание – когато става въпрос за такава промяна на архитектурния план, че се предвижда по-малък брой жилища и други имоти, тогава от ЖСК се освобождават онези членове, които са приети в ЖСК последни (ако са приети едновременно, освобождаването им се извършва чрез жребий помежду им). Когато промяната на архитектурния план стане след разпределянето на имотите и се окаже, че няма достатъчно имоти, тогава от ЖСК се изключват онези член-кооператори, за които са били предназначени недостигащите имоти (20, ал. 1 ЗЖСК).
Членственото правоотношение в ЖСК е прехвърлимо и наследимо, тъй като съдържа в основата си едно имуществено право. Така 23 ЗЖСК предвижда следните хипотези на заместване при смърт на член-кооператор:
1.Заместващите по право, т.е. членовете на неговото семейство.
2.Когато те се откажат от членство в ЖСК, заместват низходящите или възходящите по права линия.
3.Ако и те се откажат от членство, тогава се избира нов член на ЖСК.
Съдържанието на членственото правоотношение включва имуществени и неимуществени права и задължение.
Имуществените задължения на член-кооператора са да внесе в ЖСК в определения срок встъпителни и дялови вноски, както и други вноски, определени от Общото събрание (18 ЗЖСК).
Израз на имущественото правоотношение, е правото на всеки член-кооператор да получи в собственост жилище или друг имот построен от ЖСК (17, т. 1). За да се стигне до там обаче, трябва да са налице следните предпоставки:
1.Да е възникнала ЖСК като юридическо лице
2.Да има терен за строеж
3.Прави се архитектурен проект, по който член-кооператорите разпределят бъдещата си собственост
4.Да се изгради сградата
5.Сградата да бъде приета от съответната община, на чиято територия се намира ЖСК
6.Прави се специално събрание на Общото събрание на ЖСК, на което се определя окончателната цена на всеки обект и се приспадат идеалните части от общите части на сградата. Това е необходимо, тъй като с прекратяването на ЖСК възниква една нова правна фигура – етажната собственост, при която е налице съвкупност от индивидуално притежавани имоти и идеални части от общите части на сградата.
Когато член-кооператорът изпълни съответните си задължения към ЖСК, тогава Управителния съвет изпраща на нотариуса по седалището на ЖСК документи, удостоверяващи правото на собственост върху определените обекти, след което нотариусът неприсъствено прави нотариални актове, които имат конститутивно действие, т.е. правото на собственост върху съответните имоти и идеални части от общите части, както и от мястото/правото на строеж, се придобива с издаването на нотариалния акт.
Неимуществените права на всеки член-кооператор по 17, т.2, 3, 4 и 5 са следните:
1.Да участва с право на глас в Общото събрание
2.Да избира и да бъде избиран в Управителния и Контролния съвет
3.Да иска отмяна на решенията на Управителния съвет и Общото събрание
4.Да иска свикване на Общото събрание в предвидените от закона случаи.
Прекратяването на членственото правоотношение в ЖСК става при доброволно напускане, при освобождаване по решение на Общото събрание, при изключване или при смърт.
Органите на ЖСК са следните:
1.Общо събрание – в него влизат всички член-кооператори. То взема решения по всички въпроси, отнасящи се до ЖСК. Решенията на Общото събрание се вземат с обикновено мнозинство от присъстващите член-кооператори, освен решенията по 28, ал. 1, точки 5, 6, 8 и 10 ЗЖСК, както и решенията за изключване от кооперацията, които се вземат с квалифицирано мнозинство от 2/3 всички член-кооператори – т.е. това са решенията за разпределяне имотите между член-кооператорите по утвърдения архитектурен план, решенията за приема окончателната цена на имотите и припадащите се идеални части от общите части на сградата и от мястото, съответно от правото на строеж, решенията за освобождаване на Управителния и Контролния съвет, както и членовете на ЖСК от отговорност за вреди, причинени от неизпълнение на задълженията им, ако те не представляват престъпление, както и за пълното или частичното разсрочване/опрощаване на задълженията им и решенията за изменение и допълнение устава на ЖСК.
2.Управителен съвет – изпълнява решенията на Общото събрание, решава оперативни въпроси и представлява ЖСК пред третите лица.
3.Контролен съвет – упражнява надзор върху действията и решенията на Управителния съвет.
Ако след прекратяването на ЖСК останат неизплатени задължения, те остават за бившите член-кооператори, които отговарят съразмерно на притежаваните имоти. Ако ЖСК е прекратена преди започването на строежа, членовете й отговарят за задълженията й поравно (солидарно) – 38 ЗЖСК.